房企積極圈地補庫存，新增項目面積遠超銷售

“2012年是一個相對平靜的時段。這是暗流涌動之上的表面靜寂，還是意味著一個平穩(wěn)時代的真正開端？”萬科A（000002.SZ）在年報當(dāng)中“致股東”的部分作出了如此陳述。

　　盡管萬科在年報中作出了“中國房價快速上漲應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束”的判斷，不過2012年包括萬科在內(nèi)的各大地產(chǎn)商依然加快了拿地的步伐，紛紛增加了大量的項目儲備，而從四大巨頭——“招寶萬金”的情況來看，除了金地集團（600383.SH）以外，新增的項目儲備面積都大大高于2012年的銷售面積。

　　有分析人士稱，開發(fā)商的積極“圈地”跟去年土地市場價格不高有關(guān)，而在過去幾年銷售較快的情況下，也有“補庫存”的需要。長江證券研究報告稱，近日土地供應(yīng)依然保持在較高水平，表現(xiàn)出政府對于供需緊張關(guān)系的強烈擔(dān)憂，這有望在一定程度上改善未來供需關(guān)系，緩解2012年以來的持續(xù)庫存下滑。

　　萬科繼續(xù)快速拿地周轉(zhuǎn)策略

　　萬科年報稱，2012年新增加開發(fā)項目78個，按萬科權(quán)益計算的占地面積約624萬平方米（對應(yīng)規(guī)劃建筑面積約1589萬平方米），平均樓面地價約2790元/平方米，權(quán)益地價和綜合改造成本總額合計約439億元。

　　萬科稱，現(xiàn)有項目預(yù)計2013年新開工面積1653萬平方米，比2012年實際完成數(shù)增加15.3%。由于部分2013年新獲取的項目也將在年內(nèi)開工，預(yù)計2013年實際開工規(guī)模高于上述計劃。預(yù)計2013年項目竣工面積1290萬平方米，比2012年實際完成規(guī)模增加31.7%。2012年底，規(guī)劃中項目按萬科權(quán)益計算的建筑面積合計3947萬平方米，較年初3277萬平方米有所增長，可滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。

　　萬科稱，項目儲備以滿足未來兩到三年的開工需要為尺度，仍然會堅持快速開發(fā)的策略。

　　金地集團稱，2012年共獲取12個項目、總計241.7萬平方米的土地儲備，完成總投資額約69億元。2012年底土地儲備達到1916萬平方米，其中公司權(quán)益土地儲備1525萬平方米。金地稱，去年全年銷售面積完成287.4萬平方米，比上年上升了28.5%，銷售金額完成341.5億元，比上年增長了10.4%，這是“招寶萬金”當(dāng)中唯一的一家年內(nèi)新增項目儲備面積小于銷售面積。不過金地新開工面積較多，2013年金地主要開發(fā)項目共59個，計劃新開工面積572.3萬平方米、計劃竣工面積273.3萬平方米。

　　保利招商“信心爆棚”？

　　對保利、招商兩家地產(chǎn)商而言，對未來地產(chǎn)市場似乎更為樂觀，2012年的“圈地”規(guī)模比萬科更為“信心爆棚”，新增項目面積都遠遠超過2012年銷售面積以及新開工面積。

　　保利地產(chǎn)2012年新開工面積1410萬平方米，同比下降6.19%；竣工面積943萬平方米，同比增長67.05%；在建面積3726萬平方米，同比增長28.96%。

　　2012年底，保利共有在建擬建項目184個，規(guī)劃總建筑面積約為9238萬平方米；其中待開發(fā)4278萬平方米（按規(guī)劃建筑面積計）。全年累計實現(xiàn)銷售簽約面積901.13萬平方米，同比增長38.57%；實現(xiàn)銷售簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%；銷售簽約均價11290元/平方米。不過簽約銷售面積遠遠低于新增容積率面積1319萬平方米，以及2012年的新開工面積1410萬平方米。

　　招商地產(chǎn)2012年底土地儲備面積為231.48萬平方米，土地成本金額102.98億元。報告期內(nèi)新開工項目28個，新開工面積235萬平方米；年內(nèi)竣工項目27個，竣工面積256萬平方米。年末在建面積500萬平方米。2012年新增18個項目，獲取項目資源391萬平方米，其中權(quán)益面積304萬平方米。2012年底總項目資源建筑面積超1200萬平方米。2012年招商實現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元，不過相比新獲取的項目資源391萬平方米以及權(quán)益面積304萬平方米，都有較大差距。

　　廣東一家知名地產(chǎn)企業(yè)高管向《第一財經(jīng)日報》稱，“快速圈地”并不完全代表地產(chǎn)商對未來“信心爆棚”，地產(chǎn)行業(yè)在過去幾年出現(xiàn)了去庫存較快的階段，所以現(xiàn)在不少開發(fā)商都有補充庫存的需要，而且去年有一些時間拿地價格都比較便宜，所以去年買地都比較積極。（李雋）

來源：第一財經(jīng)日報

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