鐵總啟動土地開發(fā)“以地養(yǎng)路”

　　備受關(guān)注的中國鐵路土地綜合開發(fā)已實質(zhì)性啟動。

　　人民鐵道報近日報道稱，2月23日至24日，中國鐵路總公司中國鐵總召開資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)工作會議。中國鐵路總公司黨組成員、副總經(jīng)理彭開宙在對2014年鐵路資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)重點工作部署時要求，大力推進資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，在土地綜合經(jīng)營開發(fā)方面取得突破性進展。

　　按照此前安排，2月25日，中國鐵總資產(chǎn)評估項目招標和中國鐵總土地評估和土地授權(quán)經(jīng)營資產(chǎn)處置項目評估機構(gòu)選聘招標在北京舉行。

　　財新網(wǎng)昨日報道稱，在北京鐵道大廈三層多功能廳的開標現(xiàn)場共有110多家評估機構(gòu)購買了招標文件，當日遞交標書的評估機構(gòu)也有近40家?！氨敬握袠爽F(xiàn)場一改往日鐵路項目招標現(xiàn)場冷清的局面，與會者眾多，來自全國各地的評估機構(gòu)對此次招標非常關(guān)注，并有多家機構(gòu)表示志在必得，充滿競爭氣氛?！敝袊F路建設投資公司將在3月底公布兩項招標的中標結(jié)果，隨后進入評估階段，計劃用兩個月的時間完成評估報告，報送中國鐵路總公司。

　　鐵路土地開發(fā)已被鐵總視為鐵路建設融資的突破口。

　　北京交通大學教授趙堅昨日告訴早報記者，中國鐵總現(xiàn)在要摸清楚土地的價值是多少，和它的負債水平太高有關(guān)系。目前，中國鐵總的資產(chǎn)負債率太高，負債3萬多億元，負債率達到了62%， “下一步中國鐵總?cè)绻M行重組的話，也要摸清各個路局的家底?！?/p>

　　已赴廣東等地調(diào)研

　　中國鐵路總公司機關(guān)設置20個內(nèi)設機構(gòu)，下設18個鐵路局、3個專業(yè)運輸公司等企業(yè)，現(xiàn)管轄鐵路營業(yè)里程97840公里，職工總數(shù)204.56萬人，資產(chǎn)總額46631.59億元。

　　去年8月發(fā)布的《國務院關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》提出，支持鐵路車站及線路用地綜合開發(fā)。按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃統(tǒng)籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高開發(fā)建設強度。創(chuàng)新節(jié)地技術(shù)，鼓勵對現(xiàn)有鐵路建設用地的地上、地下空間進行綜合開發(fā)。

　　今年1月，中國鐵路招標網(wǎng)發(fā)布了《中國鐵路總公司土地評估和土地授權(quán)經(jīng)營資產(chǎn)處置項目評估機構(gòu)選聘招標公告》和《中國鐵路總公司資產(chǎn)評估項目招標公告》。

　　土地評估方面，本次招標范圍包括全國18個鐵路局、直屬專業(yè)運輸公司和鐵道科學研究院的鐵路用地分為6個包。第一包有北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古，第二包有黑龍江、吉林、遼寧。

　　據(jù)悉，本次招標對投標人資格進行了嚴格要求，要求土地評估機構(gòu)具有獨立法人資格，具備中國土地估價師協(xié)會認證的全國范圍內(nèi)A級資信，在北京市區(qū)范圍內(nèi)設有經(jīng)工商行政管理部門正式登記；在冊的土地估價師人數(shù)須在10名及以上，正常執(zhí)業(yè)3年以上，并具有大型中央企業(yè)改制土地評估經(jīng)驗等。

　　資產(chǎn)評估方面，本次招標共分為18個包：第一包為中國鐵路總公司本級、北京鐵路局，第二包為哈爾濱鐵路局，第十八包為中國鐵路建設投資公司，中鐵集裝箱、中鐵特貨運輸有限責任公司，中鐵快運股份有限公司、中國鐵道科學研究院、中國鐵道出版社。

