中國(guó)房地產(chǎn)告別“黃金期”步入“新常態(tài)”

　　2014年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，告別了過(guò)去高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”。2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？將呈現(xiàn)怎樣的面貌？2014年12月26日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心課題組發(fā)布“住房綠皮書(shū)”——《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》，對(duì)2014年住房市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行了分析，并對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。綠皮書(shū)主編、課題組成員倪鵬飛表示，2013和2014年住房市場(chǎng)經(jīng)歷了逐步加深的三重調(diào)整，并且標(biāo)志著一個(gè)新時(shí)代的到來(lái)，即從住房的賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，步入“白銀時(shí)代”。

　　市場(chǎng)追蹤

　　●2013年和2014年住房市場(chǎng)經(jīng)歷逐步加深的三重調(diào)整，2013年中國(guó)住房市場(chǎng)隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年第一季度開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，2014年第三季度進(jìn)入全面調(diào)整。本次調(diào)整具有必然性，也是第一次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，調(diào)整的幅度比較溫和，多數(shù)城市的各項(xiàng)指標(biāo)均在可控的范圍之內(nèi)。

　　●一二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，北上廣深等城市限購(gòu)政策有望在2015年內(nèi)全面退出。未來(lái)商品房庫(kù)存積壓導(dǎo)致銷(xiāo)售困難，一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。

　　●目前的年均住宅竣工和施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求，未來(lái)如果仍然保持這一增長(zhǎng)水平，住房將存在嚴(yán)重的潛在過(guò)剩。

　　●2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì)，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。

　　回眸

　　2014房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷　經(jīng)歷三重調(diào)整買(mǎi)方市場(chǎng)到來(lái)

　　《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）指出，2013年中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象，從2014年第一季度開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，2014年第三季度進(jìn)入全面調(diào)整。2014年大中城市樓市房?jī)r(jià)由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)迅速增加。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個(gè)。

　　對(duì)于新一輪的調(diào)整，《報(bào)告》主編、課題組成員倪鵬飛認(rèn)為，這次與此前相比具有性質(zhì)上一次性由正轉(zhuǎn)負(fù)，規(guī)模上緩步下行，程度上逐步加深，范圍上逐步擴(kuò)大等特點(diǎn)。這是在新的宏觀背景下，在住房市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過(guò)市場(chǎng)相互博弈而進(jìn)行的一次自發(fā)調(diào)整，是長(zhǎng)期走勢(shì)、中期波動(dòng)、短期波動(dòng)“三期調(diào)整的重合”。

　　倪鵬飛指出，從長(zhǎng)期走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求最終是由人口結(jié)構(gòu)決定的，勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)。住房市場(chǎng)發(fā)展將由高速增長(zhǎng)向中速增長(zhǎng)、加速增長(zhǎng)向減速增長(zhǎng)、賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

　　從中期波動(dòng)角度來(lái)看，自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)存在10年左右一次的周期，本次周期在2002~2013年。從短期波動(dòng)角度來(lái)看，自1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每3年左右會(huì)出現(xiàn)一次周期性波動(dòng)的過(guò)程，本次周期為2011~2014年。

　　對(duì)于新一輪調(diào)整出現(xiàn)的原因，倪鵬飛分析認(rèn)為，首先是供給過(guò)度。2013年中國(guó)房地產(chǎn)幾乎達(dá)到瘋狂的程度。2013年1~12月，中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為58951億元，同比增長(zhǎng)19.4%。到2014年9月底，中國(guó)新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長(zhǎng)28.5%。

　　隨后，預(yù)期改變成為調(diào)整的關(guān)鍵。2014年初，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變。在住房市場(chǎng)上，受預(yù)期影響，購(gòu)房意愿急劇下降，同時(shí)剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。在土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆橄陆担胤秸鎸?duì)收入銳減的壓力，增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例。

　　當(dāng)然，最直接的原因在于資金緊縮。一方面開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源緊張，影響住房投資。另一方面抵押貸款下降，影響住房需求。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)分析　結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出局部性風(fēng)險(xiǎn)加大

　　住房市場(chǎng)潛在性供給過(guò)剩嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)性失衡突出。一方面，過(guò)去幾年竣工面積快速增加。《報(bào)告》指出，若按照過(guò)去幾年每年增加20億平方米左右的增長(zhǎng)，未來(lái)住房存在嚴(yán)重的潛在過(guò)剩。另一方面，市場(chǎng)存在區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。一二線大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好，人口聚集勢(shì)頭猛，住房需求旺，但是這些城市土地供應(yīng)量相對(duì)緊張，住房供給相對(duì)滯后；三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)差，人口聚集速度相對(duì)較慢，甚至下降。

　　住房金融結(jié)構(gòu)失衡加劇，風(fēng)險(xiǎn)概率增大?！秷?bào)告》指出，房地產(chǎn)融資在全社會(huì)融資中的比重不降反升，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的集中度過(guò)高。中國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右。而個(gè)人按揭貸款余額規(guī)模巨大（接近10萬(wàn)億元）面臨期限錯(cuò)配、利率和房?jī)r(jià)下跌惡意斷供風(fēng)險(xiǎn)。

　　宏觀政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)。首先，貨幣供應(yīng)難以有效傳到實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是中小企業(yè)。社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)較慢，2014年前三季度社會(huì)融資規(guī)模為12.84萬(wàn)億元，比去年同期少1.12萬(wàn)億元，中小企業(yè)融資難十分嚴(yán)峻。其次，經(jīng)濟(jì)下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少。再次，政府宏觀政策對(duì)社會(huì)預(yù)期的有效引導(dǎo)面臨挑戰(zhàn)。

　　“過(guò)去10年，中央在住房市場(chǎng)的調(diào)控中擁有相當(dāng)?shù)闹鲃?dòng)性，即市場(chǎng)主體對(duì)中央的調(diào)控政策具有敏感性，政府政策能夠很有效地引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。未來(lái)隨著買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代的到來(lái)，以及此前調(diào)控政策效應(yīng)在市場(chǎng)主體中反復(fù)體驗(yàn)，中央政策有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期面臨一定挑戰(zhàn)，政策不僅難以得到市場(chǎng)主體的積極回應(yīng)，甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇?！蹦啭i飛表示。

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