銀行將進(jìn)一步強(qiáng)化房企“名單制”管理

　　日前召開的全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

　　與2013年“對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化房貸要求，加強(qiáng)名單制管理和壓力測試”的表述相比，今年的工作部署更強(qiáng)調(diào)了銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　強(qiáng)化“名單制”管理成趨勢

　　在房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊的背景下，銀行機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸往往實(shí)行“名單制”，更青睞資金實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、資金回籠快的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　從目前情況來看，這一趨勢將被進(jìn)一步加強(qiáng)。某國有大行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人向記者透露，2013年該行已進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的“名單制”管理，并相應(yīng)提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)為：房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本由3000萬元（含）提高至5000萬元（含）以上；企業(yè)或其控股股東近３年累計(jì)竣工房屋面積由5萬平方米（含）提高至10萬平方米（含）以上，或累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額由2億元（含）提高至5億元（含）以上；項(xiàng)目公司控股股東開發(fā)資質(zhì)須三級（含）以上，其參股股東之一開發(fā)資質(zhì)須三級（含）以上。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，該標(biāo)準(zhǔn)無疑將大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)排除在外。社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所博士高廣春認(rèn)為，“名單制”屬于正面清單。銀行機(jī)構(gòu)按照名單進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，經(jīng)篩選進(jìn)入名單的企業(yè)大多風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　“名單制”管理的效果顯而易見。從五大行2013年半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，工行加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款限額管理。截至2013年上半年末，工行境內(nèi)分行房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款不良額較上年末下降0.4億元，不良貸款率下降0.04個(gè)百分點(diǎn)至0.38%；農(nóng)行繼續(xù)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款投放總量、優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)、重點(diǎn)支持核心客戶和優(yōu)質(zhì)客戶、加強(qiáng)貸后管理等措施，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額下降較多。上半年不良貸款余額、不良貸款率分別較上年末減少12.38億元和下降0.37個(gè)百分點(diǎn)。中行、建行、交行的房地產(chǎn)貸款余額也得到較好控制，三家銀行表示將繼續(xù)實(shí)行并強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)“名單制”管理和額度管理，同時(shí)開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，及時(shí)排查風(fēng)險(xiǎn)。

　　兩極分化嚴(yán)重　風(fēng)險(xiǎn)傳染可能性加大

　　“今年尤其要關(guān)注個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染?！敝袊y行國際金融研究所研究員李佩珈表示。她認(rèn)為，房地產(chǎn)市場兩極化趨勢愈發(fā)明顯。

　　三、四線城市房地產(chǎn)市場銷售狀況不佳會給部分房企資金鏈帶來壓力，進(jìn)而影響銀行信貸質(zhì)量。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重分化、冷熱不均，即一、二線城市持續(xù)快速上漲。去年11月份，北上廣深等一線城市房價(jià)連續(xù)３個(gè)月同比漲幅超過20%；三、四線城市平穩(wěn)甚至冷清，房屋空置情況嚴(yán)重。

　　高廣春認(rèn)為，資金具有較強(qiáng)的逐利性，在房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、投放回報(bào)依然誘人情況下，銀行必然有沖動(dòng)將資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。事實(shí)上，銀行業(yè)始終存在房地產(chǎn)貸款占比過高、投放繼續(xù)增加的問題。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)也佐證了這一情況。根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)。去年9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額14.17萬億元，同比增長19%，增速比上季末高0.9個(gè)百分點(diǎn)；1~9月份增加1.9萬億元，同比多增9176億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，實(shí)際流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金規(guī)模要更大。記者從相關(guān)渠道獲悉，部分銀行機(jī)構(gòu)依然通過理財(cái)業(yè)務(wù)通道向房地產(chǎn)企業(yè)輸送資金。資金的獲得方往往是并不符合貸款條件、自身實(shí)力有限的中小房地產(chǎn)企業(yè)，因此風(fēng)險(xiǎn)極大。

　　房地產(chǎn)市場兩極分化嚴(yán)重的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也呈現(xiàn)兩極分化。商務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的“重災(zāi)區(qū)”，5年來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直位列20個(gè)行業(yè)的首位。排名靠前的幾家大型房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)狀況較好，而大量中小企業(yè)已經(jīng)積累了相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　近年來，大型房地產(chǎn)企業(yè)直接融資手段增加，在一定程度上降低了其對銀行信貸資金的依賴度，相比較而言，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的中小房企依賴度依然較高，其自身風(fēng)險(xiǎn)如暴發(fā)必然會傳導(dǎo)至銀行機(jī)構(gòu)，而中小房企資金輸送渠道的隱蔽性、復(fù)雜性，又將令銀行防控風(fēng)險(xiǎn)的難度加大。

　　總量受嚴(yán)控　大型房企信貸集中度或降低

　　由金融監(jiān)管部門提供的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)貸款方面，截止到2013年4月末，貸款余額是13萬多億元，其中住房按揭貸款占比接近70%，在房地產(chǎn)貸款當(dāng)中按揭貸款占了絕大部分。因此可看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在4萬億元左右。銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，銀監(jiān)會現(xiàn)在對房地產(chǎn)商進(jìn)行名單式管理，非信貸融資得到了有效控制，房地產(chǎn)貸款的總體風(fēng)險(xiǎn)也是可控的。

　　“總體風(fēng)險(xiǎn)可控”并不意味著銀行可以放松警惕。對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，已經(jīng)成為新一年的防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)之一。銀監(jiān)會除在部署新的一年工作任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)外，在貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神中，亦將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)納入銀行重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控工作內(nèi)容。由此可見，在今后一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將始終是金融領(lǐng)域最需要重視的潛在隱患，對其的防范和化解也必將是長久任務(wù)。

　　銀監(jiān)會此次對房企風(fēng)險(xiǎn)的著重強(qiáng)調(diào)有可能帶來的直接影響是：房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模進(jìn)一步受到嚴(yán)控。高廣春就表示，監(jiān)管部門一直要求銀行業(yè)要嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款依然占據(jù)相當(dāng)比重，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模仍未受到很好的控制。因此，下一步，對于銀行來說，開發(fā)貸款總量控制將是工作重點(diǎn)。

　　事實(shí)上，多家銀行已經(jīng)表示繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量，新發(fā)放貸款主要投向大型房地產(chǎn)企業(yè)?？紤]到銀行機(jī)構(gòu)對大型房企的青睞，也自然會產(chǎn)生信貸集中度風(fēng)險(xiǎn)。目前已有部分銀行機(jī)構(gòu)意識到這一問題，并表示會采取一定措施，因此，大型房企信貸集中度或?qū)⒔档汀?/p>

來源：金融時(shí)報(bào)

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