上有政策下有對(duì)策，中國房地產(chǎn)身陷“高溫”怪圈

3個(gè)月前，國務(wù)院出臺(tái)了新版“國五條”，抑制頻頻沖高的房價(jià)。3個(gè)月過去了，房地產(chǎn)開發(fā)商依然因?yàn)楦叻績r(jià)笑得合不攏嘴，剛需的買房人依然愁眉苦臉買不起房子，中國房地產(chǎn)依然身陷“高溫”怪圈。

開發(fā)商與政策博弈

從各地出臺(tái)的“國五條”細(xì)則來看，除北京等幾個(gè)城市嚴(yán)格執(zhí)行了關(guān)于二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收政策規(guī)定外，其他城市并未嚴(yán)格落實(shí)此政策。

雖然國內(nèi)各大一線城市二手房交易量出現(xiàn)普遍下降，但是，房價(jià)依然呈上漲之勢。以北京為例，五道口地段的“學(xué)區(qū)房”甚至報(bào)出每平方米近10萬元的價(jià)格，這讓普通百姓望而卻步。中國社科院最新發(fā)布的研究報(bào)告甚至警告說：“住房供求已經(jīng)失衡。”

二手房價(jià)格不降，新的商品房價(jià)格也在上調(diào)。以北京為例，雖然北京市政府之前曾出臺(tái)了新的商品房價(jià)格不能高于之前的開盤價(jià)或者周邊房價(jià)的政策，但是這顯然沒有太大作用，新商品房價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此前的開盤價(jià)格。記者在北京幾個(gè)樓盤了解到，常潤公館，2012年開盤價(jià)格為2.7萬元/平方米左右，現(xiàn)在開盤價(jià)格定在3.4萬元/平方米。金融街·融匯，開盤價(jià)格在1.6萬元/平方米，現(xiàn)在開盤價(jià)在1.8萬元/平方米浮動(dòng)。上述這些新盤價(jià)格都需要北京市建委審批，但是無一例外都被否決，這對(duì)買房人來說還是個(gè)好消息。不過，開發(fā)商也不是“省油的燈”，他們捂著樓盤不賣了?！拔以谌ツ?0月份就關(guān)注金融街·融匯的樓盤，那時(shí)候銷售人員說年前就能開盤，我等到現(xiàn)在了，這個(gè)樓盤還是沒開，等到樓盤封頂就改成現(xiàn)房銷售了，我哪買得起啊。”欲買新房的張先生對(duì)記者無奈地表示。

上有政策，下有對(duì)策，分拆房價(jià)也成為房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)付北京市建委出臺(tái)的不許高過以往開盤價(jià)格政策的利器。

在北京房山，某房地產(chǎn)開發(fā)商近日拋出3棟住宅，吸引了大量買房人。購房者發(fā)現(xiàn)，樓價(jià)出現(xiàn)了新變化，原本精裝的房子現(xiàn)在被分成了毛坯房價(jià)和裝修價(jià)格，買房人需要簽訂兩份合同。一套100平方米的三居，每平方米單價(jià)只有約1.6萬元，總價(jià)為160萬元，但每套房還需要強(qiáng)制繳納35萬元的裝修費(fèi)。整套房全下來價(jià)格為195萬元左右。

房價(jià)拆分使買房人面臨的最大困難是首付款增加，貸款額降低。比如一套195萬元的房款，按照國家首套首付30%的規(guī)定，買房人只需一次掏58萬元的首付款。但裝修和毛坯房分離后，購房人需要支付48萬元的首付款和35萬元的裝修款，兩者總計(jì)83萬元，前后相差25萬元。

中介出招逃20%個(gè)稅

“現(xiàn)在，二手房買賣形勢比‘國五條’出臺(tái)前相差很多，以前，周末到我們中介看房、買房的人絡(luò)繹不絕，現(xiàn)在的人流量比以前縮水了一半還多。”北京鏈家某門店銷售顧問葛峰對(duì)《中國貿(mào)易報(bào)》記者表示，“北京剛需太多了，房子根本不愁賣，而出現(xiàn)這種情況的原因是，買房人都在觀望國家政策，看看房價(jià)能否降下來?！?/p>

葛峰，作為北京鏈家房產(chǎn)一線的中介人員，在這個(gè)行業(yè)摸爬滾打了10余年，他對(duì)房價(jià)的把握、政策的敏感度遠(yuǎn)超一些專家。當(dāng)記者問及現(xiàn)在房價(jià)是否較之前有所松動(dòng)時(shí)，他笑著說，不滿5年的二手房房價(jià)與之前相比略有上漲，而滿5年唯一住房的話，價(jià)格都有上漲的趨勢，因?yàn)榭梢悦饨?0%的稅費(fèi)。

