新增需求疊加批量換租 租房市場(chǎng)走出淡季低谷

　　近期，租房市場(chǎng)回暖明顯，租金與成交量均走出淡季低谷：優(yōu)質(zhì)房源成交走俏，掛牌租金價(jià)格明顯比春節(jié)前堅(jiān)挺。有租客向中國(guó)證券報(bào)記者反映，最近租房的人挺多，看上的房子一猶豫就被租出去了，也比較難講價(jià)。

　　務(wù)工潮來(lái)襲

　　中國(guó)證券報(bào)記者多方了解到，春節(jié)過(guò)后，新增進(jìn)城務(wù)工人員數(shù)量增多，租賃市場(chǎng)迎批量新增租賃需求。此外，隨著前期租房合同到期，換租數(shù)量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加，促使租房市場(chǎng)回暖。

　　“靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬于租賃市場(chǎng)中較為優(yōu)質(zhì)的房源，價(jià)格也會(huì)相應(yīng)貴一些。最近一段時(shí)間，換房客戶(hù)改善型需求增多，使得這些價(jià)格偏高的優(yōu)質(zhì)房源出租速度比之前要快?！倍辔蛔夥恐薪槿藛T對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“隨著新進(jìn)城務(wù)工人員增多，單價(jià)較低的群租房成交情況也得到改善。”

　　租客李亮(化名)春節(jié)后剛通過(guò)了北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司的面試，為了順利度過(guò)實(shí)習(xí)期，他春節(jié)后就在公司周?chē)曳俊?jù)李亮介紹，自己之前和父母同住，工作后一方面希望獨(dú)立居住，另一方面希望通過(guò)租房縮短通勤距離?！暗赡苁鞘状巫夥繘](méi)有經(jīng)驗(yàn)，看上的房子想第二天再簽合同，很多次都被中介通知說(shuō)已經(jīng)租出去了。中介幫忙找的據(jù)說(shuō)都是帶看量大、性?xún)r(jià)比高的房源，這些房子中介是有獨(dú)立鑰匙的?？春昧水?dāng)天不簽，下一趟再來(lái)就只能看別的。有鑰匙的房源里，一起看房的人也不少?！崩盍练Q(chēng)。

　　但李亮也指出，市場(chǎng)目前并不缺待租的優(yōu)質(zhì)房源。“無(wú)論什么時(shí)候去，都有好房子可以出租，只是不好講價(jià)。公司周?chē)鷥?yōu)質(zhì)一點(diǎn)的一居室都要5000元/月起步，低于這個(gè)價(jià)格的房子，當(dāng)天一猶豫就被中介租給了其他人?！?/p>

　　與李亮這種想租優(yōu)質(zhì)房源的客戶(hù)不同，很多外地務(wù)工人員春節(jié)后進(jìn)城第一件事就是要找到最便宜的房子，盡可能壓縮租金，而這類(lèi)房源通常以二房東的方式隔斷轉(zhuǎn)租。受疫情影響，隔斷房在經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間的成交低谷后，目前也恢復(fù)了往年熱鬧的成交場(chǎng)景。

　　以人口居住密度較大的天通苑社區(qū)為例，這里聚集了北京最便宜的隔斷房房源。受疫情影響，群租房前期租賃到期后，很多房源只能空置?！耙咔樽顕?yán)重的時(shí)候，500元-600元/月就能租到房子，現(xiàn)在沒(méi)有這么便宜的了。1000元-1700元/月的隔斷房作為進(jìn)城務(wù)工人員的首次過(guò)渡房，是目前的成交主力。這個(gè)片區(qū)一般都是二房東，疫情嚴(yán)重的時(shí)候沒(méi)有人租，這些隔斷房就由二房東自己住?，F(xiàn)在進(jìn)城的人多了，這些房源開(kāi)始迎來(lái)帶看潮，每天下班都有人敲門(mén)看房，這種情況很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒(méi)有了。”長(zhǎng)期與二房東合租的租客王宏(化名)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　疫情影響轉(zhuǎn)淡

　　中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前租房市場(chǎng)普遍走出疫情影響。從近期第三方機(jī)構(gòu)披露的租賃數(shù)據(jù)看，春節(jié)過(guò)后，重點(diǎn)城市租賃市場(chǎng)成交量和成交價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)了不同程度的上漲。但由于疫情防控仍未完全放開(kāi)，從同比數(shù)據(jù)看，仍然處于相對(duì)低點(diǎn)。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國(guó)重點(diǎn)18城租賃成交量環(huán)比上漲8.5%，多數(shù)城市成交量環(huán)比上漲。自去年9月開(kāi)始，全國(guó)租賃成交量連續(xù)五個(gè)月環(huán)比下降后，首次環(huán)比止跌上揚(yáng)，市場(chǎng)即將進(jìn)入租賃旺季。從租金水平來(lái)看， 2021年2月重點(diǎn)城市平均月租金為42.1元/平方米，平均租金指數(shù)環(huán)比上漲1.5%，同比下降5%。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，目前說(shuō)大城市住房供不應(yīng)求沒(méi)有問(wèn)題，但是說(shuō)租賃住房供不應(yīng)求很難成立，因?yàn)闆](méi)有人租不到房。租房市場(chǎng)面臨的問(wèn)題不是供給不足，而是租賃亂象較多，比如長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”，租賃市場(chǎng)監(jiān)管及相應(yīng)政策有待完善。

　　長(zhǎng)租房難題有望解決

　　“很多人租房都是短期行為，即使高房?jī)r(jià)下租房劃算，也很少有家庭靠租賃住房來(lái)解決自己一生的住房問(wèn)題。更何況現(xiàn)在孩子上學(xué)還是與住房捆在一塊兒，擁有產(chǎn)權(quán)房孩子上學(xué)更有優(yōu)勢(shì)。目前來(lái)看，家庭租賃長(zhǎng)租房的需求數(shù)量并不多，大部分只是過(guò)渡而已。在疫情影響下，租房人群對(duì)產(chǎn)權(quán)房的需求更強(qiáng)烈了?！壁w秀池指出，“建議重新評(píng)估需要新建租賃住房的數(shù)量。”

　　針對(duì)長(zhǎng)租房的供給問(wèn)題，趙秀池指出，不要忽視個(gè)人房東在租賃市場(chǎng)中的作用，個(gè)人房東提供的租賃住房一樣可以是長(zhǎng)租房，這一點(diǎn)應(yīng)該引起足夠的重視。不是發(fā)展長(zhǎng)租房就要發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，也不是一提到長(zhǎng)租房就需要新建。二房東的租賃機(jī)構(gòu)除非有低成本的房源供應(yīng)，其盈利模式才能成立。因此，如果有工業(yè)廠房改建、集體土地上建設(shè)，或者舊房需要改造，需要一定投資并能帶來(lái)增值，可以鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃參與。

　　多位分析人士指出，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提到的“有效盤(pán)活存量住房資源”“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對(duì)于長(zhǎng)租房企業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大。此前，很多長(zhǎng)租房公寓是將辦公樓等區(qū)域進(jìn)行改裝，由于消防等問(wèn)題，面臨較大的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，使得長(zhǎng)租房企業(yè)只能以試點(diǎn)的方式進(jìn)行，無(wú)法全面鋪開(kāi)。預(yù)計(jì)隨著監(jiān)管部門(mén)細(xì)則出臺(tái)，長(zhǎng)租房將迎來(lái)規(guī)范化運(yùn)行的新時(shí)期。（董添）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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