多地政府積極籌劃新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略

　從歐美經(jīng)驗看，今天的中國，正處于由城鎮(zhèn)化率50%向70%挺進的過程中，即城鎮(zhèn)化“黃金發(fā)展期”的后半段。作為最重要的資源載體，土地在城鎮(zhèn)化過程中的價值再挖掘值得投資者密切關注。那些提早儲備了大量一級城鎮(zhèn)土地的上市房企，其低成本優(yōu)勢將為公司帶來較大的盈利空間，事實上，近期如綿世股份、大名城、新湖中寶等股票已獲資金介入。

　　本報記者通過多方采訪發(fā)現(xiàn)，云南、貴州、廣西等地正醞釀積極的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，其城鎮(zhèn)化空間也較大，在這些地域擁有一級土地開發(fā)項目的云南城投、中天城投及正和股份有望率先受益。

　　多地政府醞釀城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略

　　有消息人士透露，國土部正在調(diào)研農(nóng)村集體建設用地入市方案，在不改變土地集體屬性的情況下，引導其進入經(jīng)營開發(fā)領域。另外，農(nóng)村集體土地確權登記工作也將于今年年底前如期完成，為下一步農(nóng)村集體土地的有償流轉(zhuǎn)提供保障。

　　地方政府方面，根據(jù)上證報了解，除廣東等創(chuàng)新示范省份外，云南、廣西等內(nèi)地省份在城鎮(zhèn)化方面思路也較為成熟。這些內(nèi)地省份一個共同的特征是目前城鎮(zhèn)化比例偏低，其中，貴州在2010年時城鎮(zhèn)化率僅為33%，云南目前城鎮(zhèn)化率只有36.8%。

　　今年9月，云南召開全省城市建設工作現(xiàn)場會，此后，一個清晰的、可操作性強的城鎮(zhèn)化工作線路圖基本形成。“加快城鎮(zhèn)化是一場深刻的社會變革，云南顯然是目前全國推進城鎮(zhèn)化力度最大的省份之一。在當?shù)仄髽I(yè)眼中，地方政府非常強勢，并有可能在土地制度改革、融資方式、人口導入政策等方面有所突破?！鄙虾ＷC券分析師舒廷飛告訴記者。近日，他正在云南調(diào)研當?shù)厣鲜蟹科蟮陌l(fā)展情況，對云南推進城鎮(zhèn)化的思路尤其關注。

　　由于云南90%以上土地屬于山地，云南省最重要的城鎮(zhèn)化目標是合理利用山地資源，推動“城鎮(zhèn)上山、工業(yè)上坡”。對于城鎮(zhèn)區(qū)域的土地如何運營，地方政府思路非常明確，即“統(tǒng)一收購”、“統(tǒng)一批租”，在土地收購—土地儲備—土地出讓三個環(huán)節(jié)，形成土地一級市場的政府壟斷。

　　如果政府壟斷城鎮(zhèn)化土地的一級開發(fā)，那么對于像云南城投之類的一級開發(fā)國資企業(yè)，無疑打開了想象空間。

　　另一個大力推進城鎮(zhèn)化的典型是廣西柳州。去年底，廣西省政府提出將城鎮(zhèn)化作為擴大內(nèi)需的“新推手”和廣西最重要的經(jīng)濟增長點。其中，柳州和南寧以“超大城市”身份擔負重要的城鎮(zhèn)化使命。

　　今年，柳州市發(fā)布《柳州市超大城市空間布局規(guī)劃2012-2020年》，提出其超大城市空間布局規(guī)劃范圍包括了柳州市現(xiàn)有中心城區(qū)以及廣西柳州汽車城，同時擴容了太陽村鎮(zhèn)、沙塘鎮(zhèn)和石碑坪鎮(zhèn)以及柳江縣與鹿寨縣的中心城區(qū)、新興組團、東泉組團華僑農(nóng)場等，規(guī)劃建設用地規(guī)模高達300平方公里。為打造超大城市，柳州以西南先進制造業(yè)中心為產(chǎn)業(yè)定位，從中心城市向外輻射多個組團，形成11大片區(qū)，配合大規(guī)模的城際鐵路和軌道交通建設，基礎設施建設和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景吸引了眾多企業(yè)的高度關注。

　　此外，包括紹興、韶山等地均有城鎮(zhèn)化推進戰(zhàn)略公布或落實中。不過，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，目前全國尚未形成可操作性強的統(tǒng)一方案來加速推進城鎮(zhèn)化?！爸醒胝岢隽嗣鞔_的城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，但配套制度和執(zhí)行思路尚不明確，土地政策就是一個重頭。我們預測近日召開的中央經(jīng)濟工作會議會在這方面有更明確的指引。”上海綠地集團高層告訴記者。

　　另外也有專家提醒，新型城鎮(zhèn)化擴張一定要防止土地的粗放式發(fā)展。比如某省2001年至2011年城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長90.09%，城鎮(zhèn)人口只增長30.78%，土地的城鎮(zhèn)化遠遠快于人口的城鎮(zhèn)化。

　　上市房企先知先覺低位“抄底”

　　就在各級政府密集醞釀城鎮(zhèn)化土地新政的時候，部分先知先覺的上市房企早已布局。近期，上證報調(diào)研走訪十余家上市房企，包括大舉參與城鎮(zhèn)結(jié)合帶一級土地開發(fā)的企業(yè)如新湖中寶、中天城投、華夏幸福、華發(fā)股份等。這些企業(yè)均有可能在新一輪城鎮(zhèn)化土地改革中率先受益。

　　專家介紹，城鎮(zhèn)化過程中的土地價值主要有兩方面可以挖掘：一是農(nóng)村集體用地不改變性質(zhì)下的有償流轉(zhuǎn)，入市開發(fā)。其結(jié)果一方面是集體土地有望與國有土地一起，成為土地供應市場的“雙軌”力量。第二類是通過提高征地補償標準，將農(nóng)村集體土地順利征收，收儲為國有土地，再進行商業(yè)開發(fā)。這兩種形式對一級土地開發(fā)商都有可能派生出巨大的商業(yè)空間。

　　首先，對于儲備著大量農(nóng)村集體性質(zhì)土地的企業(yè)來說，隨著各地加快推進城鎮(zhèn)化，集體土地流轉(zhuǎn)或征用后，其商業(yè)價值會大幅上升，無論轉(zhuǎn)性與否，公司都可以通過商業(yè)運營和交易，來盤活資產(chǎn)。

　　另外，更多一級土地開發(fā)商會從低成本收儲中受益?！坝捎谀壳案鞯爻擎?zhèn)化思路與制度尚處于形成初期，包括農(nóng)村集體土地征收等成本還沒有大幅提高，房地產(chǎn)企業(yè)一定會乘此機會大舉擴張。一旦未來城鎮(zhèn)土地管理制度趨于完善，成本大幅提高，房企早期儲備的低成本城鎮(zhèn)地塊，將是未來盈利的一大保障。”一位上市房企高層表示。

來源：上海證券報

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