上半年全國(guó)樓市量?jī)r(jià)趨穩(wěn) 四季度或?qū)?shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖

　　在疫情影響減輕、支持性政策逐漸顯效和供應(yīng)改善等多重因素下，6月份，全國(guó)樓市銷售出現(xiàn)銷售向好的跡象。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日公布了2022年1~6月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，商品房銷售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

　　但近兩月來(lái)，全國(guó)樓市整體呈量?jī)r(jià)企穩(wěn)走勢(shì)。5月份，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額均實(shí)現(xiàn)今年以來(lái)單月環(huán)比首次提高；6月份，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額的累計(jì)同比跌幅出現(xiàn)今年來(lái)首次縮小。

　　價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的2022年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)，6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加。

　　多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)前，樓市復(fù)蘇態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，或可在今年四季度實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)聚焦解決需求側(cè)的三方面問(wèn)題：其一，當(dāng)前市場(chǎng)改善仍是由熱點(diǎn)城市需求回補(bǔ)所帶動(dòng)的，下半年需進(jìn)一步激活三四線城市的樓市需求；其二，消費(fèi)者購(gòu)買力和收入預(yù)期仍待提升；其三，應(yīng)通過(guò)地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)穩(wěn)定，提振購(gòu)房者預(yù)期。

　　從全年來(lái)看，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展研究委員會(huì)主任連平預(yù)計(jì)，由于住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個(gè)季度，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)⒑糜谏习肽?，房地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)回升，年內(nèi)部分地區(qū) “金九銀十”可期。

　　上半年樓市企穩(wěn)，二手房修復(fù)快于新房

　　據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，共計(jì)有超180個(gè)城市從需求側(cè)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策近500次。

　　6月份，政策暖風(fēng)延續(xù)，但“三限”(限售、限購(gòu)、限貸)放松政策力度有所放緩，落戶放寬和房票安置政策成為補(bǔ)充。截至2022年6月下旬，已有包括鄭州、麗水、紹興、海寧、鄂州等19座城市出臺(tái)“房票”制度。

　　政策利好疊加房企加大推盤力度，市場(chǎng)供貨量穩(wěn)中有增，6月份，新房銷售也隨之顯著回升。6月份，全國(guó)商品房共計(jì)銷售18185萬(wàn)平方米和17735億元，銷售面積和金額均高于上月。

　　值得注意的是，6月份正值618營(yíng)銷和房企中期業(yè)績(jī)沖刺的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，部分房企推出了如“首付5%起，首年0月供”特價(jià)房、小麥換房等多項(xiàng)以價(jià)換量的創(chuàng)新型營(yíng)銷手段。但由于此類促銷活動(dòng)多停留于去化壓力大的城市，而當(dāng)月銷售回暖主要依靠熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，故此，當(dāng)月全國(guó)新房?jī)r(jià)格持續(xù)回落的勢(shì)頭仍得到遏制。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)較上月減少四個(gè)，且比2021年11月高點(diǎn)(59個(gè))減少了16個(gè)；6月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比下探的城市數(shù)再次減少5個(gè)，有31個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。

　　中指研究院近日公布的數(shù)據(jù)亦顯示，2022年上半年，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%。4月以來(lái)，在持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策助力下，百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中微升，6月百城新建住宅均價(jià)16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。

　　在新房房?jī)r(jià)上漲的城市中，環(huán)比漲幅也有所擴(kuò)大。其中，一線城市和長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)城市群的核心城市新房?jī)r(jià)格率先企穩(wěn)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　二線城市中，二季度以來(lái)，成都始終居于70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅之首。6月份，成都新房?jī)r(jià)格較上月上漲1.3%，漲幅擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月，杭州新房?jī)r(jià)格漲幅也達(dá)到了1%。

　　二手房市場(chǎng)亦呈現(xiàn)整體修復(fù)、區(qū)域分化的走勢(shì)。

　　成交量方面，貝殼研究院稱，在政策寬松和住房信貸環(huán)境改善的背景下，5、6月貝殼50城二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)，環(huán)比增幅分別為14%、25%。二季度成交量比一季度增長(zhǎng)約15%。從市場(chǎng)復(fù)蘇的節(jié)奏和力度看，強(qiáng)二線城市成交率先回暖。

　　成交回暖推動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，一二三線城市二手房?jī)r(jià)格分別出現(xiàn)了環(huán)比上漲、降幅持平和降幅收斂。

　　此外，第一財(cái)經(jīng)注意到，相較于新房市場(chǎng)，當(dāng)前，全國(guó)多個(gè)城市二手房市場(chǎng)修復(fù)更快。

