行政調(diào)控再升級(jí)，一線城市房?jī)r(jià)邁入限價(jià)時(shí)代

　　北上廣深四個(gè)一線城市已全面進(jìn)入“限價(jià)”時(shí)代。針對(duì)期房，四大城市都采取了延遲發(fā)放預(yù)售許可證、暫停新盤(pán)網(wǎng)簽的手段；針對(duì)現(xiàn)房，北京等城市也明確要進(jìn)行價(jià)格干預(yù)。

　　在“國(guó)五條”地方細(xì)則中，北京和上海將今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為“基本穩(wěn)定”，廣州、深圳房?jī)r(jià)控制目標(biāo)則以“低于居民可支配收入實(shí)際增幅”為標(biāo)準(zhǔn)。

　　一位廣東省政府官員告訴本報(bào)記者，地方政府面臨房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力時(shí)，必然使出限價(jià)這一招。“與限購(gòu)政策相比，限價(jià)能夠更快、更直接地達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的效果?！?/p>

　　行政手段升級(jí)

　　作為“國(guó)五條”地方細(xì)則最嚴(yán)厲的城市，北京繼推出對(duì)現(xiàn)房限價(jià)政策后，首次提出將對(duì)“自住改善型的商品住房”進(jìn)行限價(jià)。

　　北京市住建委主任楊斌日前公開(kāi)表示，擬針對(duì)中等收入家庭，也就是“夾心層”人群，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理這一新概念中。

　　這意味著，政府規(guī)定的限價(jià)范圍從以往只針對(duì)中低收入家庭的保障房，拓展至針對(duì)中等收入家庭的自住改善型商品房。

　　楊斌稱，這類房將通過(guò)政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價(jià)位，因此以后再上市可能會(huì)受到限制。政府將在土地出讓階段，供應(yīng)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，規(guī)定房屋的最高銷(xiāo)售價(jià)格，保證開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)已明確今后的售價(jià)不能高于政府定價(jià)。

　　有媒體報(bào)道，根據(jù)北京嚴(yán)格的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，原則上新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的定價(jià)不超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)前期銷(xiāo)售平均價(jià)格、當(dāng)月銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)上月銷(xiāo)售平均價(jià)格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。

　　實(shí)際上，2011年開(kāi)始，北京就已通過(guò)嚴(yán)卡預(yù)售證，限制開(kāi)發(fā)商提價(jià)。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，此前的“限價(jià)”大多集中在預(yù)售審批環(huán)節(jié)，資金鏈不緊張、以追求利潤(rùn)為目的的開(kāi)發(fā)商會(huì)以各種辦法拖到轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售，以規(guī)避價(jià)格管制。

　　在廣州，多個(gè)樓盤(pán)近日受到“限價(jià)令”截?fù)?，擬漲價(jià)的樓盤(pán)獲得預(yù)售證的難度加大。按照廣州市政府的要求，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受?chē)?guó)土房管部門(mén)指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　廣州市國(guó)土房管部門(mén)相關(guān)人士告訴記者，目前廣州依然對(duì)單個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格控制。但因?yàn)榉績(jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力較大，不排除會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的限價(jià)手段，可能會(huì)從區(qū)域范圍、精裝房、毛坯房等方面進(jìn)行限價(jià)?！爸饕侵行某菂^(qū)的房?jī)r(jià)拉高了均價(jià)，所以限價(jià)也要分情況來(lái)執(zhí)行。”

　　去年年底，廣州國(guó)土房管局曾對(duì)珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘?，控制預(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房?jī)r(jià)。官方并沒(méi)公開(kāi)介紹該政策的執(zhí)行情況，從房企反饋的信息來(lái)看，該政策至今仍在執(zhí)行。

