2013房地產(chǎn)：在城鎮(zhèn)化中尋找增長點(diǎn)

　　伴隨著資本市場的價(jià)值復(fù)蘇，我國的房地產(chǎn)市場正逐漸走上平穩(wěn)發(fā)展的復(fù)蘇之路。隨著中央將城鎮(zhèn)化提升到一個(gè)新的高度，提出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”，這使得城鎮(zhèn)化無論是在刺激消費(fèi)，還是拉動(dòng)投資上，都將成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。同樣，城鎮(zhèn)化這塊大蛋糕，也給我國的房地產(chǎn)市場帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。2013年，在經(jīng)歷了調(diào)控和整合之后，我國的房地產(chǎn)市場終于尋求到了發(fā)展的新契機(jī)。

　　需求企穩(wěn) 敦促市場形成合理預(yù)期

　　來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年年底，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.34%，自去年6月以來，已連續(xù)7個(gè)月保持上漲。而二手房方面，2013年1月，北京二手住宅的成交均價(jià)為24962元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，連續(xù)3個(gè)月呈上漲態(tài)勢。同期，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍。在廣州和深圳，市場的表現(xiàn)也均為“量價(jià)齊升”。

　　對此，有分析人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)新的價(jià)格上升期，甚至“報(bào)復(fù)性上揚(yáng)”。但住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹向記者表示，房地產(chǎn)市場總體需求量未出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，去年年初由于受調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場的價(jià)格和成交量都十分低迷，在市場逐漸適應(yīng)了調(diào)控的節(jié)奏后，隨著需求量的逐漸釋放，價(jià)格和成交量同比上升，不足為奇。

　　這種價(jià)格和成交量的先抑后揚(yáng)，主要是由于人們對于市場的預(yù)期造成的。秦虹對記者說：“人們對于房地產(chǎn)市場的判斷很難理性，致使市場上的需求量要么集中觀望，要么集中釋放。其實(shí)房地產(chǎn)市場的需求量是比較穩(wěn)定的，比如去年商品房銷售量達(dá)到11億平方米，實(shí)際需求量基本如此，但由于年初負(fù)增長，年末集中釋放，導(dǎo)致了去年年底和今年年初的量價(jià)齊升。加之市場供給始終滯后，市場反應(yīng)跟不上需求，所以市場價(jià)格開始波動(dòng)?！?/br>

　　根據(jù)數(shù)據(jù)分析，去年房地產(chǎn)市場的需求量相比前年增長了1.8%，基本處于持平狀態(tài)。而價(jià)格的同比上漲，則是由于去年年底延續(xù)的“翹尾因素”影響，致使今年年初和去年年初相比，價(jià)格必然處于高位。

　　秦虹認(rèn)為，穩(wěn)定房價(jià)首先要穩(wěn)定人們的市場預(yù)期，進(jìn)而讓房地產(chǎn)市場的需求量保持一個(gè)穩(wěn)定釋放的狀態(tài)，購房者沒必要因?yàn)槟骋浑A段的市場表現(xiàn)而產(chǎn)生恐慌心理。畢竟造成市場劇烈波動(dòng)，最終受害的還是普通購房者。此外，政府對于投資、投機(jī)性質(zhì)的需求仍然處于控制態(tài)勢，支持合理的住房需求的政策導(dǎo)向也仍然沒有發(fā)生變化。

　　空間巨大 誰都想分的城鎮(zhèn)化蛋糕

　　從國際經(jīng)驗(yàn)看，城鎮(zhèn)化率處于30% 70%的時(shí)期，是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，而我國恰處于這一階段中。城鎮(zhèn)化率每增長1%，便意味著每年有2000萬人進(jìn)入到城鎮(zhèn)中，未來10年中國城鎮(zhèn)化不僅有很大的成長空間，而且還會有一個(gè)較快的速度，給我國帶來至少有160億平方米的住房需求。

　　預(yù)計(jì)到2020年，中國總?cè)丝趯⑦_(dá)到13.9億人，城鎮(zhèn)化率為61%，累計(jì)新增城鎮(zhèn)人口1.7億人，按人均30平方米計(jì)算，這部分人群的住房需求超過50億平方米（若直接以人均住房面積超過35平方米的小康標(biāo)準(zhǔn)來要求，則新增需求約60億平方米）；改善型需求將超過50億平方米；未來10年間，因房屋折舊拆除后帶來的新增住房需求預(yù)計(jì)將達(dá)60億平方米左右。

