金九開局不利，房企業(yè)績壓力陡增或以價換量

　　9月首周樓市開局不利，預示著今年“金九”成色不足。原本對“金九銀十”寄予厚望的房企，勢必將面臨更大的壓力。上半年房企銷售目標完成率普遍在40%左右的情況下，今年面臨的業(yè)績壓力空前。

　　“金九”開局不利

　　“金九”首周，適逢中秋假期，房企對此時拉動銷售抱有較大期望，推盤力度空前。據(jù)統(tǒng)計，9月首周十大重點城市取得預售證，進入市場的銷售面積達到318.12萬平方米，環(huán)比上漲15.91%，成都和北京新獲預售證面積甚至分別達到了92.66萬平方米和47.47萬平方米，環(huán)比分別上漲166.8%和218.38%。

　　與供應方的熱情相比，作為樓市消費方的購房者普遍熱情不高。在市場上的表現(xiàn)就是9月首周全國66個城市和地區(qū)僅成交642.14萬平方米，環(huán)比前一周下降21.51%，相比去年同期成交也下滑15.64%。中秋節(jié)假期間9月6日至8日全國66個城市和地區(qū)共成交107.99萬平方米、14764套，日均成交僅36萬平方米、4921套，與去年中秋相比大幅下滑41.82%，成交套數(shù)則下降27.38%。

　　從城市能級來看，一線城市表現(xiàn)最差，中秋節(jié)假期間日均成交5.27萬平方米，相比去年同期日均成交面積下滑41%；而二線和三四線城市中秋節(jié)假期間日均成交面積分別是14.82萬平方米和15.91萬平方米，成交量同比分別下降36.36%和17.49%。

　　當前市場現(xiàn)狀是，主要城市大多已取消限購或無限購，但限貸松綁止步不前，剛需市場依然難以打開?！敖鹁拧遍_局不利的情況下，“金九銀十”若想有所突破，難度比較大。

　　房企銷售不暢

　　從房企近期陸續(xù)發(fā)布的半年報中，已然能感受到銷售不暢帶來的業(yè)績壓力。一方面，部分龍頭房企憑借較為平衡的全國化布局、積極應市的靈活策略實現(xiàn)銷售業(yè)績，萬科用半年時間突破千億元銷售，恒大、碧桂園則實現(xiàn)銷售金額同比增幅均在50%以上。而另一方面，淡市沖擊之下銷售受困，更多的房企業(yè)績表現(xiàn)不如2013年，甚至不及上一個調整年2012年。

　　體現(xiàn)在銷售目標完成率上，今年上半年房企整體達標率不及以往同期。在2012年上半年及2013年上半年時，房企銷售目標完成率均值分別達到53%與51%，而2014年上半年則為40%，目標完成率50%以上的房企僅3家。其實這已經是房企對于2014年預期謹慎下調低銷售目標后的數(shù)字，相較于2013年，2014年多數(shù)房企業(yè)績目標增幅減少，其中保利置業(yè)與招商地產是典型例子。

　　截至目前，調整銷售目標的企業(yè)僅有兩家，分別是雅居樂和富力地產。雅居樂由于自身原因在年初便已經下調至480億元，今年中期業(yè)績發(fā)布會上，僅有富力一家房企對銷售任務作了下調，也是其前期目標定得太高的緣故。富力地產今年銷售目標制定為700億元，是少數(shù)幾家上調目標較多的企業(yè)之一。而相對于其2013年僅422億元的銷售，65%的增幅考驗本就巨大，如今又臨市場調整，就算再積極采取措施也很難完成。

　　為了維持投資者和資本市場對企業(yè)的信心，下調銷售目標的可能性不大，這也就意味著房企在下半年必須要完成60%以上的銷售任務，“金九銀十”成為必須抓住的最后良機。

　　截至目前，公布前8個月銷售業(yè)績的18家上市房企8月單月合計為751億元，相比7月份的652億元上漲了15%。但是依然低于6月份的991億元。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至8月份，全國商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月份擴大0.7個百分點。7月末全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米，供大于求局面持續(xù)。

　　降價態(tài)勢形成

　　持續(xù)半年多的蕭條后，期待中的“金九銀十”并未到來。房企沒有給出大幅促銷是重要原因。隨著9月供應量的不斷增加，供求關系的主動權將進一步傾斜向買房人。降價促銷，給出符合市場心理價位的定價才是房企快速回籠資金的不二選擇。

　　其實今年以來，那些率先以價換量的房企，已經率先取得了一定成效。如今面對限購放松后遲遲無法放松的信貸，以及目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下，勢必會有更多房企愿意犧牲利潤換取資金回籠。

　　業(yè)內人士表示，對于房企來說，為了完成銷售任務，當下應該從三方面著手。一是進一步增加市場上的供應量，尤其是優(yōu)質房源的供應，搶占市場。富力、龍湖、遠洋、佳兆業(yè)等多家房企，均表態(tài)下半年將加大供應。如龍湖下半年將上市11個項目，市值高達500億元，佳兆業(yè)也將推出總價284億元的房源，為上半年的3倍。二是加速在售項目銷售速度，進一步加大降價力度。三是增加剛需和改善型房源的供應，迎合當下市場主流。如在前十名房企世茂的可售房源中，剛需和改善型產品占比達到78%。

　　對于買房人來說，當下新一輪降價窗口期已經到來，有充分的時間選擇意向房源和出手時機，在買賣雙方的博弈中，將逐漸占據(jù)主動。（新金融記者 劉君）

來源：新金融觀察

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