機(jī)構(gòu)發(fā)布中西部地區(qū)房地產(chǎn)可大量投資城市(名單)

　　機(jī)構(gòu)研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會(huì)城市均為具投資性的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　當(dāng)越來(lái)越多的品牌房企將注意力重新集中在一線城市時(shí)，一張新的“機(jī)會(huì)路線圖”直指中西部廣袤的三四線城市。2014年全國(guó)“兩會(huì)”期間，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提到，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是否意味著這些被看淡的三四線城市樓市將迎來(lái)“主場(chǎng)時(shí)間”？

　　消息一出，A股和H股的地產(chǎn)股集體拉升，可見(jiàn)投資者對(duì)此極為看好。然而，中西部多為三四線城市，也是去年引發(fā)“鬼城”、“崩盤說(shuō)”的根源，有機(jī)構(gòu)發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告也稱，高風(fēng)險(xiǎn)城市主要集中在這類地區(qū)。

　　在上述目標(biāo)出爐后，這些三、四線高風(fēng)險(xiǎn)城市樓市能否被重新盤活？房地產(chǎn)公司在中西部城市有哪些投資機(jī)會(huì)，又面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　自國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年政府工作報(bào)告中提出，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”之后就被資本市場(chǎng)看作是一個(gè)送給房地產(chǎn)企業(yè)的大“蛋糕”。消息公布當(dāng)日，連續(xù)低迷的滬深A(yù)股地產(chǎn)板塊股價(jià)集體飆升。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合克而瑞、世聯(lián)地產(chǎn)與中原集團(tuán)等機(jī)構(gòu)研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會(huì)城市均為具投資性的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　首選：省會(huì)和交通樞紐城市

　　來(lái)自中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10個(gè)二線城市的2009年~2013年前11個(gè)月購(gòu)地銷售比指標(biāo)中，重慶、成都、武漢三個(gè)中西部核心城市成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，重慶市在2009年~2012年的購(gòu)地銷售比指標(biāo)均為114%~195%，去年前11個(gè)月飆升至226%。成都市在2009年購(gòu)地銷售比為86%，此后三年最高達(dá)到190%，去年前11個(gè)月迅速回落至66%。武漢市在2009年~2012年的購(gòu)地銷售比均超過(guò)了300%，去年前11個(gè)月又降到134%。

　　就三四線城市的購(gòu)地銷售比而言，南昌、合肥、長(zhǎng)沙、昆明、貴陽(yáng)、南寧、西安、洛陽(yáng)、安慶、瀘州與襄陽(yáng)成為重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。除了南昌、洛陽(yáng)之外，其他幾個(gè)城市的購(gòu)地銷售比指標(biāo)均在200%以下。

　　按照中原集團(tuán)的區(qū)間劃分，購(gòu)地銷售比小于等于110%，為供求平衡；大于110%，為供應(yīng)略多；大于150%，為供大于求；大于等于200%，則為嚴(yán)重供大于求。據(jù)此推算，重慶、南昌、洛陽(yáng)三個(gè)城市的購(gòu)地銷售比已呈現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。

　　實(shí)際上，自去年初以來(lái)，國(guó)土資源部曾要求各地政府加大房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，以穩(wěn)定土地價(jià)格。同時(shí)，不少品牌房企“不差錢”，這才有了“搶地補(bǔ)倉(cāng)”現(xiàn)象。

　　中國(guó)指數(shù)研究院在盤點(diǎn)2013年百城房?jī)r(jià)報(bào)告中指出，重慶、成都、武漢等多數(shù)二、三線城市供需基本平衡，房?jī)r(jià)走勢(shì)基本基本平穩(wěn)，同比漲幅基本上在10%以內(nèi)，給出的理由是此類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)規(guī)模大且具有較強(qiáng)吸附周邊人口的能力，需求相對(duì)旺盛。

　　“中西部地區(qū)那些交通發(fā)展比較好的，尤其是那些省會(huì)城市本身集中了很多優(yōu)勢(shì)，較一般的地級(jí)市有絕對(duì)的資源優(yōu)勢(shì)，肯定會(huì)被開(kāi)發(fā)商所普遍看好?！盋RIC研究中心研究員馬千里向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，像河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿陽(yáng)等一些位于交通樞紐上的城市以及第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的資源型城市均有后續(xù)發(fā)展的潛力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)與同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所共同發(fā)布的《2014年城市房地產(chǎn)投資價(jià)值研究》顯示，在中西部地區(qū)，城市住宅地產(chǎn)投資價(jià)值的分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，整個(gè)內(nèi)陸地區(qū)只有合肥、西安、重慶、武漢、成都等為數(shù)不多的投資價(jià)值領(lǐng)先型城市。

　　不過(guò)，他們也坦言，從城市群發(fā)展水平的視角研判區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值比簡(jiǎn)單的東中西部分析可能更具參考意義。在中西部地區(qū)，川渝城市群為房地產(chǎn)投資價(jià)值集聚區(qū)；中原城市群、環(huán)鄱陽(yáng)湖城市群、長(zhǎng)株潭城市群、黔中城市群、關(guān)中城市群、武漢城市群、蘭西城市群等10個(gè)城市群屬于投資價(jià)值擴(kuò)散區(qū)，房地產(chǎn)投資價(jià)值在城市群內(nèi)的分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；呼包鄂榆城市群和寧夏沿黃城市群屬于投資風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)。

