一線城市房貸觀察：利率上調(diào)、周期延長 調(diào)控政策或?qū)⒓哟a

　　針對日前房貸收緊情況，新華財(cái)經(jīng)記者在北上廣深調(diào)研了解到，目前一線城市房貸收緊態(tài)勢明顯，主要體現(xiàn)為利率上調(diào)、放款周期延長。分析人士認(rèn)為，按照“房住不炒”原則，銀行在“房貸紅線”約束下，2021年個(gè)人按揭房貸總體趨勢偏緊，且相關(guān)政策不斷加碼，將為過熱的一線樓市有步驟“降溫”。

　　“房貸新規(guī)”出臺樓市調(diào)控不斷升級

　　2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱“房貸新規(guī)”)，明確從2021年1月1日起正式實(shí)施，對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

　　簡而言之，各大銀行用于發(fā)放個(gè)人住房貸款的資金盤規(guī)模，將因此受限。但是各地更為具體的細(xì)則還沒有出臺，所以各個(gè)銀行對房貸投放持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。這在某種程度上成為房貸收緊的因素之一。

　　今年開年，聚焦一線城市，樓市調(diào)控政策頻發(fā)。

　　以深圳為例。為遏制前期深圳樓市價(jià)格上漲過快以及“代持”等違規(guī)現(xiàn)象，1月19日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于明確〈關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉若干問題的函》，規(guī)定家庭購買商品房，只能登記在具備購房資格成員名下。1月23日，深圳市住建局又加碼發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，強(qiáng)調(diào)商品住房購房資格審查。

　　深圳某股份制銀行支行行長告訴記者，當(dāng)前對于按揭貸款人的資格審核把關(guān)更嚴(yán)，嚴(yán)格評估風(fēng)險(xiǎn)，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸?！霸戮Y金流水不能覆蓋月供金額兩倍的不批貸款，首付款來源除了直系親屬外都不符合規(guī)定。”

　　利率上調(diào)+周期延長房貸收緊趨勢明顯

　　“房貸新規(guī)”下，多家銀行已經(jīng)上調(diào)利率發(fā)揮調(diào)控作用，房貸收緊趨勢明顯。據(jù)悉，1月27日起，廣州工農(nóng)中建四大行首套房貸利率上調(diào)為最低LPR+55bp，二套房貸上調(diào)為最低LPR+75bp。利率調(diào)整后，四大行首套房貸款利率和二套房貸利率分別從5.05%和5.25%上漲為5.2%和5.4%。

　　據(jù)銀行和中介機(jī)構(gòu)多方反饋，北上廣深目前銀行發(fā)放的住房貸款滿足不了購房者的按揭貸款需求，目前房貸額度緊張，“漲價(jià)”情況明顯。據(jù)悉，因?yàn)?020年廣州樓市成交量太過火爆，多家銀行的房貸放款存在積壓。2021年初，銀行普遍將額度用于發(fā)放2020年積壓房貸，但是價(jià)格和2020年相比平均上浮20bp。

　　針對廣州房貸收緊、利率上調(diào)這一情況，中國工商銀行廣州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，廣州地區(qū)目前房貸額度相對偏緊，仍正常受理房貸業(yè)務(wù)?！拔倚邪凑毡O(jiān)管要求，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付款比例和利率水平，在符合監(jiān)管要求的前提下實(shí)施貸款差異化定價(jià)。”

　　但也有股份制銀行暫時(shí)未做調(diào)整。平安銀行廣州分行回應(yīng)，目前個(gè)人首套住房貸款定價(jià)為LPR+35bp，二套房LPR+78bp，暫無上浮計(jì)劃。

　　房貸市場供需信號明顯，廣州房貸放款周期也在不斷延長。

　　針對市場關(guān)注的貸款周期拉長甚至停貸的問題，招商銀行廣州分行回應(yīng)，目前招商銀行廣州分行并未停止房貸業(yè)務(wù)，每月仍有序接單及放款。中國建設(shè)銀行上海分行和中國工商銀行上海分行也分別回應(yīng)新華財(cái)經(jīng)記者稱，目前正有序進(jìn)行房貸投放，并未出現(xiàn)所謂的停貸情況。

　　中國工商銀行上海分行表示，“目前我行是按序、有序地投放個(gè)人住房貸款規(guī)模，整體發(fā)放規(guī)模與去年同期基本持平。我行首套房貸款利率按照LPR公布價(jià)執(zhí)行，二套房按LPR基準(zhǔn)上浮60bp?！?/p>

　　中國建設(shè)銀行上海分行表示，目前個(gè)人住房貸款發(fā)放和回收基本正常，不存在所謂的停貸、暫停中介收單等情況。

　　利率上調(diào)可接受影響買房成交為主要焦慮點(diǎn)

