首單土地流轉(zhuǎn)信托破冰 大市場(chǎng)仍待政策發(fā)力

　　在經(jīng)歷通道類(lèi)業(yè)務(wù)受擠壓、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入暴露高峰期的長(zhǎng)期磨煉之后，缺乏方向的信托公司開(kāi)始重新找回屬于自己的“藍(lán)?！?。

　　10月11日，中信信托發(fā)布公告稱(chēng)：“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”下稱(chēng)“1301期計(jì)劃”于本月10日正式成立。1301期信托計(jì)劃的服務(wù)商為安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司。

　　這是首單信托公司參與的土地流轉(zhuǎn)信托。所謂土地流轉(zhuǎn)信托，是指農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶(hù)個(gè)人將合法擁有或具有處置權(quán)限的農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)保值增值，使農(nóng)民定期獲得穩(wěn)定的信托收益。

　　上述土地流轉(zhuǎn)信托的成立，拉開(kāi)了信托公司參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的序幕。在安排土地流轉(zhuǎn)相關(guān)各方利益上，該信托計(jì)劃有諸多可資借鑒之處，是對(duì)現(xiàn)有各類(lèi)土地流轉(zhuǎn)模式的一次升級(jí)。多位信托業(yè)內(nèi)人士均表示，由于城鎮(zhèn)化空間廣闊，土地流轉(zhuǎn)信托或?qū)⒊蔀樾磐泄疚磥?lái)發(fā)展的“藍(lán)?！薄?/p>

　　不過(guò)，信托業(yè)人士亦對(duì)本報(bào)記者表示，現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)信托的試驗(yàn)意義大于實(shí)際作用，其大量推廣還需土地登記制度方面的政策進(jìn)一步明確。

　　信托公司搶灘城鎮(zhèn)化

　　中信信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳超杰表示，上述信托計(jì)劃的期限為12年，A 類(lèi)委托人為安徽省宿州市橋區(qū)人民政府，信托計(jì)劃成立時(shí)發(fā)行A類(lèi)信托單位5400萬(wàn)份。信托受益權(quán)采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，涉及流轉(zhuǎn)的土地面積達(dá)5400畝。

　　“1301期信托計(jì)劃是一個(gè)復(fù)合型的信托計(jì)劃，進(jìn)行了分層設(shè)計(jì)，其中既包括財(cái)產(chǎn)權(quán)又包括資金受益權(quán)。目前公告成立的是財(cái)產(chǎn)權(quán)部分，尚未進(jìn)入到資金募集階段。”中信信托董事會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，涉及到的土地都是農(nóng)民的承包用地，不牽涉宅基地和建設(shè)用地。未來(lái)如果情況不錯(cuò)，還可能會(huì)分期募集來(lái)擴(kuò)充規(guī)模，募集期的確定根據(jù)市場(chǎng)的具體需要。

　　據(jù)介紹，流轉(zhuǎn)后土地?cái)M建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園，由安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司作為服務(wù)商提供服務(wù)。園區(qū)規(guī)劃為五大板塊，涉及到二十多個(gè)子項(xiàng)目，具體包括：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植及水資源保護(hù)工程、現(xiàn)代化養(yǎng)殖、生物質(zhì)能源和基質(zhì)肥項(xiàng)目、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)科研平臺(tái)五大板塊，形成完整的農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　一位信托公司高管對(duì)本報(bào)記者表示，采用信托模式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的優(yōu)點(diǎn)在于能將土地集中起來(lái)進(jìn)行使用，進(jìn)行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作。

　　“農(nóng)民工進(jìn)城打工，很多把土地委托給鄰居，或者家里面的老人在耕種，有的簡(jiǎn)單委托給了第三方。這不利于土地產(chǎn)值的有效利用。這是現(xiàn)實(shí)存在的需求，也是全國(guó)普遍存在的現(xiàn)象?；谶@個(gè)需求，在當(dāng)?shù)卣珜?dǎo)下，我們金融機(jī)構(gòu)介入?！鄙鲜鲋行判磐腥耸勘硎?，信托公司在介入后可以通過(guò)真正發(fā)揮信托制度的優(yōu)勢(shì)，成為土地看護(hù)人，不改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)。另外，可以實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，把土地盤(pán)活，通過(guò)引入農(nóng)業(yè)科技提高整個(gè)土地的產(chǎn)值。上述中信信托人士說(shuō)。

　　多家信托公司都對(duì)土地流轉(zhuǎn)信托表現(xiàn)出了興趣。此前，北京信托成立的“富民系列”信托計(jì)劃就涉及到對(duì)農(nóng)民拆遷補(bǔ)償款的管理，離設(shè)計(jì)成財(cái)產(chǎn)權(quán)信托模式對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)只有一步之遙。據(jù)了解，目前，北京信托、安信信托都在籌備土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。

　　“我們也一直在關(guān)注土地流轉(zhuǎn)信托的最新情況，也進(jìn)行了相關(guān)研究。推出土地流轉(zhuǎn)信托將是明年的工作重點(diǎn)?！蹦持行托磐泄靖吖軐?duì)本報(bào)記者表示。

