中國養(yǎng)老地產(chǎn)九成虧損，消費能力意愿不樂觀

當今中國，“未富先老”的問題已尤為突出。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，在中國平均每千名老人擁有養(yǎng)老床位僅20.5張。而按照國際標準，這個數(shù)字通常為40—50張。如何解決中國的養(yǎng)老問題呢？“以房養(yǎng)老”似乎成為了一條解決整個養(yǎng)老問題的捷徑。

　　無論是以租賃為主的養(yǎng)老地產(chǎn)、捆綁保險或醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)還是荷蘭式的地產(chǎn)養(yǎng)老，盡管樣式五花八門，但對于許多人來說盈利模式不明晰始終是他們擔憂的一個重要風險。

　　但是在被稱之為“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年”的2013年，還是有一些利好消息。

　　圍繞著資金、項目、經(jīng)驗、模式等問題，保險商、基金以及開發(fā)商都依托于過去的優(yōu)勢想要分食老齡化時代的“蛋糕”。險資注重產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)，資本尋找合作的途徑，地產(chǎn)商則更在乎具體的操作模式。在一片叫好聲中養(yǎng)老地產(chǎn)受到了各方的青睞。

　　那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是否真的已經(jīng)到了一個爆發(fā)期？各利益方又如何衡量自己在這個領(lǐng)域中的地位與優(yōu)勢？誰將在行業(yè)中主導未來的發(fā)展？

　　險企的盈利模式

　　保險企業(yè)筑巢養(yǎng)老地產(chǎn)，分的是哪杯羹？

　　“我們并非像市場上所說的在圈地?！碧┛抵彝顿Y有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍忍不住為險資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)叫屈，這個行業(yè)的浮躁帶來了很多社會的誤解，“保險公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項目并沒有外界想象的那么高歌猛進。泰康是把這個當戰(zhàn)略做的，從創(chuàng)意產(chǎn)生到實施，差不多四五年了?！?/p>

　　中國人保集團公司董事長吳焰曾表示，金融機構(gòu)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最忌掛羊頭賣狗肉，要警惕在養(yǎng)老概念下惡炒房地產(chǎn)，否則會把這個行業(yè)扭曲。實際上，人保亦對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常關(guān)注，也在做相關(guān)準備。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，重點是養(yǎng)老，還是地產(chǎn)？劉挺軍向《英才》記者強調(diào)：“養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

　　在國外，養(yǎng)老社區(qū)往往由三種組織來置辦：宗教組織、開發(fā)商和醫(yī)療機構(gòu)。保險企業(yè)進入的雖不多，但也慢慢出現(xiàn)了些苗頭。日本、歐美等國家的險資也都在進行直接承辦養(yǎng)老地產(chǎn)方面的探索。

　　國外社保、保險和養(yǎng)老護理等模塊都很專業(yè)化，不用跨越；而國內(nèi)這幾方面都不怎么成熟，無法找到好的運營商去整合。因此，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式很難從國外直接復制。

　　“投資、開發(fā)和運營這三大塊，泰康都在做。但在運營效率上，由于中國的公共醫(yī)療和衛(wèi)生設(shè)施不像國外那么專業(yè)，社區(qū)自身配套的成本也會高一些，這些都是產(chǎn)業(yè)本身的困難?！眲⑼娬f。

　　不過，泰康在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的實踐也得到了同業(yè)的認可，一位保險企業(yè)老總就對《英才》記者評價說：“泰康自己做了一個和產(chǎn)品鏈接的養(yǎng)老社區(qū)，把前端——保險提供的資金鏈和后端的落地——真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實體，這兩個結(jié)合起來，也是為了盈利的需要。而在國外，兩者是分開的?！?/p>

　　至于外界顧慮的回報周期太長，在業(yè)內(nèi)人士看來似乎“不是事兒”，而恰恰是國內(nèi)的保險業(yè)應發(fā)展的方向：“保費繳納的期限本來就很長，投資更應匹配些非銀行類的長期性資產(chǎn)，公路鐵路、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)，這樣的東西才能滿足盈利性的要求?！?/p>

　　泰康人壽董事長陳東升也認為，“從資產(chǎn)與負債相匹配的角度看，養(yǎng)老社區(qū)的出租率穩(wěn)定，回報就相對穩(wěn)定，這與保險資金的安全性、長期性、穩(wěn)定性、流動性需求相匹配。”

　　險資長期資金的支撐無疑為這個行業(yè)樹立了一道天然的門檻，過濾掉求快錢、沒耐心為長期服務(wù)投入和培育市場的機構(gòu)。公眾的誤解和配套產(chǎn)業(yè)的青澀都還只是一些浮在表面的問題，整個市場最需要的是時間。

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，劉挺軍認為如果扎扎實實地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對能夠賺錢。但用房地產(chǎn)的操作手法來套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠都不會想清楚。養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來自服務(wù)附加值。

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