上市房企2016年半年報已披露完畢。從半年報來看，上半年樓市火爆，熱門地王頻現(xiàn)。尤其是一二線城市房價持續(xù)上揚，房企銷售收入屢創(chuàng)新高，盈利能力持續(xù)好轉。數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超10億元的地塊300宗，其中溢價率超過100%的區(qū)域最高價地塊達到了150宗。單宗地超100億元的總價地王達到了4宗，分布于深圳、上海、杭州、天津四地，超過50億的有24宗，超過30億的有77宗。
但半年報成績單并不都是“很美好”，長江證券的報告顯示，上半年共有26家上市房企出現(xiàn)虧損。虧損額度上億的企業(yè)包括嘉凱城、天津松江、云南城投等。業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著市場分化現(xiàn)象延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提高。當前中小房企生存空間正被加速擠壓，能否成功“轉型”是生存的關鍵。
有五家房企銷售破千億
2016年是房企成交量爆發(fā)的一年，一二線城市房價的快速上漲是導致房企銷售快速上漲最主要的原因。
據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計，2007至2016年近十年以來出現(xiàn)的“全國總價地王”總計10塊，其中上海占4塊、深圳2塊、廣州1塊，南京、長沙、浙江義烏各1塊，“十年總價地王”中，總成交金額在百億以上的占6塊。在地王爭奪戰(zhàn)中，國企與央企底氣最足，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%，區(qū)域最高價地塊也有過半是被國企收入囊中。
日前，中國恒大在其官網(wǎng)發(fā)布公告，8月實現(xiàn)銷售額482.7億元，同比增長196%，環(huán)比增長12.2%，創(chuàng)下行業(yè)單月銷售新紀錄，同時也超過部分大型房企去年全年的業(yè)績。截至8月，恒大已經(jīng)累計實現(xiàn)銷售額2330.6億，同比增長98.3%，已經(jīng)超去年全年銷售額的16%。
此番共有5家房企銷售突破千億大關，而去年同期僅有1家。這5家房企按照銷售金額從大到小排列分別是萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團、保利地產(chǎn)。中海地產(chǎn)、華夏幸福、融創(chuàng)中國、華潤置地和萬達集團銷售業(yè)績緊隨其后?？梢钥吹降氖?，房企排名前十的名單相較之前有了新變化，碧桂園擠進三強，萬達則成功回歸十強。此前，萬達因戰(zhàn)略調(diào)整，一季度銷售金額僅為157億元，被金地擠出TOP10，二季度銷售額雖然同比進一步下滑，但銷售規(guī)模突破500億元，成功回歸十強。
有機構預計，在目前的銷售形勢下，前5家房企銷售額有很大可能超過2000億元。根據(jù)碧桂園8月18日發(fā)布的財報，2016年上半年碧桂園總收入達到574億元，同比增長21%，合同銷售金額（為本公司及其附屬公司，連同其合營和聯(lián)營公司）為1251億元，同比增長130%，凈利潤增長15%，首次實現(xiàn)銷售業(yè)績過千億。根據(jù)保利地產(chǎn)近期發(fā)布的半年報，2016年上半年，其銷售額首次突破1100億，單月銷售再創(chuàng)新高。
“2016年是房企成交量爆發(fā)的一年，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場探底回升，從房企銷售數(shù)據(jù)看，一二線城市房價的快速上漲是導致房企銷售快速上漲最主要的原因?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為。
此外，上半年房企業(yè)績大幅增長之下，部分企業(yè)調(diào)整了年度業(yè)績目標。恒大銷售目標上調(diào)至3000億元，碧桂園從1680億元上調(diào)至2200億元，融創(chuàng)上調(diào)目標至1100億元，這意味著千億企業(yè)或再度擴充。
中小房企謀求轉型
目前，中小房企紛紛通過轉型謀求新的發(fā)展，主要圍繞醫(yī)療、金融和體育等熱點方向。
數(shù)據(jù)顯示，上半年共有26家上市房企出現(xiàn)虧損。虧損額度上億的企業(yè)有嘉凱城、天津松江、云南城投和陽光股份。而京漢股份、天地源、新光圓成、海航創(chuàng)新、中國高科、綠景控股、渝開發(fā)、榮豐控股、天房發(fā)展和沙河股份10家房企的虧損緊跟其后，且皆達到千萬元。
國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志認為，房企業(yè)績分化的主要原因來自于其布局的差異。以旭輝集團為例，根據(jù)其發(fā)布的中期業(yè)績報告，該集團2016年上半年有97%的銷售收入來源于一二線城市，77%的銷售收入來源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長三角區(qū)域城市。其中，旭輝在蘇州、上海的銷售均超過百億?！?016年上半年業(yè)績的快速增長，主要是旭輝對一二線熱點城市的布局，以及對拿地和銷售節(jié)奏的準確把控。”克而瑞咨詢運營總監(jiān)黃甜分析。
