2010至2012年間,全國新建住宅銷售量平均增幅跌至6%,低于房改以來的年增幅水平。
據近日發(fā)布的《中原地產研究2012年年刊》統(tǒng)計,2010至2012年三年間,全國新建住宅銷售量平均增幅跌至6%,顯著低于房改以來平均20%的年增幅水平。這是自1998年以來,第一次連續(xù)三年出現全國新房銷售量增幅下滑的趨勢,標志著轉折的拐點已經出現,歷時十五年的中國房地產行業(yè)的高增長時代或已終結,一個均衡增長的時代正在開啟。
施工放緩上游行業(yè)受累
隨著調控持續(xù),銷售增長放緩,市場存量快速攀升。2012年初,中原集團研究中心監(jiān)測的十家標桿房企存量接近2008年歷史高位。在城市層面,部分有存量數據公布的城市也接近或達到歷史最高水平。
在此情況下,開發(fā)商紛紛放緩施工建設活動,減少新開工量。2012年4月起,全國累計新開工面積出現同比負增長。
與新房銷售市場的放緩相比,施工建設活動的放緩對整體經濟的影響更大。由于房地產行業(yè)影響面廣,諸多上游行業(yè)如鋼鐵、有色金屬、水泥、建筑機械等均受新開工下降影響出現顯著下滑。而此時的國內經濟又遭遇外需疲弱、結構轉型等壓力,也出現放緩跡象。
以全國的鋼材、水泥價格為例,2012年初均出現大幅下降,趨勢與新開工市場的下跌相同。隨著價格下降,市場需求低迷,上游行業(yè)的庫存也開始快速上升,房地產新開工的放緩開始波及到上游行業(yè)。
正是在這一背景下,政策在年初即出現調整:一方面貨幣政策轉向,逐步放松流動性,準備金率、利率在2012年初分別下調。同時,房地產調控政策出現微調,首套自住房需求受政策傾斜。但由于樓市整體仍在限購、限貸的調控壓力下,新開工持續(xù)回落的勢頭并未改變。
新開工下滑復蘇有待時日
2012年初,庫存高企、新開工下跌的局面與2008年末非常相似。2008年末,中原集團研究中心監(jiān)測十家標桿房企庫存消化率達到12-13個月的歷史高位,新房銷售市場低迷,因此全國新開工面積自2009年2月起出現負增長。但在“四萬億”、降息、減稅等一系列鼓勵住房消費政策的扶持下,房地產銷售大幅反彈,市場存量快速消化,8個月后新開工面積恢復增長。
據《中原地產研究2012年年刊》統(tǒng)計,2012年初,十家標桿房企庫存達到12個月,接近2008年峰值,但已不可能重回2009年寬松政策局面。政策微調下,市場雖有回升,但限購、限貸壓力仍在,成交量回升速度遠遜于3年前。臨近年末,市場庫存仍在相對高位,標桿房企庫存率尚有9個月左右,部分城市庫存量仍處高位。按此趨勢推算,此輪新開工下跌周期將長于2009年。截至11月,全國新開工面積已連續(xù)7個月累計負增長,尚未出現走出低谷的跡象。因此新開工量的重新增長,預計還需要6個月左右時間。
展望后市將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展
2009年以前,國內房地產市場持續(xù)十年的高增長,離不開市場和政策兩方面的支撐。
市場方面,由于房改前計劃經濟下較低的居住水平為后繼的高增長提供了空間。房改后,市場取代了計劃機制,成為資源配置的有效手段,推動了全國市場的持續(xù)高速發(fā)展。而政策方面,在房改初期以支持、鼓勵住房消費為主,同時信貸、交易稅費等方面沒有額外限制,因此市場交易逐漸活躍。直到2005年以后,才陸續(xù)出臺營業(yè)稅、個稅等調控政策抑制市場過快增長。
從宏觀上看,過去改革開放三十多年積累的社會財富,在僅有十多年歷史的房地產市場上集中體現,造成了房地產市場的持續(xù)高增長。但展望未來,市場和政策面的支撐因素都在發(fā)生改變。
市場漸趨成熟增長空間減小
據《中原地產研究2012年年刊》介紹,由于經濟和房地產市場發(fā)展存在差異,因此國內樓市有一二三線城市的劃分。其中北上廣深四大一線城市房地產發(fā)展起步最早,新房市場成交量在2005年即達到頂峰。隨后,由于可建土地面積減少,二手住宅市場日趨成熟,新房銷量逐步滑落。但同時,二三線城市仍處市場發(fā)展初期,依然保持穩(wěn)定的高增長。在這一趨勢下,近兩年,一線城市占全國新建住宅銷售面積的比重僅為5%,前30位主要城市則占20%,廣大二三線發(fā)展中城市成為全國樓市增長的主要動力。
但近兩年,在調控壓力下,此前一直保持高速增長的發(fā)展中城市也出現了放緩的跡象。尤其是2012年,在一二線主要城市率先反彈后,其他發(fā)展中城市仍未走出低谷。對這些城市而言,一方面需要及時調整價格水平,以適應當地市場需求;另一方面也需要時間來消化此前的過快發(fā)展。
隨著國內經濟結構轉型,增長速度放緩以及人口年齡結構的變化,未來支撐市場高增長的外部因素將會減弱,樓市難以再現20%以上的高增長。但同時該年刊也指出,中國經濟仍保持著相對較快的增長速度,城市化尚在進行中,房地產市場依然可保持穩(wěn)健增長。(劉曉穎)
來源:上海商報
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