銷售業(yè)績比預(yù)期樂觀，房企或上調(diào)全年目標(biāo)

近日，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，房企最新公布上半年銷售數(shù)據(jù)的信息，在排名前50的15家標(biāo)桿房企中，有7家年度銷售目標(biāo)完成過半；其余8家年度銷售目標(biāo)完成率超過40%，年度目標(biāo)平均完成率達到50%。種種跡象表示，主流房企趁著地方政策微調(diào)、央行降息等政策加快出貨，以價換量，取得良好業(yè)績，同時開始了搶地的行動。

而此輪調(diào)控后市場回暖之際，行業(yè)集中度明顯提升。統(tǒng)計顯示2012年上半年全國前十強房企市場份額達到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66%。萬科的市場占有份額也已經(jīng)提高至3%左右。中原地產(chǎn)認為，由于2012年房企銷售目標(biāo)普遍比較保守，同時標(biāo)桿房企采取以價換量的銷售策略也確保了其銷售業(yè)績比預(yù)期更為樂觀。

半年布局 兩月沖刺

截至6月底，7家年度銷售目標(biāo)完成過半的部分房企數(shù)據(jù)相當(dāng)喜人：世貿(mào)房地產(chǎn)上半年銷售額達225億元，完成全年銷售目標(biāo)307億元的73%；綠城集團合同加協(xié)議銷售金額達219.5億元，完成全年目標(biāo)400億元的54%；華潤置地累計實現(xiàn)合同銷售233億元，已達到全年400億元銷售目標(biāo)的58%；建業(yè)地產(chǎn)合同銷售額達51億元，完成今年合同銷售目標(biāo)的57%。

另據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，中海在5月底就完成了年度銷售目標(biāo)的62.87%；而有機構(gòu)預(yù)計保利地產(chǎn)前6月銷售金額達493.1億元，完成全年銷售目標(biāo)的61%。

從成交過程來看，3月，全國樓市成交量初現(xiàn)復(fù)蘇，尤其是5、6月份的銷售回暖貢獻猶大，如萬科、保利、中海、恒大四家龍頭連續(xù)兩個月單月銷售均突破百億元。保利、龍湖、恒大等“全國聯(lián)動”的大型上市房企都為了沖刺年中業(yè)績而在6月加速出貨。

在中原地產(chǎn)市場部看來，一些房企提前或者超額完成其上半年銷售目標(biāo)，但這些房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，而是這些市場主流房企的合理的策略順應(yīng)了市場回暖。

“以恒大為例，在3月份之前恒大一直控制推盤速度，而從3月份地方政府微調(diào)放松等信息不斷出現(xiàn)，恒大也開始加大推貨量，銷售按月增加，尤其是5月實現(xiàn)銷售103.7億元，創(chuàng)下近期同比歷史新高?！痹邛螛I(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)副總經(jīng)理汪力看來，從2011年12月開始，大部分主流房企在制定2012年的銷售規(guī)劃時就在按照“市場會延續(xù)低迷和市場會瞬間好轉(zhuǎn)兩種局面”進行布局，而5月份開始市場明顯回暖也讓這些房企有了沖刺業(yè)績的足夠準(zhǔn)備。

供不抵銷 用心良苦

市場從來只給有準(zhǔn)備之人以機會。

細心的房產(chǎn)機構(gòu)研究者發(fā)現(xiàn)，2012年前6個月國內(nèi)一二線城市的新增商品供應(yīng)量中有5個月小于市場成交量，僅在4月份“大家”集中沖擊“5·1”熱銷季時，新增供應(yīng)量高于市場成交量。

對此，保利地產(chǎn)一銷售總監(jiān)表示，“包括保利在內(nèi)的部分大型房企都在制定供應(yīng)計劃時參考了市場可能出現(xiàn)的兩種局面，制定以消化存貨，伺機推盤等策略?！彼越y(tǒng)計的數(shù)據(jù)會出現(xiàn)上述局面。

而中原地產(chǎn)則表示，2012年房企銷售目標(biāo)普遍定得比較保守，加之2011年留存的貨量較大，導(dǎo)致2012上半年房企壓制推盤。在此狀態(tài)下，標(biāo)桿房企采取以價換量的銷售策略，因此其銷售業(yè)績比預(yù)想的更為樂觀。

