養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化提速，投資過(guò)熱或迎淘汰潮

　　隨著我國(guó)老齡化趨勢(shì)愈加嚴(yán)峻，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化建設(shè)迫在眉睫。

　　去年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)推出多項(xiàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策及指導(dǎo)意見(jiàn)。中央財(cái)政更在近期下?lián)?4億元服務(wù)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，支持吉林、山東等省份的市場(chǎng)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)工作。

　　政策加碼也一定程度催熱產(chǎn)業(yè)投資，開(kāi)發(fā)商、險(xiǎn)企、養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)等紛紛投身項(xiàng)目建設(shè)大軍，養(yǎng)老地產(chǎn)、老年照料護(hù)理產(chǎn)業(yè)以及消費(fèi)信托產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托投資基金REITs等金融化產(chǎn)品探索也持續(xù)升溫。

　　但多位業(yè)內(nèi)人士指出，與投資熱潮相反的是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老消費(fèi)能力目前尚未形成氣候，未來(lái)五年或有部分盲目進(jìn)場(chǎng)的公司瀕臨倒閉；而對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈公司來(lái)說(shuō)，完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是現(xiàn)階段最需要重視的問(wèn)題。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新走熱

　　國(guó)際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)峰會(huì)近日在上海召開(kāi)，會(huì)上提出我國(guó)60歲以上老年人至2020年將超過(guò)2.6億的規(guī)模，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%以上。而在去年9月，國(guó)務(wù)院已連續(xù)下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》；明確提出到2020年要全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前已有哪些產(chǎn)品形態(tài)？在政策的持續(xù)加碼刺激下，大批企業(yè)先行搶跑。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)是目前較成規(guī)模的產(chǎn)品形態(tài)，主力軍則為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和險(xiǎn)企。萬(wàn)科000002.SZ、綠城便在上述會(huì)議中分別展示了鄰里式、學(xué)院式為風(fēng)格的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉肖向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》介紹，僅杭州萬(wàn)科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)就包括綜合養(yǎng)老社區(qū)、小型養(yǎng)老公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。此外，險(xiǎn)企涉水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則如泰康人壽，推出有保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃，跨界涉足醫(yī)養(yǎng)社區(qū)模式。

　　金融化方向的產(chǎn)品探索，正成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的另一趨勢(shì)。中信信托此前便針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，推出有首期規(guī)模在10億元至50億元的健康產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品。而在中信信托年內(nèi)欲推進(jìn)落地的消費(fèi)信托產(chǎn)品架構(gòu)中，養(yǎng)生養(yǎng)老和醫(yī)療健康也都在目標(biāo)覆蓋領(lǐng)域之中。根據(jù)規(guī)劃，消費(fèi)信托產(chǎn)品中除享有保證金部分的資本增值收益外，還將享有保證金外余下資金的消費(fèi)權(quán)益增值收益。

　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)若要發(fā)展成熟，必須將產(chǎn)品定位從服務(wù)產(chǎn)品向金融產(chǎn)品轉(zhuǎn)變；若還依靠融資成本來(lái)決定自身商業(yè)模式，未來(lái)會(huì)死得很慘。”聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織中國(guó)投資促進(jìn)辦事處首席代表羅響強(qiáng)調(diào)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要將投資、管理、運(yùn)營(yíng)三權(quán)分離。

　　羅響同時(shí)表示，在中國(guó)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須要先完成資本運(yùn)作的架構(gòu)設(shè)計(jì)，再去考慮后面的融資、管理等問(wèn)題。比如，在還沒(méi)有產(chǎn)生收益的階段，應(yīng)意識(shí)到只有通過(guò)頻繁股權(quán)交易才能產(chǎn)生價(jià)值；而在落地經(jīng)營(yíng)三年及更長(zhǎng)時(shí)間后則應(yīng)大力推進(jìn)資產(chǎn)證券化，貼合資產(chǎn)輕量化、證券化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，比如以養(yǎng)老地產(chǎn)租賃合同、會(huì)員制收費(fèi)模式等資產(chǎn)為基礎(chǔ)做成信托產(chǎn)品、發(fā)行企業(yè)債券等。

　　然而在會(huì)議期間，有行業(yè)公司人士透露稱業(yè)內(nèi)其實(shí)已有探索養(yǎng)老地產(chǎn)REITs之意，仍需等待合適時(shí)機(jī)落地，但時(shí)間不會(huì)太久。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士則對(duì)資產(chǎn)證券化的時(shí)機(jī)表示了異議。上海群業(yè)咨詢總經(jīng)理郭玉群便向本報(bào)介紹，美國(guó)資本市場(chǎng)針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)已有三大板塊上市公司，健康照護(hù)設(shè)施服務(wù)REITs市值已有約810億美元規(guī)模，“若在國(guó)內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)REITs，此時(shí)更大的問(wèn)題還來(lái)自于目前概念化的項(xiàng)目太多，實(shí)際落地執(zhí)行的太少；產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)但又存在太多空白”。

　　市場(chǎng)需求仍冷

　　然而與社會(huì)資本日漸高漲的熱情相反的是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求并未如期爆發(fā)。

　　以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，劉肖向本報(bào)透露，杭州萬(wàn)科上述養(yǎng)老項(xiàng)目目前入住率很高，但從客戶需求及結(jié)構(gòu)分布來(lái)看，目前仍處于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“青銅時(shí)代”，即購(gòu)買需求多是子女為父母購(gòu)房，并體現(xiàn)為追求資產(chǎn)奢華，但服務(wù)需求節(jié)約的特點(diǎn)，“70%高凈值人群目前正處于40~60歲，伴隨這群人逐步老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代將有望在2035年左右到來(lái)”。

　　郭玉群表示由于產(chǎn)業(yè)投資早于消費(fèi)能力崛起前進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)五年內(nèi)或有一批養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司瀕臨倒閉。加大創(chuàng)新模式探索，被其認(rèn)為是有效的避險(xiǎn)途徑，“尋找產(chǎn)業(yè)內(nèi)的剛需，在這條很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈中發(fā)揮自身專精化優(yōu)勢(shì)，或在產(chǎn)業(yè)鏈橫切面上做特色的資產(chǎn)組合，都是可以嘗試的創(chuàng)新思路”。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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