　　信托模式增厚農(nóng)民收入

　　上述中信信托人士透露，通過(guò)信托計(jì)劃的安排，參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民收益將包括“地租收益+工資”兩個(gè)部分。

　　地租收益包括兩個(gè)部分：一是基本地租，二是浮動(dòng)收益。首先是以地租的形式，以三等小麥的畝產(chǎn)值作為基本地租。另外，由于服務(wù)商經(jīng)營(yíng)的主要是經(jīng)濟(jì)作物，小麥沒(méi)有經(jīng)濟(jì)作物的收益高，因此農(nóng)民還有浮動(dòng)的收益。服務(wù)商經(jīng)營(yíng)收益在扣除成本之后，70%都要返歸給農(nóng)民。

　　除此之外，當(dāng)?shù)卣诨I建一個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，是在做整體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)劃，流轉(zhuǎn)的土地就在范圍之內(nèi)。由于里面會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，農(nóng)民可以在產(chǎn)業(yè)園工作獲取工資收益。

　　“這是一個(gè)多贏的局面。作為農(nóng)戶(hù)，獲得了穩(wěn)定可發(fā)展的收益；作為當(dāng)?shù)卣瑒?chuàng)造了就業(yè)，帶來(lái)直接稅收；對(duì)農(nóng)業(yè)企業(yè)，也能找到合適自己發(fā)展的一片區(qū)域?！鄙鲜鲋行判磐腥耸空J(rèn)為，這種在政府引導(dǎo)下，協(xié)調(diào)各方權(quán)益的模式是可以推廣和探討的。

　　隨著城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的強(qiáng)化，如何對(duì)其中最為重要的制度——土地制度進(jìn)行創(chuàng)新成為了至關(guān)重要的問(wèn)題。

　　今年伊始，國(guó)務(wù)院頒發(fā)的“一號(hào)文件”提出，要用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作。此舉也被看作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)鋪路。

　　對(duì)于最大化農(nóng)民利益而言，較之現(xiàn)在比較普遍的流轉(zhuǎn)方式諸如轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、繼承、代耕等，信托模式因?yàn)榭闪鬓D(zhuǎn)土地的規(guī)模更大，收益空間因而更加可期。

　　“這種項(xiàng)目將是未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！庇靡嫘磐惺紫治鰩熇顣D對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，由于國(guó)家的土地政策、城鎮(zhèn)化政策在三中全會(huì)之后可能會(huì)發(fā)生變化，變化之后可能會(huì)對(duì)信托公司帶來(lái)一些機(jī)會(huì)。在土地處置上面，信托可以有所作為，為以后大面積鋪開(kāi)來(lái)做提供經(jīng)驗(yàn)。

　　土地登記制度仍待明確

　　“我們選擇安徽，一是因?yàn)楫?dāng)?shù)赜袑?shí)際需求，當(dāng)?shù)厮拗莸恼疇款^，農(nóng)民也積極配合。第二，30多年前家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是從安徽開(kāi)始的，30年后，我們也希望從安徽開(kāi)始。這種模式畢竟也是一個(gè)先行試點(diǎn)，希望能進(jìn)一步推廣。”上述中信信托人士表示，中信信托目前已經(jīng)儲(chǔ)備了一部分項(xiàng)目，而對(duì)土地流轉(zhuǎn)信托的研究自?xún)扇暌郧熬鸵呀?jīng)開(kāi)始。

　　不過(guò)，前述中型信托公司的高管認(rèn)為，與目前已經(jīng)存在的政府專(zhuān)門(mén)信托機(jī)構(gòu)相比，信托公司如果僅僅做進(jìn)行管理的事務(wù)型信托并無(wú)優(yōu)勢(shì)。他表示，由于信托法并不只針對(duì)金融機(jī)構(gòu)，因而政府也可以利用信托原理通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)成為民事信托的受托人，“沙縣模式”就是其中一例。

　　他猜測(cè)，中信信托涉足此款信托計(jì)劃，事實(shí)上是想通過(guò)土地收益權(quán)進(jìn)行融資，這也是信托公司的利潤(rùn)和動(dòng)力所在。如果單純做進(jìn)行管理的事務(wù)型信托，地方政府主導(dǎo)的模式或許更有優(yōu)勢(shì)，而如果沒(méi)有更多利潤(rùn)，對(duì)信托公司也無(wú)多少吸引力。

　　事實(shí)上，中信信托方面設(shè)計(jì)的土地流轉(zhuǎn)信托的結(jié)構(gòu)中也包含了資金募集的可能。

　　“按照道理說(shuō)，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，設(shè)計(jì)成財(cái)產(chǎn)信托最好，但是受?chē)?guó)情所限，現(xiàn)在只能做成財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。”上述中型信托公司高管表示，土地登記制度需要明確，如果加以明確信托公司會(huì)有更高熱情參與。

　　“目前來(lái)看，障礙主要是在政策方面和法律方面?，F(xiàn)有法律和政策對(duì)農(nóng)村土地處置上沒(méi)有明確規(guī)定。但是這正是意義所在，因?yàn)椋磐泄臼潜容^善于抓住點(diǎn)滴機(jī)會(huì)的。”李旸說(shuō)。（魏域濤）

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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