　　此前有消息稱，深圳要求2013年所有新盤(pán)，其預(yù)售報(bào)價(jià)必須實(shí)現(xiàn)月度環(huán)比零增長(zhǎng)。從3月11日開(kāi)始，國(guó)土部門(mén)已經(jīng)嚴(yán)格限制超越價(jià)格紅線的項(xiàng)目備案登記，超出政府限價(jià)的項(xiàng)目將不予備案。記者了解到，3月中旬傳出的深圳“限漲令”目前并沒(méi)有全面落實(shí)。然而，有開(kāi)發(fā)商透露“已得到政府部門(mén)的暗示，要謹(jǐn)慎地處理報(bào)價(jià)”。

　　一家上市房企上海項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，要完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一線城市的政府面臨的壓力很大，而根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，北京出臺(tái)限價(jià)升級(jí)政策后，一線城市可能會(huì)適度效仿。

　　房企“鉆空子”

　　在開(kāi)發(fā)商眼中，限價(jià)政策雖然能從銷(xiāo)售環(huán)節(jié)直接入手控制房?jī)r(jià)，但房企鉆空子的空間也比較大。

　　盡管北京、深圳等城市幾年前就運(yùn)用過(guò)限價(jià)手段，但其間，預(yù)售報(bào)批紅線設(shè)置并沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，而且各地不同時(shí)期的“預(yù)售紅線”管控也“時(shí)松時(shí)緊”，不少項(xiàng)目的上報(bào)價(jià)格需要靠猜測(cè)或打點(diǎn)關(guān)系來(lái)側(cè)面推算。值得關(guān)注的是，這類政策不會(huì)貿(mào)然取消，但嚴(yán)厲的強(qiáng)制執(zhí)行的期限也不會(huì)過(guò)長(zhǎng)。

　　一位深圳在售樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人透露，限價(jià)更多的只是玩“數(shù)字游戲”，“遲早要賣(mài)的，問(wèn)題是怎么賣(mài)，才不會(huì)一下沖破房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的紅線。對(duì)于資金寬裕的房企而言，肯定不會(huì)選擇降價(jià)這一步，會(huì)考慮怎樣在政策和實(shí)際操作中周旋?！?/p>

　　他表示，在“限漲令”或更嚴(yán)厲的限價(jià)措施來(lái)臨之前，房企已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整定價(jià)方案。“選擇性地降價(jià)，剛需性住房可以通過(guò)改為毛坯房等條件降低售價(jià)?！?/p>

　　廣州某豪宅銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人表示，限價(jià)手段規(guī)定得更細(xì)，對(duì)房企個(gè)別項(xiàng)目、盤(pán)源的定價(jià)策略會(huì)有一定影響，然而，對(duì)項(xiàng)目整體銷(xiāo)售計(jì)劃不會(huì)有太大的影響。她以去年的豪宅銷(xiāo)售為例，“在價(jià)格監(jiān)管之下，高端樓盤(pán)的預(yù)售證不會(huì)一下子全部都拿到，都是分批拿，但其間，這些房源我們已經(jīng)都售出，跟核心的客戶簽訂了協(xié)議，網(wǎng)簽也會(huì)稍遲才體現(xiàn)?！?/p>

　　近日，廣州增城多個(gè)樓盤(pán)通過(guò)“裝修合同”來(lái)突破限價(jià)紅線。簽約售價(jià)屬于帶裝修價(jià)格，在簽合同的時(shí)候，購(gòu)房者需要與開(kāi)發(fā)商簽訂兩個(gè)合同，一份是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份是裝修合同。“兩套合同”的做法逃過(guò)了政策的監(jiān)管。

　　業(yè)內(nèi)人士趙卓文指出，開(kāi)發(fā)商可以采取“部分囤房”逃避限價(jià)監(jiān)管，即先賣(mài)一些便宜的戶型，而對(duì)于單價(jià)較高的戶型進(jìn)行“囤貨”的方式?！斑@種方式一方面可以回籠部分資金，另一方面可以作為融資的抵押物，不會(huì)帶來(lái)太多資金壓力?！保ū緢?bào)記者 劉力圖 廣州報(bào)道）

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