全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在住房估值過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)

　　日前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院編寫(xiě)的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》發(fā)布。報(bào)告通過(guò)建立中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，深圳、廈門(mén)等成為住房估值風(fēng)險(xiǎn)最高的10個(gè)城市。

　　所謂“住房估值過(guò)高”，其實(shí)就是指住房?jī)r(jià)格脫離了實(shí)際價(jià)值，存在一定泡沫。報(bào)告從房?jī)r(jià)收入指數(shù)比、房?jī)r(jià)租金指數(shù)比、住房使用成本等幾個(gè)維度衡量了35個(gè)大中城市住房的估值情況，得出了估值過(guò)高的結(jié)論。

　　盡管該報(bào)告認(rèn)為全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)可控，主要指標(biāo)沒(méi)有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線，但住房估值過(guò)高的現(xiàn)象仍值得重視，否則，輕則這些城市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速下滑或房?jī)r(jià)下跌，重則會(huì)給經(jīng)濟(jì)、金融安全埋下隱患。

　　筆者認(rèn)為，“住房估值過(guò)高”首先為35個(gè)城市的管理者敲響了警鐘。因?yàn)樵凇耙虺鞘┎摺钡谋尘跋?，城市管理者有很大自主?quán)來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，該報(bào)告指出，地方政府的消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。

　　為何消極調(diào)控？答案很簡(jiǎn)單，即調(diào)控會(huì)影響到地方財(cái)政收入。但城市管理者似乎還沒(méi)有意識(shí)到另一個(gè)問(wèn)題，不積極調(diào)控的結(jié)果可能會(huì)更嚴(yán)重，因?yàn)槿绮环e極調(diào)控房?jī)r(jià)會(huì)漲得更快，并積蓄更大風(fēng)險(xiǎn)。一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，不僅是土地出讓金收入會(huì)下降，其他房地產(chǎn)稅費(fèi)收入也會(huì)跟著下降。

　　其次，也為開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘。城市住房估值過(guò)高，也意味著開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。比如開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地之后，一旦房?jī)r(jià)下跌，其銷售的不確定性必然會(huì)隨之增大，要么賣(mài)不出好價(jià)，要么賣(mài)不動(dòng)。該報(bào)告也特別提示開(kāi)發(fā)商，在這些城市應(yīng)謹(jǐn)慎拿地、對(duì)哄抬房?jī)r(jià)要保持警惕。

　　同時(shí)，“住房估值過(guò)高”也為銀行業(yè)敲響了警鐘。今年以來(lái)，個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)較快。目前來(lái)看，房貸是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但如果房?jī)r(jià)因?yàn)楣乐颠^(guò)高而出現(xiàn)大幅下降，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

　　此外，這也為購(gòu)房人敲響了警鐘。無(wú)論是剛需群體還是投資群體，在該報(bào)告所指的35個(gè)城市買(mǎi)房后客觀上都會(huì)面臨更大的房?jī)r(jià)下跌可能。要想避免“買(mǎi)貴了”，就必須謹(jǐn)慎購(gòu)房。而問(wèn)題是我國(guó)購(gòu)房者確實(shí)存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理，房?jī)r(jià)越高購(gòu)房人反而會(huì)越買(mǎi)，這種心理也需要及早回歸理性。

　　總之，對(duì)于“住房估值過(guò)高”的現(xiàn)象應(yīng)該高度重視，采取積極有效的措施，防止泡沫過(guò)大而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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