樓市走到急需調(diào)整十字路口，中國樓市崩盤論升溫

　■高庫存超京滬，杭州樓市跳水

　　常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息頻頻傳出，讓“中國樓市崩盤論”再次升溫。

　　18日晚，杭州市區(qū)住宅項目“德信·北海公園”宣布均價直降3000元以清盤，鄰居“天鴻·香榭里”24小時內(nèi)接戰(zhàn)——均價直降約4000元，由此引發(fā)老業(yè)主抗議，售樓處沙盤被損，樣板房被迫關(guān)閉。這波馬年第一降猶如石塊投入江蘇樓市。2月20日，常州市也傳出樓盤大降價消息，一品牌樓盤最大降幅超過7000元/平方米。

　　就在杭州房價接連跳水之際，新華社昨日發(fā)表評論文章《樓市真的會“崩盤”嗎》稱，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)走到了一個急需變革與調(diào)整的十字路口。

　　杭州地產(chǎn)商“想快速清盤”

　　北海公園2012年4月以13000元左右的均價首次開盤后，價格逐步上揚。今年2月18日，開發(fā)商宣布以15800元均價銷售剩余的210套房源。

　　在北海公園宣布降價清盤不到24小時，距離其約400米的另一個住宅項目香榭里對外放風(fēng)，以11800元起價、13800元均價接戰(zhàn)。這引起部分老業(yè)主不滿，有業(yè)主在開發(fā)商宣布降價前一天簽約，一夜損失50萬元；21日，逾70名老業(yè)主到香榭里售樓處抗議，多要求退番并損壞沙盤，開發(fā)商因此關(guān)閉樣板房。

　　上述兩個地產(chǎn)項目的開發(fā)商——德信地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)都是浙江中小型開發(fā)商。去年德信銷售額60億元左右，今年預(yù)計達80億90億元。就在其宣布降價同一天，還在杭州競得一塊宅地，總價約18億元。

　　德信地產(chǎn)董事長胡一平告訴早報記者，北海公園降價銷售是因其已為尾盤，又要于今年交付，想快速清盤；其中也有目前樓市不佳的因素考慮。不過不存在資金鏈問題，目前賬面資金充袁德信仍在看地，有意繼續(xù)拿地。

　　有傳聞稱，這次號稱最堅挺的杭州樓盤大幅降降，是信托公司為保全資產(chǎn)，行使合同約定的強制降價權(quán)，這比開發(fā)商自主降價更具殺傷力，因為強制降價銷售類似于強制平倉，會有連鎖反應(yīng)和放大效應(yīng)。

　　對此，胡一平向早報記者表示，北海公園不存在信托融資，德信現(xiàn)有項目中僅1個項目存在信托融資，其總額僅1億-2億元，不存在“信托公司為保全資產(chǎn)，行使合同約定的強制降價權(quán)”。

　　高庫存給杭州樓市降溫

　　杭州透明售房網(wǎng)市場研究院院長丁建剛表示，德信在降價的同一天拿地，所以可以看成是開發(fā)商對未來市場壓力預(yù)估的一種主動性和預(yù)防性的降價，優(yōu)化結(jié)構(gòu)的降價。

　　高庫存或許可以解釋杭州開發(fā)商為何主動降價。據(jù)統(tǒng)計，杭州去年底市區(qū)商品封存已超11.3萬套，其中住宅近8萬套，遠超北上廣深四個一線城市。在此“壓迫”下，商品房市場于去年底開始掉頭往下，銷售量減少，價格徘徊在年度低點，不少新開盤項目爭相將價格制定為板塊內(nèi)新低，以期快速銷售，比如城南的“彩虹城”、“彩虹豪庭”等名盤甚至出現(xiàn)6.8折起甩賣尾房的現(xiàn)象，創(chuàng)出了杭州樓市的折扣最高紀錄。

　　“北海公園”降價也可由此得到解釋。在北海公園周邊2公里范圍內(nèi)，集中了8個在售項默其中不乏30萬平方米總建筑面積的大盤。

　　丁建剛表示，巨大庫存量和巨大的潛在供應(yīng)連以及從去年底以來驟然降溫的市場壓力，這次降價完全是在意料之中，整個市場在平靜地等待這次降價。

　　不會崩盤，但需調(diào)整

　　杭州房價跳水，給中國樓市“看空論”新增了一點佐料。

　　2014年以來，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)已讓市場擔(dān)憂：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“并不樂觀”；任志強[微博]表示“不要對2014年太抱希望”。

　　甚至有人為中國樓市“崩盤”這五點“證據(jù)”：一是售房旺季樓市不旺；二是三四線城市的樓市已經(jīng)有價無市；三是銀行已經(jīng)縮緊房產(chǎn)的銀根；四是拋售房產(chǎn)的民間人士越來越多；五是許多大亨紛紛撤資房地產(chǎn)。

　　“看空論”不斷出現(xiàn)的同時，國內(nèi)一線城市土地均價的漲幅驚人。不斷公布的房地產(chǎn)企業(yè)的年報顯示，各主要房企不僅在2013年收獲了創(chuàng)紀錄的利潤和銷售業(yè)績，更是將2014年的銷售目標調(diào)到了新的高度。

　　一面是中小城市房價回落、銷售，一面是一線城市熱度不減、需求空前。對于上述現(xiàn)狀，新華社昨日評論稱，用“崩盤前夕”來形容目前的中國樓市有些言過其實，但對于中國樓市“崩盤”的擔(dān)憂，在目前看也并不多余。

　　新華社稱，在經(jīng)過10年高速發(fā)展與膨脹之后，房地產(chǎn)行業(yè)已積累了相當(dāng)程度的泡沫，尤其在一些資金充裕而需求有限的地區(qū)，房產(chǎn)泡沫化程度更是十分明顯；而出于土地財政和保持經(jīng)濟增速的需要，更是讓很多城市的房地產(chǎn)擴張速度遠遠超過了需求增加的速度。

　　“沒有憑空生出的需求，是泡沫就總有被戳破的一天，隨著鄂爾多斯、溫州等城市房價的大幅回落，房地產(chǎn)去泡沫化已經(jīng)如多米諾骨牌一樣開始在多個城市引發(fā)連鎖反應(yīng)。盡管目前來看，中國樓市去泡沫的過程仍僅限于一定區(qū)域，并顯得溫和可控，但讓人擔(dān)憂的是，仍有很多城市對已經(jīng)發(fā)生的事情置若罔聞，還在重復(fù)地走著賣地、蓋樓、建新城的老路。 ”

　　大量資金仍在持續(xù)地向地產(chǎn)行業(yè)集中，開發(fā)企業(yè)被2013年優(yōu)異的銷售業(yè)績點燃的開發(fā)熱情，高額的地方政府債務(wù)負擔(dān)使得“賣地”顯得更加重要，而對于普通人——購房似乎仍是投資的最好渠道……現(xiàn)在，這一系列看上去“利好”房地產(chǎn)行業(yè)的因素，在未來的某一天卻極有可能成為房地產(chǎn)崩盤的“制造者”。

　　“盡管中國的房地產(chǎn)還沒有走到崩盤的境地，但確實已經(jīng)走到了一個急需變革與調(diào)整的十字路口?！毙氯A社如此評價中國樓市。

來源：東方早報

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