　　這個(gè)龐大的市場讓開發(fā)商十分興奮，甚至放言：“只要國民經(jīng)濟(jì)還在，城鎮(zhèn)化建設(shè)就不會慢下來，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場就大有機(jī)會?！?/br>

　　然而，某研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過10年無計(jì)劃的發(fā)展后，三、四線城市留下了大量空置房產(chǎn)有待消化。特別是像鄂爾多斯這類出了名的“鬼城”，市場消納現(xiàn)有空房遙遙無期。

　　易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示，近年來，三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展速度已脫離基本面，過于激進(jìn)的土地出讓速度積累成的庫存高壓將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競爭更加慘烈?！氨本⑸虾５纫痪€大城市，吸收全國資源的能力很強(qiáng)，能暫時(shí)維持樓市繁榮。而那些二、三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的?！睂I(yè)人士提醒：應(yīng)該警惕“鬼城”風(fēng)險(xiǎn)，警惕房屋空置率居高不下進(jìn)而產(chǎn)生的徹底崩盤。

　　量力而行 企業(yè)難過的融資門檻

　　而在一、二線城市，房地產(chǎn)市場的預(yù)期，在利益集團(tuán)不斷“放狠話”和槍手的忽悠之下，呈現(xiàn)著上漲的態(tài)勢。影響預(yù)期、忽悠市場仍然是不少住宅項(xiàng)目開發(fā)商的生存之道。對此，秦虹指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比過去10年，外部環(huán)境發(fā)生了重大變化，所以企業(yè)的運(yùn)營方式必須進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)未來若想平穩(wěn)發(fā)展，一要謹(jǐn)慎，二要奉行有選擇的開發(fā)策略，三要學(xué)會融資，四要走上“多元化”的道路。

　　“相比過去10年的房地產(chǎn)市場的高速增長，今后10年房地產(chǎn)市場必將是低速增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)會很大，所以一定要采取穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模式。保持現(xiàn)金流安全的開發(fā)模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分必要。”“未來的房地產(chǎn)市場，不會是所有城市都在漲，必將有漲有跌，不再是拿了地就能賺錢。所以，開發(fā)商在決定項(xiàng)目時(shí)，要看項(xiàng)目地的人口增長的速度、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程等，盡可能降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，讓項(xiàng)目利潤最大化。這即為有所選擇。”“在資金方面，過去10年，房地產(chǎn)市場的貸款政策比較寬松，資金發(fā)放量較大。一些企業(yè)70% 80%的資金都從銀行貸款取得。但今后信貸環(huán)境會呈現(xiàn)緊縮，所以開發(fā)商要考慮進(jìn)行直接融資。包括合作開發(fā)，股權(quán)、債權(quán)的交易交換等，至少開發(fā)商要注重這方面的知識和人才儲備。目前，很多開發(fā)商對此是兩眼一抹黑，經(jīng)驗(yàn)和知識為零。想融資又不知如何操作，缺乏這方面的人才和團(tuán)隊(duì)，甚至在觀念上拒絕股權(quán)投資等融資方式。相比銀行貸款的債權(quán)而言，股權(quán)投資雖然會降低一部分開發(fā)商的收益，但同時(shí)也會降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)?！薄伴_發(fā)商要盡可能多元化發(fā)展。開發(fā)商們應(yīng)依據(jù)企業(yè)實(shí)力的不同，選擇不同的經(jīng)營方式。對于規(guī)模相對較大的企業(yè)，可以進(jìn)行一些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，比如萬科等；如果企業(yè)不夠大，也沒有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，只能做住宅。那么企業(yè)可以根據(jù)地區(qū)進(jìn)行多元化開發(fā)，讓項(xiàng)目在大、中、小城市都有分布，降低風(fēng)險(xiǎn)；如果連跨地區(qū)經(jīng)營都做不到，只能進(jìn)行本地開發(fā)的企業(yè)，那么可以進(jìn)行大中小戶型、高中低檔產(chǎn)品的多元化。總之，企業(yè)根據(jù)自己實(shí)力的不同，可以采取不同的多元化措施，分散風(fēng)險(xiǎn)。”

　　對于中國未來的房地產(chǎn)市場，秦虹認(rèn)為，機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)將長期并存，面對日漸復(fù)雜的市場態(tài)勢，企業(yè)可以利用國內(nèi)市場發(fā)展的不平衡，利用需求的多元化市場格局，很好地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。

來源：中國建設(shè)報(bào)

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