全國(guó)樓市下行特征明顯“以價(jià)換量”或成必然選擇

　　“最近一些業(yè)主著急了，天天上門催我們盡快把他們的房子買掉，議價(jià)空間也明顯擴(kuò)大，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，大多數(shù)業(yè)主寧可少賺也不愿意像之前那樣死扛。”北京市朝陽(yáng)區(qū)一位麥田地產(chǎn)分店長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)。

　　二手房業(yè)主們急著賣房變現(xiàn)的心態(tài)與今年以來(lái)全國(guó)樓市的持續(xù)降溫有關(guān)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于7月18日公布6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況顯示，近8成城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，全國(guó)樓市整體降溫的幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎預(yù)期。

　　與此同時(shí)，盡管有不少城市接連出臺(tái)了松綁或取消限購(gòu)的措施，但對(duì)市場(chǎng)成交量反彈的作用卻十分有限。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)?中國(guó)住房》記者采訪時(shí)也表示，從市場(chǎng)反饋情況來(lái)看，在部分存量偏大的城市，限購(gòu)政策的調(diào)整幾乎沒有效果。

　　全國(guó)樓市下行特征明顯

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市增加到55個(gè)，創(chuàng)下30個(gè)月以來(lái)的新高。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市也增加到52個(gè)。自2011年1月開始統(tǒng)計(jì)，此次為70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)下跌范圍最大的一次。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，行業(yè)依然處于下行通道，且累計(jì)同比增速逐月下降。再?gòu)氖袌?chǎng)銷售情況來(lái)看，上半年，全國(guó)商品房銷售額31133億元，同比下降6.7%。雖然降幅比1~5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)，但整個(gè)上半年均處于下滑區(qū)間。

　　“據(jù)初步測(cè)算，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)呈繼續(xù)增加的態(tài)勢(shì)；從漲跌幅看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%；二手住宅價(jià)格最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。

　　“從6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比變化特征來(lái)看，最大的特征是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量明顯增多。6月份已經(jīng)沒有一個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲超過10%，即使是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　目前的市場(chǎng)狀況和庫(kù)存壓力有很大的關(guān)系。截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26218萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%。庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，這35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也表明了庫(kù)存壓力。6月末，全國(guó)商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)25%，較5月末增幅繼續(xù)上升。

　　“以價(jià)換量”或成必然選擇

　　在市場(chǎng)越來(lái)越顯疲軟的上述背景下，“限購(gòu)”是否可以松綁甚至取消、如何松綁，松綁后能否提振樓市等話題正引發(fā)市場(chǎng)廣泛熱議。

　　據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前，除呼和浩特、濟(jì)南和南昌等城市明確暫?！跋拶?gòu)”政策外，多個(gè)地方也已開始采取各種“靈活”手段進(jìn)行自我調(diào)節(jié)。如南寧、寧波、無(wú)錫、?？凇⑧嵵?、沈陽(yáng)、杭州蕭山、佛山、東莞、銅陵等城市均以不同形式對(duì)當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策進(jìn)行松綁。

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前表示，今年中央層面不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)再采取“一刀切”式的調(diào)控政策；各地將根據(jù)不同的情況調(diào)整供求關(guān)系。但全國(guó)中心城市不應(yīng)無(wú)底線、無(wú)條件地放松限購(gòu)。

　　“一旦取消購(gòu)房資格限制，短期內(nèi)或許沒有大量人口買房，但在房?jī)r(jià)預(yù)期上漲時(shí)，需求便會(huì)涌入市場(chǎng)，這違背了抑制投資投機(jī)性需求、保證合理購(gòu)房需求的調(diào)控初衷?！鼻睾缯f(shuō)。

　　“如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量可能仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)?！敝袊?guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究員陳開朝接受記者采訪時(shí)表示。

　　對(duì)此，張宏偉建議，三季度，開發(fā)企業(yè)仍要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，加大促銷力度，“千方百計(jì)消化庫(kù)存”。尤其是上市房企，由于6月份半年報(bào)“搶收”不力，三季度在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，勢(shì)必同樣難以實(shí)現(xiàn)成交量的快速回升，順應(yīng)市場(chǎng)、主動(dòng)降價(jià)并一步到位或成必然選擇。

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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