　　不過，中國工程院院士王夢恕昨日告訴早報記者，現(xiàn)在鐵路的土地都是國有資產(chǎn)，一般土地也不收稅的，所以對鐵路的土地資產(chǎn)很難評估。

　　據(jù)財新網(wǎng)報道，目前中國鐵路總公司已組織專人赴廣東等地就沿線土地開發(fā)實際調(diào)研。之所以選擇廣東，是因其境內(nèi)廣深鐵路在鐵路沿線土地開發(fā)中擁有得天獨厚的條件。廣深鐵路擁有土地所有權(quán)總面積超過1000多萬平方米，且鐵路途經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，目前廣深鐵路沿線和車站對于土地利用率較低，開發(fā)空間很大。因區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡的原因，鐵路沿線土地開發(fā)，南方路局條件優(yōu)于北方路局，東部路局條件優(yōu)于西部路局。

　　王夢恕認為，未來的土地綜合開發(fā)本質(zhì)，主要是因為一些地方?jīng)]錢，拿土地換錢。這個是可以的，可以利用土地搞物業(yè)。從這個方面來說，這樣的開發(fā)和地鐵一樣，目標和方式是很明確的。

　　《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》已明確提出，向地方政府和社會資本放開城際鐵路、市域郊鐵路、資源開發(fā)性鐵路和支線鐵路的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)，鼓勵社會資本投資建設鐵路。

　　值得注意的是，國家政策已經(jīng)落地，然而在今年地方“兩會”政府工作報告中鮮見城際鐵路的身影。事實上，城際鐵路自去年明確下放地方后，其建設正面臨著尷尬。一方面，一直對城際鐵路建設奔走呼告的地方政府在獲得建設主導權(quán)后無奈囊中羞澀；另一方面，一直呼吁要進入鐵路領(lǐng)域的民企在獲得政策支持后偃旗息鼓。

　　據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有包括廣東、福建、江西、安徽、四川等五個省份明確提出要通過鐵路沿線土地開發(fā)來彌補鐵路建設資金不足。

　　需要體制突破

　　“鐵路建設帶來土地升值，土地升值支持鐵路建設，這樣可以形成良性循環(huán)?！眹野l(fā)改委綜合運輸研究所運輸經(jīng)濟與技術(shù)研究室主任李連成告訴經(jīng)濟參考報記者，鐵路的建設肯定會對沿線相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來積極影響，沿線的地價也隨著產(chǎn)業(yè)開發(fā)而上升，基于這個原因，對城際鐵路進行物業(yè)開發(fā)也是合情合理的。

　　雖然中國鐵總已經(jīng)提出在土地綜合開發(fā)方面有所突破，但目前面臨的困難并不少。

　　趙堅昨稱，綜合看來，鐵路土地的綜合開發(fā)首先要面對的是規(guī)劃的限制。“目前鐵路土地也就只有城市土地有價值?，F(xiàn)在土地能否高密度開發(fā)，受到城市規(guī)劃的限制，例如：容積率的限制，如果容積率是2，可開發(fā)的程度較小，土地開發(fā)所獲得收益就會較少?！?/p>

　　此外，還有國土資源部門的限制?！氨热玷F路都是交通用地劃撥，要改變使用性質(zhì)的話，有國土資源的限制，不能隨便改變它的性質(zhì)?！壁w堅說。

　　還有一個是開發(fā)主體的限制。

　　趙堅告訴早報記者，“比如香港，進行房地產(chǎn)開發(fā)和鐵路經(jīng)營的主體都是一個，既是房地產(chǎn)公司，又是鐵路建設和運營的公司。但是在內(nèi)地這兩方根本不可能是同一個。房地產(chǎn)開發(fā)商不建設也不經(jīng)營鐵路?！?/p>

　　趙堅稱，鐵路綜合開發(fā)需要一個長期的過程。例如日本有一個花園城市，是東京急行電鐵公司開發(fā)的，開發(fā)半個世紀了，從一個荒無人煙的農(nóng)村地區(qū)變成了一個有60萬人口的區(qū)域。

　　如此情況下，體制改革不可避免。

　　趙堅認為，“制度上面要有改革要有創(chuàng)新，我一直建議國土建設、國土交通應該由一個部門來管理。目前各個部門的劃撥不一樣，現(xiàn)在需要把各種的規(guī)章限制：容積率的限制、主體的限制等都能夠統(tǒng)一起來。”

　　“另外一個是企業(yè)制度的改革，目前鐵路開發(fā)還是屬于高度壟斷的，要怎樣才能和房地產(chǎn)這樣一個高度商業(yè)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。房地產(chǎn)如何進入鐵路，相互介入，既經(jīng)營房地產(chǎn)又經(jīng)營鐵路的這樣一些公司，要有出現(xiàn)這樣的公司的可能性，才有利于開發(fā)?！壁w堅說。

來源：東方早報

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