　　從房?jī)r(jià)來(lái)看，6月份，三線城市二手房?jī)r(jià)格跌幅環(huán)比上月減少0.2個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市新房?jī)r(jià)格跌幅與上月持平?？硕鸬禺a(chǎn)研究數(shù)據(jù)亦顯示，5月份以來(lái)，無(wú)論是杭州、南京等多熱點(diǎn)地區(qū)城市，還是在大連、東莞等弱二線城市和三四線城市二手房市場(chǎng)成交恢復(fù)速度加快。

　　中國(guó)社科院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)告訴第一財(cái)經(jīng)，短期“交付焦慮”的壓力會(huì)刺激二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，加快換房需求進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)新房市場(chǎng)形成一定的擠壓。

　　“但在較長(zhǎng)周期里，二手房市場(chǎng)的快速恢復(fù)有利于帶動(dòng)新房成交量筑底回升。”王業(yè)強(qiáng)稱，當(dāng)銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉(zhuǎn)效率會(huì)回歸正常化，資金流動(dòng)性壓力也能得到實(shí)質(zhì)性緩解，拿地信心逐步恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)土地市場(chǎng)修復(fù)。

　　下半年房?jī)r(jià)怎么走？

　　在多名業(yè)界人士看來(lái)，當(dāng)前樓市邊際回暖的信號(hào)體現(xiàn)在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，普通二線及以下城市預(yù)期仍在低位。整體性的銷售企穩(wěn)或出現(xiàn)于今年第四季度。

　　從短期市場(chǎng)來(lái)看，億翰智庫(kù)宏觀首席研究員張化東稱，當(dāng)前，樓市復(fù)蘇主要體現(xiàn)在部分城市剛需群體的需求釋放，下半年，為了讓樓市復(fù)蘇更具可持續(xù)性，仍需關(guān)注改善性需求和地產(chǎn)供給側(cè)的修復(fù)。

　　王業(yè)強(qiáng)也認(rèn)為，房企的債務(wù)問(wèn)題是影響當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的一個(gè)重要問(wèn)題。

　　除此之外，在他看來(lái)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍需注意三個(gè)問(wèn)題：其一，當(dāng)前市場(chǎng)信心仍未明顯修復(fù)，下半年需要通過(guò)繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策以助力市場(chǎng)信心恢復(fù)；其二，住房品質(zhì)問(wèn)題。疫情過(guò)后，市場(chǎng)對(duì)住房品質(zhì)需要更高，而大量的改性需求要進(jìn)入市場(chǎng)，也需要更高品質(zhì)的住房產(chǎn)品；其三，市場(chǎng)分化的問(wèn)題，尤其是對(duì)三四線以下的市場(chǎng)，樓市調(diào)控政策要穩(wěn)。

　　“從全年來(lái)看，樓市銷售逐步修復(fù)是一個(gè)趨勢(shì)，但這個(gè)V形的右側(cè)也許更加平緩，需要有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的恢復(fù)過(guò)程。”王業(yè)強(qiáng)稱。

　　上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦持相近觀點(diǎn)。他告訴第一財(cái)經(jīng)，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性與不確定或?qū)⒖傮w增加，但總體上看是局部的、范圍可控的現(xiàn)象，并沒(méi)有影響房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的供需關(guān)系。

　　崔光燦表示，由于當(dāng)前樓市修復(fù)主要依靠熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，所以在未來(lái)沒(méi)有大的政策調(diào)整和預(yù)期轉(zhuǎn)換背景下，今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒎€(wěn)步回升，但明顯反彈的概率較小。

　　連平認(rèn)為，考慮到部分城市限購(gòu)、限貸等限制性措施或?qū)⒃谙掳肽晖顺?，?gòu)房者在疫情得到有效管控后將回到房地產(chǎn)市場(chǎng)，疊加前期信貸優(yōu)化政策顯效，三季度房地產(chǎn)銷售可能完成筑底，四季度銷售增速將重拾正增長(zhǎng)。

　　“下半年房?jī)r(jià)可能‘先抑后揚(yáng)’。”連平稱，結(jié)合過(guò)去類似周期的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在三季度左右，全年新房?jī)r(jià)格漲幅在0附近，二手房同比下跌0.9%。

　　其中，在庫(kù)存處于低位、去年土地成交價(jià)格上漲等因素下，連平預(yù)計(jì)稱，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有望在三季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升?！耙痪€城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)可能相對(duì)堅(jiān)挺，到年末新房?jī)r(jià)格漲幅可能達(dá)到4%左右，二手房?jī)r(jià)格漲幅在3%左右，較上半年有一定程度的回升?！?/p>

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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