房地產調控十年，萬科領銜房地產金融曲線進化

　　“尋找更多更便宜的錢”，這是房地產行業(yè)永恒的主題之一。

　　自2003年第一輪房地產調控以來，內地地產商在各種限制性政策的狙擊之下，不斷突破創(chuàng)新尋找新的融資通道。其中萬科更遍嘗各種融資方式，在房地產金融領域和調控下的市場中占得先機。

　　比之房企目前多用的海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募融資，萬科入股徽商銀行，更為高明的思路則是，不僅僅是向金融機構和投資者借款，而是將地產與金融業(yè)務打通了，無論是社區(qū)金融還是供應鏈金融，其產業(yè)鏈條均向上延伸。

　 調控十年，即是一部房地產金融的進化史，直接融資漸漸成為主流。隨著房地產行業(yè)業(yè)務向商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等領域細分，其與金融的融合趨勢也進一步加強，產融結合呼之欲出。

　　打通海外融資之道

　　翻開萬科歷年年報和公告會發(fā)現(xiàn)，風靡國內房企的海外IPO（類紅籌融資）始自萬科。

　　2004年，萬科和德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal（簡稱HI）達成合作協(xié)議，雙方共同完成“中山城市風景”項目。

　　鑒于利用外資的政策限制，萬科采用了海外上市的融資架構來完成HI的2740萬美元貸款。該模式出爐以后的近10年時間里，碧桂園、SOHO中國、恒大、龍湖等境內房企的海外融資（包括IPO），也主要是在該模式基礎上調整，以符合政策要求。

　　房地產利用外資在此后數(shù)年一直遭遇政策狙擊。限于A股上市公司的身份，萬科并未享受上述融資模式帶來的更多紅利，其綜合融資成本甚至高于中海外、華潤、龍湖等H股房企。

　　而對于近期國內資本市場再融資放開，萬科并未有太多期待。萬科董秘譚華杰對本報記者表示，萬科2007年推行再融資，保持每年40%甚至更高的增長速度，那時向股東融資是有利于公司發(fā)展和他們自身利益的。而萬科現(xiàn)在已進入一個相對平穩(wěn)增長期，沒有迫切的股權融資需求。

　　萬科迫切需要打通海外低成本融資通道。從去年收購港股房企南聯(lián)地產，到成立海外事業(yè)部，再到今年正在推進的B股轉H股，萬科的國際化戰(zhàn)略正一步步變?yōu)楝F(xiàn)實，緊隨其后的國際融資之路也已打通。

　　今年3月份，萬科通過全資子公司萬科地產香港發(fā)行了8億美元的5年期債券，實際年利率僅2.755％；今年7月，萬科又通過境外子公司設立了20億美元的中期票據(jù)計劃。多位券商分析師表示，一旦萬科的B轉H實施成功，其境外融資渠道進一步趨于多元化，融資成本也將進一步降低。

　　探索供應鏈金融

　　萬科并不滿足于僅僅降低融資成本，進軍社區(qū)金融和供應鏈金融，則是萬科深思熟慮后向產業(yè)鏈上游延伸的舉措。

　　萬科管理層透露，萬科最近2-3 年一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個項目中合作，但目前未取得實質性進展。多年來管理層一直在尋找一家中型區(qū)域性銀行進行合作。

　　萬科社區(qū)金融首先是消費。萬科執(zhí)行副總裁毛大慶透露，除了去年開始嘗試推廣的社區(qū)食堂、菜市場、便民超市以及藥房等等服務以外，今年還會推出關于社區(qū)的普通惠民醫(yī)療服務和社區(qū)老人的居家護理，以及洗衣店、社區(qū)基本的采購和服務，都會一起配備。

　　而萬科籌謀的金融服務不僅包括社區(qū)金融，還包括對其8000家供應商所進行的供應鏈金融服務。這一點類似于華潤集團的供應鏈金融業(yè)務模式。

　　華潤集團目前擁有電力、水泥、零售、地產、醫(yī)藥等多個業(yè)務，華潤銀行為其各個板塊上產業(yè)鏈上下游的企業(yè)提供供應鏈金融服務，增加各板塊競爭力，形成特有優(yōu)勢。

　　華潤金融有關人士介紹，所謂供應鏈金融，就是以產業(yè)供應鏈上的一家或幾家核心企業(yè)為紐帶，憑借其對上下游中小企業(yè)在長期貿易合作中所獲得的信息優(yōu)勢，以平衡銀企之間長期存在的信息不對稱，并依靠貿易合作中的物流和資金流的存在，實現(xiàn)企業(yè)擔保抵押模式的創(chuàng)新。

　　本報記者了解到，此前萬科已經(jīng)通過華潤銀行供應鏈金融產品信付通業(yè)務，向其數(shù)千家供應商進行承兌匯票貼現(xiàn)的融資。而這一模式將來或可以用于萬科徽商銀行。

　　擺脫對銀行依賴

　　“沒有銀行，就沒有房地產”，“房地產要死，也是銀行先死，”過去十年，房地產與銀行的關系就像華遠地產董事長任志強指出的，生死相依。

　　然而梳理近十年房地產融資格局，一個清晰可見的趨勢是，房地產公司正在逐漸擺脫對銀行的依賴，借道海外融資、信托、基金、券商資管等工具，走上一條多元化的直接融資之路。

　　“房企高度依賴銀行貸單一格局在未來將很難持續(xù)，房地產市場融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產市場的多元化格局，直接融資比例提高。”住建部政策研究中心主任秦虹認為，不斷加碼的地產調控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。

　　由住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《2013年民間資本與房地產業(yè)研究報告》數(shù)據(jù)顯示，房地產直接融資資金總額8年間增長6.5倍，所占比重已經(jīng)由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

　　自2007年以來，以發(fā)行債券和票據(jù)為主的海外融資，是內地房企獲取發(fā)展資金的一條重要通道，每年的海外融資以數(shù)百億至千億計。2013年上半年，內房股海外融資達903億元，超過去年全年；數(shù)十家內地中小型房企亦在尋求赴港IPO。

　　而在國內，隨著金融托媒加劇的趨勢，房地產信托發(fā)展迅猛?！爸袊磐袠I(yè)目前規(guī)模已達10萬億，其中一半以上的發(fā)行是與房地產有關，”深圳一家私募基金人士對本報記者說。

　　除信托外，房地產私募基金也在加速發(fā)展。德信資本董事長陳義楓估算，目前房地產私募基金的存量規(guī)模在3000億左右，未來兩年這一數(shù)字會上升至1萬億。

　　而房企涉足銀行更將地產與金融的融合推進一步。不止萬科，10月25日，越秀地產母公司越秀集團以114.44億元港幣收購香港創(chuàng)興銀行；8月底綠地集團與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。（張曉玲）

來源：21世紀經(jīng)濟報道 　

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