商業(yè)地產(chǎn)租金五年翻兩倍，致零售業(yè)毛利率跳水

[ “與十年前相比，百貨的綜合毛利已經(jīng)從30%下降到18%左右，超市的綜合毛利也下降了五到九個(gè)點(diǎn)?！睆V東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示 ]

　　近日，天虹商場(chǎng)002419.SZ、廣百股份002187.SZ相繼發(fā)布的2012年第三季度報(bào)告顯示，兩家企業(yè)在營(yíng)業(yè)總收入增幅放緩的情況下，營(yíng)業(yè)成本卻大幅攀升，雙方均將業(yè)績(jī)的變動(dòng)歸結(jié)為租金、人力成本的上漲。

　　據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，近兩年來(lái)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)租金整體呈現(xiàn)飛速上升趨勢(shì)，核心黃金商圈的物業(yè)租金成本年均增幅達(dá)到兩位數(shù)。廣州市國(guó)土房管局今年上半年發(fā)布的《2011年廣州市房屋租金參考價(jià)》顯示一般而言，參考價(jià)比市場(chǎng)執(zhí)行價(jià)略低，2010年~2011年僅廣州地區(qū)，商鋪整體租金年升幅在5%~10%左右，熱門區(qū)域租金的上漲幅度更是達(dá)15%以上。長(zhǎng)期從事商鋪拓展，熟悉廣州商圈行情的易正偉對(duì)記者透露，近五年來(lái)，廣州商鋪?zhàn)饨鹌骄蠞q了2倍左右。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，租金成本已經(jīng)成為企業(yè)不可控的壓力。以餐飲企業(yè)為例，近年來(lái)，租金壓力已經(jīng)突破安全線15%，占到了營(yíng)業(yè)額的20%。據(jù)易正偉估計(jì)，廣州地區(qū)百貨零售業(yè)的租金成本不會(huì)低于20%。

　　據(jù)天虹商場(chǎng)公告，支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金由上年同期的9.99億元上升至13.39億元，同比增長(zhǎng)34%。天虹商場(chǎng)方面表示，主要原因是本報(bào)告期內(nèi)水電及房屋租賃費(fèi)支付產(chǎn)生現(xiàn)金流較去年增加。同時(shí)，天虹商場(chǎng)的管理費(fèi)用也較上年同期增長(zhǎng)了34.18%，主要原因是新店增加及人工成本的增加。

　　廣百股份同樣面臨著租金上漲帶來(lái)的壓力。今年第三季度，廣百營(yíng)業(yè)總收入16.01億元，比上年同期增長(zhǎng)了5.29%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)卻同比下降了30.94%。廣百方面表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，公司銷售收入增長(zhǎng)乏力，租金、人工等費(fèi)用同比上升，促使公司業(yè)績(jī)變動(dòng)較大。

　　“與十年前相比，百貨的綜合毛利已經(jīng)從30%下降到18%左右，超市的綜合毛利也下降了五到九個(gè)點(diǎn)，”廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示，“但租金的價(jià)格卻在近兩年突飛猛進(jìn)?！?/p>

　　易正偉告訴記者，近五年來(lái)，廣州商鋪?zhàn)饨鹌骄蠞q了2倍左右。2007年，崗頂商圈商鋪?zhàn)饨鹈吭?00~300元/平方米，如今800~1000元/平方米都不見得有機(jī)會(huì)。而正佳廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹨灿?007年的100元/平方米，上漲到如今的250~300元/平方米。此外，廣州天河區(qū)街鋪的月租金2007年起步價(jià)大概是1000元/平方米，現(xiàn)在基本到了2000元/平方米，“這還是在入駐的店面符合物業(yè)招商條件下的價(jià)格。”

　　有業(yè)內(nèi)人士也稱，廣州地區(qū)的商鋪?zhàn)饨鸲荚谏蠞q，其中天河、珠江新城等新興商圈租金上漲的幅度更大。珠江新城街鋪每月租金起價(jià)在600~800元/平方米之間，商場(chǎng)租金的起步價(jià)則在250~300元/平方米。因此，特別是近兩年新開的店面，或者合約到期續(xù)租的企業(yè)將承受著較大的租金壓力。

　　而從全國(guó)范圍看，就北上廣深一線城市來(lái)說(shuō)，廣州的商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較務(wù)實(shí)，上海、北京商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格漲幅更高。某連鎖品牌負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展工作的經(jīng)理介紹，就商鋪?zhàn)饨鸲?，上海的大環(huán)境更加嚴(yán)酷。一般商鋪每平方米租金價(jià)格以千元為起步計(jì)算單位，某服裝品牌經(jīng)營(yíng)商表示，今年以來(lái)，有些一線城市的黃金商鋪?zhàn)饨鹕蠞q幅度高達(dá)30%。

　　另外，在商鋪押金上，北京、上海比廣州門檻更高。廣州一般是押二交一，一月一結(jié)，而北京、上海押金一般都是交一年或者半年的租金額，租金是半年或者一年一交。對(duì)投資者的現(xiàn)金考驗(yàn)比較大。（彭甜甜）

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