市場(chǎng)倒逼房地產(chǎn)“國(guó)家隊(duì)”改革加速

　　近段時(shí)間，房地產(chǎn)央企動(dòng)作頻頻，吸睛指數(shù)直線上升。

　　從綠地借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)成功上市，到中海系整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更涉及股權(quán)結(jié)構(gòu)、人才激勵(lì)等多個(gè)環(huán)節(jié)。在這個(gè)春天，且看央企們的大咖“百變秀”。

　　今年4月16日，保利地產(chǎn)正式對(duì)外發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，即Peiban陪伴：養(yǎng)老地產(chǎn)，Promise承諾：全生命周期綠色建筑，Partner拍檔：社區(qū)O2O，PloyAPP：保利地產(chǎn)APP，Power力量：海外地產(chǎn)。

　　在信息碎片化時(shí)代，為了使公司的宣傳殺出重圍，地產(chǎn)大佬也是“蠻拼的”。“實(shí)際上從去年下半年開(kāi)始，多家國(guó)資房企就在積極研究戰(zhàn)略、股權(quán)改革和人才激勵(lì)制度等方面的改革方案。同行聚在一起時(shí)，也會(huì)討論未來(lái)的變革還會(huì)有哪些可能?！蹦逞肫蠓康禺a(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　2015年，央企、國(guó)企改革突破的預(yù)兆似乎更為強(qiáng)烈。隨著行業(yè)變革逐步邁入深水區(qū)，央屬房企改革的步伐也在加快。4月3日，同屬招商局集團(tuán)旗下的兩大上市公司——招商地產(chǎn)及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項(xiàng)”停牌。對(duì)此，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)這是招商局進(jìn)一步推動(dòng)集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的動(dòng)作。果不其然，招商局在最近發(fā)布公告表示，經(jīng)向公司實(shí)際控制人招商局集團(tuán)確認(rèn)，招商局集團(tuán)正在籌劃關(guān)于招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合事項(xiàng)。

　　而在此前的3月底，華僑城試水混合所有制改革，宣布擬向控股股東華僑城集團(tuán)、前海人壽和鉅盛華以6.88元/股的價(jià)格發(fā)行11.63億股，募資80億元。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，華僑城此次試水混改，給央企地產(chǎn)公司的所有制改革起到了領(lǐng)頭羊作用。

　　地產(chǎn)央企改革的動(dòng)力

　　地產(chǎn)國(guó)企不是在改革，就是在改革的路上?！爱?dāng)改革進(jìn)入深水區(qū)，才會(huì)深刻感受到體制內(nèi)的制約有多大?！币患掖笮蛧?guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者對(duì)記者感嘆，近期國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)改革風(fēng)起云涌，許多改革甚至涉及股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓做管理者的倍感競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　另一家國(guó)資房企的高管則透露：“從去年年底開(kāi)始，多家房企就在積極研究戰(zhàn)略層面和股權(quán)結(jié)構(gòu)的改革方案，企業(yè)之間有時(shí)還會(huì)交流怎樣‘變’?！?/p>

　　然而，不同的企業(yè)“稟賦”不一樣，尤其是目前央企的“合伙人計(jì)劃”尚未打開(kāi)閘口，這部分企業(yè)開(kāi)始擔(dān)心自己會(huì)在這一波潮流中落后。

　　一家國(guó)資房企的上市公司董秘介紹，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)ROE凈資產(chǎn)收益率下行，是國(guó)資委對(duì)地產(chǎn)國(guó)企改革“放行”的原因之一?！叭绻禺a(chǎn)企業(yè)ROE升高，證明股東還很賺錢(qián)，相關(guān)部門(mén)可能不會(huì)允許這么多公司籌劃重大事項(xiàng)?！痹摱匦ρ?。

　　最近備受關(guān)注的資本市場(chǎng)動(dòng)作來(lái)自招商局。4月3日，同屬招商局集團(tuán)旗下的兩大上市公司——招商地產(chǎn)及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項(xiàng)”停牌。