“據(jù)我了解，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于降價促銷的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。大家都在去庫存和靈活推盤上下了工夫，加之政策微調(diào)等因素即時出現(xiàn)，讓業(yè)績好過了預(yù)期?！蓖袅Ρ硎?，在市場遭遇嚴(yán)峻考驗的時候，很多房企針對市場推出了“半月一策，甚至一周一策”。

業(yè)績可調(diào) 漲價暫緩

然而就在前半年業(yè)績喜人、后半年業(yè)績可期的狀況下，主流房企對于未來仍顯審慎樂觀。

申銀萬國發(fā)布研究報告上調(diào)了萬科的年度銷售預(yù)測，該報告稱，萬科下半年將進入推盤高峰期，萬科的全年銷售預(yù)測有望上調(diào)至1400億元。就在年初，對于萬科的業(yè)績預(yù)測也在1200億元左右。

對此，萬科人士表示，下半年推盤量肯定會存在一定波動。“今年上半年萬科新推盤量明顯低于去年同期，所實現(xiàn)的銷售規(guī)模高于推盤量。今年下半年，特別是第四季度，隨著更多項目資源的推出，相信對于銷售將起到積極的促進作用。萬科并沒有設(shè)定固定的年度銷售目標(biāo)，而是順勢而為，積極銷售，力爭保持良好的銷售速度?！?/p>

上述保利地產(chǎn)人士表示，前半年的銷售良好主要來源于項目堅持快速開發(fā)、積極銷售，144平方米以下中小戶型普通商品房占產(chǎn)品銷售比例達到80%以上，以剛需和改善性需求為主?！岸掳肽陿鞘械某山粡?fù)蘇不具備全面的基礎(chǔ)，目前市場雖有松動，但是限購、限貸政策依然在發(fā)揮作用，阻止投資需求入市，雖然其中部分投資需求可能有途徑入市，但是難以支撐市場全面回暖?！?/p>

“市場雖然必然出現(xiàn)量價同漲的狀態(tài)，但從中央的表態(tài)來看，房價一旦出現(xiàn)暴漲，不排除政府還有打壓政策出臺。”汪力認為，2012年下半年房企仍不敢明顯樂觀，“但不排除部分房企提出銷售上調(diào)的目標(biāo)”。

7月5日，世茂房地產(chǎn)高管對媒體披露，公司今年銷售計劃將從307億元調(diào)整為350億元。此外保利地產(chǎn)、萬科企業(yè)等房地產(chǎn)標(biāo)桿公司均向本報記者證實，從6月中旬開始，保利地產(chǎn)、萬科企業(yè)主管銷售的主要負責(zé)人就已經(jīng)多次共同就市場回暖的情況進行磋商，以期獲得對下半年市場的準(zhǔn)確判斷。

“現(xiàn)在的狀態(tài)下并不適合提價，而萬科在內(nèi)部考核中有項目庫存貨值全國大排名意向，沒有人敢輕易提價，大家首先考慮的還是清庫存、快周轉(zhuǎn)。” 萬科人士向記者表示。

但對業(yè)績的審慎并未掩蓋主流房企經(jīng)過熱銷之后對土地的需求。

5月31日，龍湖地產(chǎn)先是以8.01億元在紹興柯橋拿下兩宗土地。6月20日，龍湖地產(chǎn)又以13.22億元的總價，競得成都市武侯區(qū)晉陽二、六組地塊。6月26日，龍湖地產(chǎn)經(jīng)過106輪的廝殺，擊敗多個競爭對手，以17.37億元摘得福建廈門集美區(qū)地塊。而萬科在前3個月未拿地的情況下，4月份在4個城市一口氣連拿5宗地塊，6月份開始又連續(xù)在南京、長沙高溢價拿地。

來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月標(biāo)桿房企拿地支出僅209億元，僅占其銷售金額9.2% ，而6月上半月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、武漢、長沙等全國20個重點城市的土地市場推出586塊，建筑面積4124.3萬平方米，環(huán)比5月全月多出1512.1萬平方米。

“在銷量激增的情況下，部分房企預(yù)計未來2年的土地儲備已不能滿足快周轉(zhuǎn)需求，因此在6月份開始已經(jīng)頻繁在各地拿地，導(dǎo)致土地市場溢價現(xiàn)象頻頻發(fā)生?！背啥继鞇鄣禺a(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理何欣表示。

來源：中國經(jīng)營報

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