“雖然房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績邊際改善，但是小型房企的業(yè)績表現(xiàn)明顯落后?！遍L江證券的報告分析道。今年上半年虧損的房企以中小企居多，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達76.92％。中小房企普遍布局集中，無法像龍頭房企那樣通過全國化布局獲得規(guī)模效應。同時隨著拿地的難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，對于中小房企來說，留給他們的生存空間已經(jīng)十分狹窄。
目前，中小房企紛紛通過轉型謀求新的發(fā)展，主要圍繞醫(yī)療、金融和體育等熱點方向。比如，中珠控股今年7月發(fā)布公告稱，將公司簡稱變更為中珠醫(yī)療；2014年公司成立30周年之際還曾表示要堅持以房地產(chǎn)為主業(yè)的廣宇集團，隨著營業(yè)收入、凈利潤的同比下降，從2015年開始朝著醫(yī)療大健康方向轉型。
然而，轉型并非易事，失敗的房企不在少數(shù)。以云南城投為例，其在2014年開始轉型旅游地產(chǎn)，此后又將“大健康、大休閑”兩個業(yè)務作為深化轉型的方向。然而這樣的轉型舉措并未扭轉局面，根據(jù)其公司公告，其今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入29.33億元，同比暴跌124.17%，虧損3.6億元。另外，作為今年上半年虧損最嚴重的房企之一的嘉凱城，此前一直在探索轉型，轉型核心產(chǎn)品為“城市客廳”，希望通過布局小城來完成過去傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)商到城鎮(zhèn)生活服務平臺商的轉身。然而轉型發(fā)展卻不盡如人意，根據(jù)其發(fā)布的2016年半年報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營收21.42億元，同比增長1.41%；凈利潤為虧損9.52億元。
不過，也有部分房企轉型初見成效。以深大通為例，該企業(yè)是今年上半年房企中凈利潤漲幅最大的企業(yè)，然而，根據(jù)其公告，對公司凈利潤貢獻最大的不是房產(chǎn)銷售，而是文化傳媒業(yè)務。深大通于2015年實施重大資產(chǎn)重組，利用發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買廣告?zhèn)髅綐I(yè)務資產(chǎn)，自2016年2月1日起，浙江視科文化傳播有限公司和冉十科技（北京）有限公司經(jīng)營利潤納入合并報表范圍，由此成功轉型。
行業(yè)集中度將進一步提升
目前熱點城市土地價格高企，通過傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競爭力。
中原研究院報告認為，7月全國房地產(chǎn)市場無論是投資、購地及銷售以及房企到位資金都出現(xiàn)了回落，同時部分城市庫存高企。而8月以來，各地新房市場整體成交平穩(wěn)，且熱點城市成交勢頭顯著受制。政策方面，近期二線領漲城市中的南京、蘇州同時出臺調(diào)控政策，包括提高信貸門檻、實施限購等?？梢哉f，在資金、營銷和市場方面處于相對劣勢的中小房企，將面臨更大的挑戰(zhàn)。
根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，今年房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升。從銷售金額方面看，TOP100房企的銷售金額占全國商品房銷售金額的比重同比增加了4.05%，達到44.35%，也就是說，TOP100房企的商品房銷售金占到將近全國銷售總額的一半。TOP10及TOP20房企則分別增加0.5個百分點、1.35個百分點；TOP50房企則從32.63%上升至35.44%，增加了2.81個百分點；從土地面積來看，除TOP10房企外，整體集中度均有所提升，但增速有所放緩。
在此背景下，中小房企被整合并購或主動轉型將成大勢所趨。統(tǒng)計顯示，今年以來，已有35家中小房企重組，民營大型房企成為兼并整合主力。恒大集團繼控股嘉凱城后，近期多次舉牌廊坊發(fā)展；融創(chuàng)中國發(fā)起多項大標的收購案，擬將多家中小房企收入麾下。恒大方面表示，未來會通過并購優(yōu)質(zhì)小型房地產(chǎn)公司及項目來增加恒大資產(chǎn)，并完善一二線重點市場的布局。
專家也指出，未來兩到三年內(nèi)，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合，最后剩余的數(shù)量極有可能進一步減少。目前熱點城市土地價格高企，通過傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，而通過并購收購可以快速實現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競爭力。
此外，隨著房企集中度不斷提升，品牌房企銷售業(yè)績顯著提升。今年以來，品牌房企緊抓去庫存，熱點城市業(yè)績貢獻顯著拉升總體業(yè)績，同時部分城市房價上行也進一步提升了銷售額。（本報見習記者朱夢秋）
轉自：中國商報
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