　　市場(chǎng)猜測(cè)停牌原因是招商局進(jìn)一步推動(dòng)集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合，方案是“招商地產(chǎn)計(jì)劃以定增方式獲取招商局位于前海3.9平方公里土地，并將該土地抵押給招商銀行以獲取貸款”。

　　不管本次停牌是否雙方有協(xié)同動(dòng)作，產(chǎn)融結(jié)合確實(shí)是包括招商在內(nèi)的諸多房企當(dāng)前希望加強(qiáng)的方向。據(jù)了解，另一家知名地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)，也正在研究與母公司旗下金融機(jī)構(gòu)融合的方案。

　　不過(guò)，某全國(guó)性大型房企的管理者認(rèn)為，平臺(tái)之間的整合、資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大這些實(shí)質(zhì)只是很小的改變，地產(chǎn)企業(yè)迫切需要從體制改革中找到進(jìn)一步增長(zhǎng)的動(dòng)力。體制改革一個(gè)較迫切的需求是提高高管和員工的積極性。

　　該管理者還介紹說(shuō)，同樣在國(guó)企圈子里“混改”的步伐，地方國(guó)企快于央企，母公司旗下有多個(gè)子公司的企業(yè)要快于旗下子公司數(shù)量少的企業(yè)。

　　重點(diǎn)發(fā)展混合所有制

　　在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，一直低調(diào)潛行的房地產(chǎn)“國(guó)家隊(duì)”應(yīng)如何承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，在國(guó)企改革中扮演怎樣的角色？是否應(yīng)承擔(dān)全部保障房的建設(shè)，并全部退出商品房領(lǐng)域？在日前召開(kāi)的“中國(guó)國(guó)企房地產(chǎn)責(zé)任高峰論壇”上，行業(yè)主管部門(mén)及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，應(yīng)在分類(lèi)基礎(chǔ)上評(píng)價(jià)國(guó)企的社會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)作為競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)，國(guó)企在有進(jìn)有退的戰(zhàn)略中，應(yīng)該大力發(fā)展混合所有制，而地方國(guó)有房企是國(guó)企改革的重點(diǎn)。

　　“如果房地產(chǎn)分為保障性住房和商品性住房，那么競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域的國(guó)有房企顯然跟民營(yíng)的、合資的房企應(yīng)有同等國(guó)民待遇，公平參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！睂?zhuān)家稱(chēng)，如果確實(shí)需要保障性住房，可以考慮專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)保障性住房的國(guó)有企業(yè)，把競(jìng)爭(zhēng)性和保障性的任務(wù)進(jìn)行區(qū)分。

　　國(guó)資委研究中心主任李保民認(rèn)為，房地產(chǎn)作為競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)，國(guó)有企業(yè)在有進(jìn)有退的戰(zhàn)略中，應(yīng)該大力發(fā)展混合所有制，特別是在股權(quán)結(jié)構(gòu)上還需要下很大工夫?，F(xiàn)在引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的條件比較成熟，可以發(fā)展各類(lèi)基金，通過(guò)戰(zhàn)略投資，使現(xiàn)在已經(jīng)形成一定量的房地產(chǎn)企業(yè)能夠做好?！皣?guó)有企業(yè)應(yīng)該成立一個(gè)以房地產(chǎn)為主、進(jìn)行組合的資本運(yùn)行公司。”他說(shuō)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)技術(shù)委員會(huì)副主任孫克放認(rèn)為，在2012年前一百?gòu)?qiáng)的房企里，國(guó)企占比超過(guò)一半；2013年第三季度，國(guó)有上市房企的市值占A股上市房企總市值的50%，其中，央企控股公司占18%，地方國(guó)資控股公司占32%。國(guó)企數(shù)量不大，但重量大，A股退出不容易。他認(rèn)為，三年內(nèi)，國(guó)企改革可能是A股市場(chǎng)的最大動(dòng)力。而在國(guó)企中，地方國(guó)有房企的收入增長(zhǎng)率遠(yuǎn)低于央企和非國(guó)有房企，因此，地方國(guó)有房企改制是必然，地方國(guó)有房企是這次國(guó)企改革的重點(diǎn)。

