去年樓市由寒至暖逆轉(zhuǎn)，地產(chǎn)業(yè)難回避利潤下滑

　　回顧2012年全國樓市，可謂經(jīng)歷了由寒至暖的巨大逆轉(zhuǎn)。

　　2012年初，樓市延續(xù)了前一年的寒冬，行業(yè)內(nèi)連呼吸都帶著陣陣寒氣。然而，持續(xù)了不足一個季度，這股寒氣開始逐漸被春暖驅(qū)散，從局部到全面，樓市開始回暖，開發(fā)商們掩飾不住的笑臉成為定格在2012年的最后一個表情。

　　各大房企在2012年最后一個月紛紛急迫地透露著正在統(tǒng)計中的銷售業(yè)績，一切比預計中要好，終于可以松口氣。而2012年，留給購房者的卻除了失望還是失望，由年初的觀望到年底的恐慌性購房，眾多購房者直呼“傷不起”。

　　2012年，飲鴆止渴的土地財政綁架了一切，地方政府經(jīng)過一次次的試探和微調(diào)后，終于取得了這場博弈的勝利，賣地由冷淡恢復到狂熱。

　　年末歲尾，調(diào)控再次面臨緊要關口，面對第四季度房地產(chǎn)市場的強勁反彈，2012年12月初召開的中央政治局會議要求“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，這無疑傳遞出清晰信號：未來調(diào)控決心不變，力度不減。然而話音剛落，重拳未出，全國各地地王的消息便此起彼伏。據(jù)相關機構統(tǒng)計，11月27日到12月26日之間的一個月里，有8個城市的地王紀錄被刷新。

　　房價上漲，成交量上升，恐慌性購房，投資客卷土重來，2012年末燒起的這把火是否能延續(xù)至2013年，無疑是眾多購房者關注的焦點。那么，2013年樓市將何去何從？

　　樓市突圍戰(zhàn)

　　無疑，2012年是中國樓市調(diào)控以來“拉鋸戰(zhàn)”最為激烈的一年。

　　與樓市調(diào)控政策屢屢出臺的2010年、2011年不同，2012年本質(zhì)上并沒有更新的調(diào)控政策出臺。其間，為了應對經(jīng)濟增速下滑，中央政府采取了穩(wěn)增長措施，其中包括三次降準、兩次降息和下調(diào)首套房貸利率。每一次措施的出臺，外界都在根據(jù)當時的樓市走勢，極力地揣測房地產(chǎn)調(diào)控這一閘口是松還是緊。房價牽動的各個博弈方均屢屢探頭，試圖撬動每一道關口的閥門。而最先按捺不住的是地方政府。

　　救市的第一槍在地方打響。2012年初，廣東、安徽等地接二連三地涌現(xiàn)了樓市調(diào)控松綁的“苗頭”。廣東中山被曝出將商品房限價從5800元/平方米上調(diào)至6590元/平方米；安徽蕪湖又冒出“對首次購商品房者免契稅給補貼”的地產(chǎn)新政。盡管地方政府一再強調(diào)這并非“救市”，只是根據(jù)當?shù)貙嵡樽龀鑫⒄{(diào)，但這些政策無一不是在短短幾日內(nèi)被緊急叫停。

　　“地方經(jīng)濟受到極大的影響，這對市民是百害而無一利的，我們希望能有一些調(diào)整的政策，疏導房地產(chǎn)行業(yè)往好的、健康的方向發(fā)展?！敝楹Ｊ性瞥龅臉鞘兴山壵咴?個小時內(nèi)便胎死腹中，該珠海市相關部門負責人在采訪中向記者說出了地方政府已被樓市綁架的事實。

　　因此，在明著松綁會被中央打壓的情況下，暗地里松綁、微調(diào)已是各地普遍的行為，而這些“上行下效”的行為也似乎得到了中央的默許，樓市調(diào)控執(zhí)行層面的市場監(jiān)管力度已然缺失。

　　2012年，“總理式房價”曾多次給購房者帶來希望。2012年3月，溫家寶總理曾對樓市作出“調(diào)控效果顯著，房價環(huán)比下降”的初判。然而，從2012年3月份起，全國各地樓市成交量不斷攀升，部分城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，樓市出現(xiàn)回暖的初始跡象。

　　3月14日，國務院總理溫家寶在會見中外記者時表示，房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。但遺憾的是，總理對樓市的喊話式調(diào)控言猶在耳，而另一方面，從3月至6月，各方機構的調(diào)研結果均顯示，政策面相對寬松的環(huán)境已經(jīng)逐漸取代了相對嚴厲的環(huán)境，房企堅持降價跑量的策略，市場的剛需集中釋放，推動各城市交易量攀升。

　　進入7月，中央相繼推出了組合拳。從溫家寶總理喊話“決不允許房價反彈”，到國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅決防止房價反彈。而國務院更是派出8個督查組，對16個省市開展房地產(chǎn)政策專項督查。但這些密集行政手段最終也未能改變樓市回暖的趨勢。

　　在樓市調(diào)控政策幾乎沒有松動之下，樓市為何出現(xiàn)回暖？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為主要是貨幣政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月連續(xù)兩次降息，不僅降低了行業(yè)的融資成本，也助長了購房者的樂觀預期。

　　央行在2月24日和5月18日，分別下調(diào)存款準備金率0.5個百分點；6月8日和7月5日，分別下調(diào)貸款利率0.25個百分點和0.31個百分點；住房公積金貸款利率也相應下調(diào)，五年以下含五年由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

　　與此同時，商業(yè)銀行也對個人首套房貸利率實施最低八五折的優(yōu)惠。此外，從年初開始各地紛紛微調(diào)公積金政策，截至2012年11月，全國共有超過34個城市調(diào)整放松公積金政策，且多為二三線城市，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。

　　樓市在7月至10月進行了一次自身的微調(diào)。一方面房企仍然擔心過度降價走量會影響公司利潤，因而一系列的促銷策略變得保守起來；而另一方面購房者卻死死咬住降價這條紅線不放。在博弈的過程中，樓市成交量出現(xiàn)輕微的下降，房價保持平穩(wěn)。

　　住建部部長姜偉新11月13日在十八大新聞中心舉辦的記者招待會上則明確表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目前還不想放松。對于樓市調(diào)控，姜偉新稱中央政府時刻準備應對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，中央儲備相應的政策，一旦需要的話就出手。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調(diào)控。

　　進入11月，樓市已經(jīng)開始翹尾。這段時間，部分房企開始進行年底沖金，尤其是前幾月銷量減少的項目更使出渾身解數(shù)，推陳出新地進行輪番營銷大戰(zhàn)，而購房者擔心2013年房價會大漲的心態(tài)更推動了翹尾樓市的形成。為了應對土地市場交易的火爆，各地的政策層面陷入了只能“以招拆招”的被動局勢。

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