　　下一步：中西部的中小城市

　　2012年下半年以來(lái)，貴陽(yáng)因頻出多個(gè)千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)大盤而一度陷入“崩盤論”的口水戰(zhàn)之中。不過(guò)，經(jīng)過(guò)2013年一年的市場(chǎng)消化，貴陽(yáng)樓市并未遭遇崩盤。中地行貴陽(yáng)市場(chǎng)研究部高級(jí)項(xiàng)目主任劉永坤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，貴陽(yáng)樓市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化，改善性物業(yè)大幅增長(zhǎng)，給購(gòu)房者帶來(lái)更多的選擇空間。

　　今年初，貴陽(yáng)市正式實(shí)施了一系列房地產(chǎn)新政策。與此對(duì)應(yīng)的是，貴陽(yáng)市開(kāi)始重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。今年初，貴安新區(qū)、西咸新區(qū)同時(shí)獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)。在西部地區(qū)，如今已有4個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)主要是像成都、重慶、西安等那些公共資源比較多的城市，中小城市產(chǎn)業(yè)空心化，尤其是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較困難?！蔽髂县?cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)研究中心教授劉成玉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，下一步必須推進(jìn)公共資源均等化改革，引導(dǎo)人口向中小城市流動(dòng)，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　前不久，據(jù)媒體報(bào)道稱，截至2013年底，除成都外，四川已有綿陽(yáng)、南充、瀘州等三個(gè)城市建成區(qū)常住人口超過(guò)了100萬(wàn)，在當(dāng)?shù)氐慕庾x中，四川省正在實(shí)施的“多極多點(diǎn)支撐”的發(fā)展戰(zhàn)略格局正在逐步形成。

　　公司樣本

　　提前布局中西部 碧桂園恒大嘗甜頭

　　當(dāng)市場(chǎng)掀起一股回歸一、二線城市潮之際，少數(shù)逆勢(shì)進(jìn)軍中西部城市的“拓荒者”，卻取得令人意想不到的業(yè)績(jī)。

　　碧桂園、恒大地產(chǎn)、河南建業(yè)等房企在中西部城市深耕，已初步獲得回報(bào)。

　　全產(chǎn)業(yè)鏈造“新城”

　　作為一個(gè)河谷地帶發(fā)展起來(lái)的城市，蘭州受地形限制，想要地已無(wú)地，蘭州新城規(guī)劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐。

　　2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)，從前期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理開(kāi)始，填溝、換土、引水、植樹(shù)等所有步驟，碧桂園一手包辦。

　　由于碧桂園同時(shí)擔(dān)任一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商與二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此最終土地成本很低，產(chǎn)品也更具性價(jià)比?？硕鹧芯抠Y料顯示，碧桂園蘭州項(xiàng)目的樓面地價(jià)基本保持在200元/平方米以下，項(xiàng)目首期產(chǎn)品的洋房均價(jià)為6280元/平方米，與一橋相隔的市區(qū)項(xiàng)目動(dòng)輒上萬(wàn)的售價(jià)相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。以至于有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“碧桂園就是來(lái)拉低蘭州房?jī)r(jià)的?！?/p>

　　然而，作為方興未艾的新城，如何避免淪為“空城”相當(dāng)關(guān)鍵。據(jù)悉，碧桂園蘭州新城項(xiàng)目里還配備五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、中英文學(xué)校、體育園區(qū)等配套設(shè)施，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋與市區(qū)相通。

　　不過(guò)，3月13日，摩根大通發(fā)表報(bào)告指出，碧桂園去年增長(zhǎng)速度快，但已經(jīng)呈現(xiàn)疲態(tài)，若不能解決現(xiàn)有問(wèn)題，集團(tuán)短期內(nèi)難有新的增長(zhǎng)動(dòng)力，須集團(tuán)提高售價(jià)以及海外銷售持續(xù)向好，才可令集團(tuán)重拾增長(zhǎng)，估計(jì)最快要到今年中，此情況才會(huì)出現(xiàn)。

　　值得注意的是，摩根大通還指出，碧桂園去年毛利率只有28.4%，按年跌4.6個(gè)百分點(diǎn)，真正主因并非加大低毛利率產(chǎn)品的銷售比例，而是廣東省以外的銷售毛利率過(guò)低所致。摩根大通亦認(rèn)為，碧桂園廣東省的業(yè)務(wù)已呈飽和跡象，因此只可向外拓展，相信會(huì)令集團(tuán)未來(lái)兩至三年的毛利率收窄100至200個(gè)基點(diǎn)。

　　部分房企提前布局嘗甜頭

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，萬(wàn)科、保利等全國(guó)15強(qiáng)房企拿地總額達(dá)到了784.8億元。其中在一二線城市687.68億元，占比高達(dá)88%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著大量房企聚集在一二線城市狹小的市場(chǎng)，帶動(dòng)土地價(jià)格不斷飆升，給市場(chǎng)帶來(lái)了非常大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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