首季樓市風(fēng)云圖：市場(chǎng)明顯不均，分化現(xiàn)象凸顯

　　一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜。來(lái)自權(quán)威部門的判斷，依然是總體平穩(wěn)，但樓市分化呈現(xiàn)延續(xù)態(tài)勢(shì)，崩盤之說(shuō)頻頻出現(xiàn)，限購(gòu)是否取消爭(zhēng)論不斷……

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次處于十字路口，走勢(shì)牽動(dòng)人心，政策備受矚目。

　　市場(chǎng)分化在延續(xù)　加劇之勢(shì)漸顯現(xiàn)

　　盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新數(shù)據(jù)尚未公布，但房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將呈現(xiàn)延續(xù)態(tài)勢(shì)，已成為共識(shí)。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，前２個(gè)月全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比下調(diào)的城市，大部分是三四線城市。

　　來(lái)自權(quán)威部門對(duì)９０個(gè)城市的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市商品房累計(jì)可售面積消化周期基本在１０個(gè)月，而三四線城市這一周期更長(zhǎng)，個(gè)別城市甚至超過(guò)２年。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)：“市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡、價(jià)格漲幅不均衡?！?/p>

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，今年前３個(gè)月，１０家標(biāo)桿房企在一線、二線、三四線城市的購(gòu)地金額占比分別為６２％、５％和３３％。和去年下半年的占比相比，一線城市購(gòu)地金額的占比增加了２４個(gè)百分點(diǎn)，二線城市占比下滑了２８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比微增４個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)的分化也日益加劇。張大偉說(shuō)：“布局在一、二線城市的房企業(yè)績(jī)依然上漲，但布局在三四線城市比較多的房企業(yè)績(jī)上漲乏力?！?/p>

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副研究員陳飛表示，樓市分化現(xiàn)象凸顯，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性。一方面，由于住房?jī)r(jià)格波動(dòng)體現(xiàn)出各類城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、公共服務(wù)質(zhì)量等的差異，也反映出消費(fèi)者更加理性。另一方面，一年多來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定性，使得市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性逐漸被擠出?！?/p>

　　樓市崩盤不成立　風(fēng)險(xiǎn)隱憂需警惕

　　杭州個(gè)別樓盤降價(jià)，北京個(gè)別樓盤由精裝修改為毛坯房出售，三四線城市庫(kù)存量大，種種現(xiàn)象，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。這是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已現(xiàn)，三四線城市面臨崩盤呢？

　　權(quán)威部門認(rèn)為，這些現(xiàn)象還是局部，個(gè)別項(xiàng)目的變化，不能說(shuō)明拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。以杭州為例，去年以來(lái)，供應(yīng)量特別是新區(qū)供應(yīng)量很大，因此開發(fā)商采取降價(jià)促銷，盡快結(jié)清尾盤。

　　陳飛說(shuō)：“個(gè)別企業(yè)因資金鏈條脆弱，出現(xiàn)降價(jià)銷售甚至出現(xiàn)企業(yè)破產(chǎn)、爛尾樓等現(xiàn)象，這是市場(chǎng)體制下行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的正常現(xiàn)象；房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的表現(xiàn)?！?/p>

　　他表示，隨著《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（２０１４－２０２０年）》的出臺(tái)，城市體系日趨完善，區(qū)域內(nèi)部城市間一體化的進(jìn)程加快，一體化、同城化趨勢(shì)日益明顯，都市圈內(nèi)的三四線城市尚有很大的發(fā)展空間。

　　不過(guò)，對(duì)于三四線城市存在的樓市風(fēng)險(xiǎn)，受訪各方都表示，應(yīng)高度警惕。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，營(yíng)口鲅魚圈區(qū)至少有５０個(gè)樓盤在售，若以每個(gè)樓盤２０萬(wàn)平方米的建筑面積估算，這里的開發(fā)面積已超過(guò)１０００萬(wàn)平方米，區(qū)域整體出現(xiàn)全面過(guò)剩。

　　權(quán)威部門官員說(shuō)，一些三四線城市前期供應(yīng)量太大，本地居民基本有房子，新移民購(gòu)買能力較弱，過(guò)度透支若干年的供應(yīng)，肯定有風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，防止土地供給過(guò)剩是下一步三四線城市需要重點(diǎn)防范的主要風(fēng)險(xiǎn)。她提醒，要特別注意避免在房地產(chǎn)投資增速規(guī)律性回落的時(shí)候，盲目的刺激，繼續(xù)增加供給，這會(huì)加劇供給過(guò)剩，增加房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　限購(gòu)松動(dòng)有爭(zhēng)議　分類調(diào)控成共識(shí)

　　對(duì)于福建省出臺(tái)新政策，以此松綁樓市的消息，福建省建設(shè)廳日前予以否認(rèn)，稱毫不知情。

　　一季度，由于部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下滑，限購(gòu)政策松動(dòng)甚至取消的傳聞，頻頻出現(xiàn)。

　　據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹，目前全國(guó)有４９個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)政策，其中１５個(gè)地級(jí)城市，３４個(gè)為省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。

　　陳飛認(rèn)為：“限購(gòu)政策目前在一線城市仍然必要，對(duì)于住房庫(kù)存量較大、城市人口增加緩慢的城市，可適度減少供應(yīng)量，放松行政管控措施?！?/p>

　　張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了絕對(duì)短缺，投資者也逐漸謹(jǐn)慎。放松限購(gòu)等措施可能會(huì)短期刺激市場(chǎng)回暖，但也可能很快再次出現(xiàn)大跌。

　　盡管限購(gòu)政策是否退出有爭(zhēng)議，但突出分類調(diào)控，已經(jīng)成為共識(shí)。

　　陳飛說(shuō)，要根據(jù)各城市住房?jī)r(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、住房保有量和人口數(shù)量變動(dòng)以及城市功能實(shí)施分類調(diào)控、因城施策。對(duì)于住房供給短缺嚴(yán)重、住房?jī)r(jià)格持續(xù)走高的城市，堅(jiān)持限購(gòu)、增加住房供給。

　　權(quán)威部門官員也表示，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，一方面要督促房?jī)r(jià)居高不下、上漲壓力大的城市，增加供應(yīng)，特別是增加普通商品住房供應(yīng)。而房?jī)r(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。另一方面，加大住房保障力度，推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。（記者杜宇）

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