　　地產(chǎn)央企改革背后的經(jīng)濟(jì)邏輯

　　央屬房企紛紛試水大變革，離不開(kāi)背后的政策導(dǎo)向。日前，國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹透露，國(guó)務(wù)院已成立國(guó)企改革領(lǐng)導(dǎo)小組，由國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，國(guó)企改革實(shí)施方案即將面世，北京等地今年將相繼出臺(tái)國(guó)資國(guó)企改革實(shí)施規(guī)劃。國(guó)企改革已不是新鮮事。此前上海國(guó)資國(guó)企改革20條的推出已經(jīng)打響了地方國(guó)資改革第一槍?zhuān)G地集團(tuán)借殼金豐投資上市成為其中的點(diǎn)睛之作。

　　同時(shí)，天津、廣東、深圳等地的國(guó)有企業(yè)改革方案也在制定中。據(jù)媒體報(bào)道，深圳未來(lái)將對(duì)現(xiàn)有國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行全面盤(pán)整，其中房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)及其股權(quán)成為重要的調(diào)整內(nèi)容。

　　近兩年凈資產(chǎn)收益率持續(xù)下滑，是國(guó)資委放行國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)告別黃金年代，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，賺錢(qián)越來(lái)越難，這儼然已經(jīng)成為共識(shí)。以國(guó)內(nèi)房企排名前十的保利地產(chǎn)為例，一直以來(lái)以強(qiáng)大的資源整合能力、低成本和多渠道的融資方式等優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)多個(gè)城市強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122億元，同比分別增長(zhǎng)18.1%和13.5%。但另一方面，2014年公司結(jié)算毛利率為32.03%，較2013年下降0.13個(gè)百分點(diǎn)；公司銷(xiāo)售凈利率13.05%，較2013年同期僅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　在上述政策、行業(yè)背景下，央企的變革正在持續(xù)推進(jìn)。變革將給企業(yè)注入新的資金與活力，但房企“調(diào)轉(zhuǎn)船頭”還需很長(zhǎng)時(shí)間。

　　“今年嘴巴要張得更大，產(chǎn)品要更多元?！比A潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生最近就表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)愈發(fā)復(fù)雜，包括合作拿地、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和開(kāi)發(fā)物業(yè)互補(bǔ)、以及開(kāi)發(fā)物業(yè)中快銷(xiāo)樓盤(pán)和利潤(rùn)樓盤(pán)的配比等多元化打法才能減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　正如蔣智生所說(shuō)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的急速變革，包括華潤(rùn)、保利、中海、方興等在內(nèi)的央企房地產(chǎn)公司也看到了變革的優(yōu)勢(shì)。保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，今年保利地產(chǎn)將借助國(guó)企改革的契機(jī)，積極推進(jìn)公司在管理機(jī)制和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等增量業(yè)務(wù)上的改革創(chuàng)新，保持行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位和優(yōu)勢(shì)。

　　不過(guò)，也應(yīng)看到，生產(chǎn)周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要特征，企業(yè)的前進(jìn)慣性很大。行業(yè)已經(jīng)變向，前方出現(xiàn)冰山，但房企調(diào)轉(zhuǎn)船頭卻需要更長(zhǎng)的時(shí)間。央企房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型變革并不存在制度上的障礙，但由于從屬于大型央企集團(tuán)，在集團(tuán)層面沒(méi)有明確改革方案的情況下，大多數(shù)公司也不愿做“出頭鳥(niǎo)”。但隨著各地改革指導(dǎo)方案的陸續(xù)出臺(tái)，將會(huì)有地方性國(guó)資控股地產(chǎn)企業(yè)加入到改革的隊(duì)伍中來(lái)。

來(lái)源：中國(guó)商報(bào)

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