樓市多重背離風(fēng)險正在積聚 須高度警惕

　　本輪房地產(chǎn)市場急劇升溫到高燒不退，已經(jīng)成為社會廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。熱點(diǎn)城市購房熱情高漲，并非完全是住宅總量供求失衡的原因，可能更多是住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾的結(jié)果。房價短期內(nèi)大幅上漲，與房價高位加杠桿不無關(guān)系，蘊(yùn)含了較大的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險隱患。目前看，樓市運(yùn)行背離風(fēng)險正在積聚，值得高度警惕。

　　熱點(diǎn)城市樓市非理性色彩漸濃

　　雖然低利率環(huán)境有利于房價上漲，但也要受到住宅市場供求關(guān)系的制約。就本輪房地產(chǎn)市場行情而言，并非全部城市住宅價格出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2016年7月末，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比下降的城市有11個，環(huán)比上月下降的城市有16個。房價漲幅顯著的均為熱點(diǎn)城市。相對獨(dú)特的區(qū)域經(jīng)濟(jì)政治中心位置和較為完善的人文社會基礎(chǔ)設(shè)施稟賦，使得我國熱點(diǎn)城市普遍擁有吸引外來人口的潛在能力。但值得注意的是，所謂熱點(diǎn)城市資源社會和人口稟賦的優(yōu)勢，并非2016年發(fā)生顯著改變。事實上，2014年~2015年期間熱點(diǎn)城市房價漲幅也不明顯。即使是從人口流入分析，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大影響，熱點(diǎn)城市人口流入已經(jīng)有所減緩。可見，熱點(diǎn)城市房價的大幅上漲，與剛性和改善性需求的關(guān)系并不大，主要受到投資和投機(jī)性需求的驅(qū)動。

　　統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)表明，8月份70個大中城市房價全部上漲，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續(xù)3個月收窄后有所擴(kuò)大，二、三線城市房價漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。家庭部門在房價高位加杠桿已經(jīng)成為當(dāng)前熱點(diǎn)樓市高溫不退的重要特征。在今年上半年個人購房貸款增速大幅超過各項貸款16.6個百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，7月份新增人民幣貸款幾乎全部為個人購房貸款。當(dāng)前社會資金向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)的過度集中，表內(nèi)貸款和表外各路融資對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪“地王”項目的資金支持，以及部分家庭在房價高位集中加杠桿，可能正形成預(yù)期自我實現(xiàn)的“循環(huán)”，市場非理性色彩濃郁。

　　樓市運(yùn)行背離風(fēng)險正在積聚

　　目前看，隨著熱點(diǎn)城市房價高位大幅上漲，以及市場熱情空前高漲，房地產(chǎn)市場運(yùn)行背離的風(fēng)險正在積聚。主要表現(xiàn)為：

　　一是政策環(huán)境收緊與房價上漲預(yù)期不退形成背離。為抑制熱點(diǎn)城市地價和房價快速上漲，地方政府再次啟動限購、限貸政策，在土地市場推出“熔斷”機(jī)制。但這些政策措施并未冷卻急劇升溫的房地產(chǎn)市場。無論是土地一級市場還是住宅市場，“買到就是賺”的認(rèn)識，導(dǎo)致上海離婚買房人士激增，北京甚至出現(xiàn)了高總價房“搶房”一幕。房價跳漲現(xiàn)象則是司空見慣，頻頻見于報端。

　　二是房價與租金收入背離加劇。熱點(diǎn)城市房價與房租和城鎮(zhèn)居民收入的背離，蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險隱患。相對于房價的無節(jié)制上漲，住房租賃市場相對穩(wěn)定，主要滿足真實居住需求，基本剔除了投機(jī)性住房需求。雖然隨著房價快速大幅上漲，房租也水漲船高，但房租漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價漲幅。北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市租金收益率遠(yuǎn)低于銀行保本理財收益率。如果考慮到房屋自然折舊和維修管理費(fèi)用，持有住房的實際租金收益率更低。而城鎮(zhèn)居民收入反映了住房購買力負(fù)擔(dān)，過度偏離國際合理值的房價收入比，加劇了中低收入人群經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　三是消費(fèi)市場運(yùn)行平穩(wěn)與房地產(chǎn)財富效應(yīng)膨脹形成背離。資產(chǎn)價格大幅上漲所帶來的巨大財富效應(yīng)，理論上會帶動社會消費(fèi)擴(kuò)張。但從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，當(dāng)前我國社會消費(fèi)運(yùn)行整體平穩(wěn)，未出現(xiàn)明顯房地產(chǎn)財富效應(yīng)所引發(fā)的社會消費(fèi)擴(kuò)張現(xiàn)象。2016年1~8月，全國社會消費(fèi)品零售總額同比增長10.3%，與上年持平；除與房屋購買直接相關(guān)的家具和裝修消費(fèi)超過平均增速外，與改善生活品質(zhì)的服裝鞋帽、針紡織品，家用電器和音像器材等均低于平均速度。由此可見，熱點(diǎn)城市動輒千萬套的住宅不動產(chǎn)，并沒有促使城市“被富豪”普通家庭擴(kuò)大消費(fèi)。

　　四是實體經(jīng)濟(jì)盈利能力收縮與房屋名義增值空間巨大形成背離。2016年1~7月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額35235.9億元，同比增長6.9%，增速遠(yuǎn)低于熱點(diǎn)城市房價同比漲幅。2016年7月末，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)百元主營業(yè)務(wù)收入利潤率為85.83%，較上年同期下降0.25個百分點(diǎn)。2016年7月末，熱點(diǎn)城市房價新建住宅價格同比漲幅均超過10%，其中深圳上漲40.9%，領(lǐng)漲全國。作為中國企業(yè)代表的上市公司，大部分上市公司一年的利潤不夠支付北京、上海、深圳一套中心區(qū)域的住宅。這種反差，進(jìn)一步增加了社會投資、社會資金“脫實入虛”的風(fēng)險。

　　警惕家庭在房價高位加杠桿的風(fēng)險

　　當(dāng)前我國家庭加杠桿的熱情空前，2016年前7個月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍。就個人住房抵押貸款而言，首付款所能給予金融機(jī)構(gòu)的安全邊際是以住宅價格不發(fā)生明顯變動為前提。若住宅市場預(yù)期發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致住房抵押價值下降，觸發(fā)銀行大規(guī)模處置住宅抵押物，則會產(chǎn)生房價螺旋下跌的效果。即使不發(fā)生銀行大規(guī)模處置住宅抵押物，住宅不動產(chǎn)名義價值下降，也會抑制借款人家庭的消費(fèi)，影響到宏觀總需求。

　　值得高度警惕的是當(dāng)前個人住房抵押貸款過于看重住宅抵押物的擔(dān)保作用，對借款人收入支付能力的評估和核實流于形式，甚至可能存在首付款加杠桿的情況。這樣一來，若房價停止上漲或回落，不具備按揭付款能力借款人信用風(fēng)險就會凸顯。應(yīng)該看到，有限理性是人類認(rèn)知與行為局限性的集中反映。當(dāng)前市場對熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的樂觀情緒，不排除有盲目失控的風(fēng)險，值得高度警惕。

　　轉(zhuǎn)自：證券時報

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