　　記者采訪了解到，對于“房貸新規(guī)”之下房貸市場的供不應(yīng)求局面，購房者普遍表示能夠接受“漲價(jià)”，但是周期延長影響房屋成交過戶則成為主要擔(dān)心的問題。

　　據(jù)廣州市某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，2020年7月份，購房過完戶平均半個(gè)月可以放款。2021年1月份過戶后平均放款周期拉長到1-2個(gè)月。

　　“賣一換一”的廣州剛需購房者張女士告訴記者，她在廣州荔灣區(qū)某新樓盤相中了一套131平方米、總價(jià)為575萬元的新房。剛剛交了購房誠意金，且打算以320萬元的價(jià)格賣掉一套舊房子，作為新房子的首付，剩下260萬從銀行貸款。

　　可交易還沒進(jìn)行到一半，張女士便聽聞廣州房貸收緊的消息。按照二套房按揭政策及其銀行房貸利率的最新調(diào)整，張女士每月需多支出248元，“還可以接受”。

　　“怕的是銀行沒有額度，不放貸，那我‘賣一換一’的計(jì)劃就懸了。”張女士向記者表達(dá)她的焦慮，認(rèn)為當(dāng)前按揭政策的調(diào)整，會(huì)拉長她換房子的時(shí)間和進(jìn)度。

　　廣州市黃埔區(qū)某位購房者在2020年10月份以2.7萬元每平方米購買的樓梯樓，現(xiàn)在已經(jīng)上漲到3.1萬元每平方米，但是房貸至今仍未放款。銀行回復(fù)是仍在排隊(duì)。經(jīng)手的中介和購房者都擔(dān)心賣家會(huì)等不及房款進(jìn)而毀約。

　　據(jù)悉，自進(jìn)入2020年12月份以來，廣州一手樓的放款周期也已經(jīng)從1個(gè)月延長至2個(gè)月。相關(guān)開發(fā)商也在盡量選擇與房貸額度充足的銀行合作，爭取優(yōu)先放款。

　　上海一位支行行長對記者表示，“地區(qū)的房貸額度都是總行進(jìn)行調(diào)配的，并不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。近期上海房產(chǎn)市場交易火爆，需求一下放大導(dǎo)致銀行放款周期變長而已，具體到各家支行也會(huì)優(yōu)先放款給合作的樓盤。”

　　面對從去年開始銀行放款周期變長這一情況，當(dāng)前，廣州各家房產(chǎn)中介和按揭公司在簽合的同時(shí)還會(huì)出具一份“告知函”，賣房業(yè)主簽了告知函之后才會(huì)送審相關(guān)貸款合同文件。

　　實(shí)際上，盡管銀行予以否認(rèn)，但房貸投放節(jié)奏放緩確實(shí)存在。上海一位房產(chǎn)中介告訴記者，目前銀行放款較慢，周期較之前有所拉長，至少也要一個(gè)半月以上才能放款。

　　調(diào)控政策或加碼限流避險(xiǎn)資金流入樓市

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，疫情下一線城市房地產(chǎn)市場的“避風(fēng)港”屬性明顯增強(qiáng)，進(jìn)而會(huì)形成各類炒房或購房火熱現(xiàn)象。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。廣州上漲最為明顯。

　　廣州樓市目前仍然熱情高漲。記者在廣州各大樓盤和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走訪了解到，以往臨近年關(guān)，購房者相對而言會(huì)減少。但今年廣州購房者都在爭取年前看房，近一個(gè)月房產(chǎn)中介的成交量和看房工作量較往年同期翻了好幾番。

　　對于未來房貸政策，交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，“房貸新規(guī)”疊加熱點(diǎn)地區(qū)個(gè)人房貸政策收緊，1月銀行個(gè)人房貸投放沖動(dòng)有所節(jié)制，季節(jié)性激增特征略有平滑。

　　“信貸收緊會(huì)限制市場交易，或者說有助于市場的穩(wěn)定?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州四大行房貸利率上調(diào)，也說明信貸政策出現(xiàn)了調(diào)整。類似政策值得市場關(guān)注。

　　隨著信貸集中度管理工作不斷落實(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不排除有后續(xù)信貸發(fā)放節(jié)奏持續(xù)放緩和政策加碼的可能。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在實(shí)際過程中，也要防范恐慌性購房以及既有購房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)?！爱?dāng)然后續(xù)要防范對合理購房需求的誤傷，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

　　房貸收緊在一定程度上是給房價(jià)上漲按下了“慢速鍵”。但房產(chǎn)中介反饋，改變首付比例的效果可能更加立竿見影。“利率上漲20bp、30bp，對于普通購房者而言僅僅是一個(gè)月多幾百塊錢的利息，購房者還是可以接受的?！痹摲慨a(chǎn)中介認(rèn)為，“我們的理解是窗口期是在給剛需買家留出足夠的時(shí)間?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：新華財(cái)經(jīng)

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