房企集體“搶灘”三四線城市 風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

　　在“因城施策”的政策影響下，雖然一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市樓市的“嚴(yán)調(diào)控”致成交規(guī)模明顯縮減，但三四線城市的去庫存政策機(jī)遇卻讓不少房企嘗到了甜頭。在確定下今年新目標(biāo)的同時(shí)，不少房企紛紛在三四線城市跑馬圈地。而對(duì)于房企的集體“搶灘”行為，有專家指出，房企要慎重在三四線城市高溢價(jià)拿地。

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　“搶灘”三四線城市

　　從最近的數(shù)據(jù)可以看出，房企正在把賺錢的目標(biāo)瞄向三四線城市。以龍頭房企碧桂園為例，去年碧桂園實(shí)現(xiàn)合約銷售5508億元，同比增長(zhǎng)了78%，穩(wěn)居行業(yè)首位。從城市布局來看，碧桂園約有42%的銷售額來源于一二線城市，而三四線城市則貢獻(xiàn)了58%的銷售額，達(dá)近2000億元。其中，公司最大的幾筆住房銷售合同來自于江蘇句容、甘肅城關(guān)和遼寧于洪。

　　此外，房企在土地市場(chǎng)的動(dòng)作也顯示出其拿地重心向三四線城市下沉的特征。來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，50家百億級(jí)代表房企去年在一線城市拿地面積約為1800萬平方米，同比增長(zhǎng)了63%；在二線城市拿地面積約為18000萬平方米，同比增長(zhǎng)了46.7%；在三四線城市拿地面積約為17000萬平方米，同比增長(zhǎng)了145%。在房企土地儲(chǔ)備中，三四線城市占比上升了12個(gè)百分點(diǎn)至46.1%。

　　而從土地出讓和地價(jià)變動(dòng)情況來看，三四線城市的地價(jià)在房企們的追逐下也是水漲船高。有數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長(zhǎng)了36%。其中一線、二線、三線城市的土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，成交均價(jià)分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長(zhǎng)-4%、19%、56%。

　　房企加快三四線城市布局，其背后也是有利可圖的。

　　隨著去年調(diào)控政策的密集發(fā)布，熱門一二線城市調(diào)控力度達(dá)到最嚴(yán)水準(zhǔn)，土地和樓市雙雙遇冷，平均溢價(jià)率同比均降。在這樣的背景之下，近兩年的三四線城市樓市卻迎來了“高光”時(shí)刻，這與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關(guān)。而三四線城市的去庫存政策紅利直接促成了一批房企新生力量的崛起，比如浙系房企祥生。有數(shù)據(jù)顯示，去年其合約銷售為620億元，同比增長(zhǎng)了91%。其在售的60個(gè)項(xiàng)目中，除了4個(gè)位于杭州外，其余的56個(gè)均位于三四線城市。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱透露，去年上半年，三四線城市是成交的主力，一二線城市樓市的銷售比重下降了10個(gè)百分點(diǎn)，唯三四線城市樓市銷售在全國(guó)總成交量中的比重上升了13個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)75%。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家也表示，過去兩年，將業(yè)務(wù)重心放在三四線城市的策略被證明是成功的，大多數(shù)房企都取得了不錯(cuò)的成績(jī)。一線城市的人口規(guī)模已經(jīng)飽和，土地資源也是越來越稀少，而三四線城市的棚改貨幣化、去庫存政策則為企業(yè)進(jìn)行投資提供了寬松的環(huán)境，大大提升了這類房企的銷售規(guī)模。

　　風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

　　但值得注意的是，如今的三四線城市可能沒有房企想象中那么“美”。有專業(yè)人士指出，三四線城市樓市成長(zhǎng)性較弱，開發(fā)商應(yīng)三思而后行。在經(jīng)歷了多年未漲的一波爆發(fā)之后，其進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)已加大。

　　事實(shí)上，當(dāng)前三四線城市樓市的走勢(shì)正在分化。據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的50城（涵蓋4個(gè)一線城市、16個(gè)二線城市、30個(gè)三線城市）住宅成交數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月有34個(gè)城市住宅成交面積同比下跌。其中，三線城市占了19個(gè)，河北廊坊、安徽蚌埠、甘肅蘭州、浙江寧波、江西贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達(dá)到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。

　　此外，去年12月，住建部負(fù)責(zé)人在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2018年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機(jī)炒房。“按照監(jiān)管部門的總體要求，今年或許會(huì)有更多分區(qū)縣調(diào)控政策出臺(tái)。”一位房地產(chǎn)分析人士表示。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年1月以來，包括蘭州、海南三亞、山東淄博、濟(jì)南濟(jì)陽等13個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布了樓市調(diào)控的新政策。其中，遼寧大連、淄博、浙江衢州等地將差異化調(diào)控從“因城施策”升級(jí)為了“因區(qū)施策”。

　　“這其實(shí)是一個(gè)很強(qiáng)的政策信號(hào)，當(dāng)前三四線城市的樓市已出現(xiàn)分化，一些城市還需要繼續(xù)堅(jiān)持去庫存，而個(gè)別城市樓市的投資投機(jī)需求旺盛，需要積極抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企要慎重在三四線城市高溢價(jià)拿地，需加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的研判。

　　鏈家研究院相關(guān)人士也認(rèn)為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由“剛需”、“改善”和拆遷置業(yè)需求組成。其中，一些城市本地拆遷戶約占成交總量的八成以上，這表明這些城市后續(xù)的成交將難以維持高點(diǎn)。同時(shí)，隨著各地去庫存壓力的減輕，支持政策能否持續(xù)尚需觀察，而即便可以持續(xù)，市場(chǎng)購買力前期已經(jīng)得到有效釋放，未來市場(chǎng)需求將會(huì)不可避免地出現(xiàn)下滑。

　　“今年棚改計(jì)劃為580萬套，在信貸偏緊的背景下，一些得不到棚改資金支持的三四線城市樓市將會(huì)面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，除了關(guān)注都市圈、城市群內(nèi)受熱點(diǎn)城市外溢需求影響的三四線城市外，區(qū)域內(nèi)部分高鐵沿線的三四線城市也值得關(guān)注。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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