“對(duì)于不滿5年的房子繳納20%稅費(fèi)這點(diǎn)，也不是絕對(duì)的，有許多方法可以避稅或者少繳稅?！备鸱鍖?duì)記者說，“繳納20%個(gè)稅不是按照成交價(jià)格合算的，而是按照房屋的網(wǎng)簽差價(jià)收取20%的稅費(fèi)，所以可以將買房人的網(wǎng)簽價(jià)格做的與賣方當(dāng)時(shí)買房的網(wǎng)簽價(jià)格相同或者接近，這樣，買房人就可以節(jié)省或者不繳納這20%的個(gè)稅，不過，這就要求買房人有較多的首付款作支撐。”

據(jù)了解，包括北京在內(nèi)，幾乎所有城市房屋登記系統(tǒng)上線時(shí)間均不長，不少諸如老公房、房改房等“大齡房源”的核價(jià)難度很大；而由于“陰陽合同”不同程度存在，公平核價(jià)也并不容易。此外，住房購買、裝修和使用過程中涉及多項(xiàng)支出，若要準(zhǔn)確界定“轉(zhuǎn)讓所得”，也有難度。

“所以，徹底執(zhí)行繳納20%的所得稅，還是有一定的困難。”葛峰對(duì)記者表示，“不過，我們門店對(duì)二手房銷售都是按照國家的政策執(zhí)行，有一些小的中介確實(shí)不收取20%的個(gè)稅，他們有的通過修改購房買票時(shí)間等方法，把賣的房子包裝成滿5年的房源。這種做法雖然可以避稅，但畢竟違法，風(fēng)險(xiǎn)很大?！?/p>

在走訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，從3月底至今，北京、上海、廣州、深圳等35個(gè)城市發(fā)布了各自的實(shí)施細(xì)則。針對(duì)20%個(gè)稅政策，除北京明確規(guī)定自4月1日起實(shí)施外，絕大多數(shù)城市僅重申了國務(wù)院文件的要求，并未說明何時(shí)開始實(shí)施；合肥、南京、鄭州等地則干脆沒有提及。

需要建立房產(chǎn)長效機(jī)制

目前，房地產(chǎn)行業(yè)流行這么一句話：“十年九調(diào)，越調(diào)越漲”，雖然政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，老百姓對(duì)高房價(jià)依然不滿。

上海德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海市商品住宅成交面積為90.3萬平方米，環(huán)比下跌41.3%，成交均價(jià)為23914元/平方米，環(huán)比上漲4.4%。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理劉伍洋表示，隨著新政落地執(zhí)行，市場購房熱情有所回落，二手房市場短期內(nèi)的快速退燒也影響整體樓市的成交，綜合因素導(dǎo)致4月成交量成為“除了2月份春節(jié)銷售淡季以外的近半年最低點(diǎn)”。

雖然全國各大城市的房產(chǎn)交易量大幅下降，但是，房產(chǎn)價(jià)格未見松動(dòng)。

對(duì)于現(xiàn)在量跌價(jià)升的形勢，愛居房產(chǎn)公司總監(jiān)宋立對(duì)記者表示，房地產(chǎn)牽涉的行業(yè)太多，房價(jià)短期內(nèi)還不會(huì)降下來，如果政府出臺(tái)的措施能嚴(yán)格執(zhí)行，應(yīng)該會(huì)起到抑制房價(jià)上漲的目的，但是降多少就不一定了。

在中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路看來，政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控犯了一個(gè)方向性的錯(cuò)誤，“目前的這些計(jì)劃性措施，實(shí)際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價(jià)格的作用。”他認(rèn)為，政府用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對(duì)待相對(duì)市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場上沒有限價(jià)，土地供應(yīng)規(guī)模也沒有放開，生產(chǎn)成本不斷上升，再加上銷售價(jià)格人為限底，銀根又持續(xù)緊縮，反而加劇了供應(yīng)短缺，限價(jià)變成了剛性漲價(jià)。

近日，有消息稱，政府正就樓市調(diào)控長效機(jī)制進(jìn)行相關(guān)調(diào)研。業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控不能只是一味地限制房價(jià)及購房需求，而應(yīng)該在加快土地供應(yīng)、改革土地財(cái)政等方面做出制度安排。（本報(bào)記者 王哲）

來源：中國貿(mào)易報(bào)

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