4月全國房價震蕩下跌，跌幅收窄未改房價下調(diào)大勢

18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有43個，持平的城市有24個，上漲的城市有3個。70個大中城市中，價格同比下降的城市有46個，比3月份增加了8個。

　　雖然4月房價環(huán)比下降的城市數(shù)量較3月有所減少，但綜合其他數(shù)據(jù)，房價回調(diào)的整體趨勢仍未發(fā)生改變。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著剛性需求的集中入市，商品房市場成交和價格的震蕩趨勢將在未來反復(fù)出現(xiàn)。

　　來自市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，繼上月新建商品住宅平均同比價格指數(shù)近年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長之后，4月平均同比價格指數(shù)下調(diào)的幅度再次增大，由上月的下調(diào)0.47個百分點(diǎn)，擴(kuò)大為1.03個百分點(diǎn)。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，本輪調(diào)控在4月份的調(diào)控效果依然在加深，房價依然處于下調(diào)過程中。

　　不過與此同時，新建住宅平均環(huán)比價格指數(shù)與上月0.3個百分點(diǎn)的回調(diào)相比出現(xiàn)了小幅收窄，下調(diào)0.26個百分點(diǎn)。特別值得注意的是，從新建商品房住宅價格指數(shù)看，在3月份上漲及持平城市的總量為24個，而在4月，上漲及持平的城市數(shù)量達(dá)到27個，未跌城市數(shù)量達(dá)到了2011年10月來的最多值，房價呈現(xiàn)出震蕩回穩(wěn)的狀態(tài)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員吳曉君分析認(rèn)為，進(jìn)入2012年以來，商品住宅成交量跌幅持續(xù)收窄，4月開發(fā)商的降價力度較3月明顯減弱，“原因之一可能是目前開發(fā)商的降價依然帶有很強(qiáng)的試探性，一旦市場回暖或者回籠資金的目的達(dá)到，很可能又會減小降價幅度，造成成交量的回落，這樣的循環(huán)可能會在未來幾個月反復(fù)出現(xiàn)。”

　　不過，在全國房價繼續(xù)保持下調(diào)趨勢的同時，作為房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的一線城市房價卻出現(xiàn)了環(huán)比跌幅收窄的趨勢。

　　與上月相比，北京、上海的新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)分別由99.5、99.7，收窄為4月的99.8、99.8，廣州和深圳的新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)則基本維持不變。

　　在吳曉君看來，一線城市出現(xiàn)價升的情況主要是因為剛性需求人群較大，3月成交量大幅增長后，一些開發(fā)商打折促銷的力度有所減弱，未能延續(xù)以價換量的趨勢。

　　以北京為例，北京房價在4月份跌幅有所收窄，包括商品房及二手房，實際市場成交中，房價的跌幅均有收窄的現(xiàn)象，部分商品房項目相比之前取消了優(yōu)惠，主要典型區(qū)域是大興及通州，這些區(qū)域之前跌幅比較大，在3到4月，因為信貸政策的調(diào)整，換來了比較大的成交量，剛性需求集中入市，成交的折扣有所收窄。

　　“從北京5月上半月的成交量來看，后市大跌可能性減小，成交量可能有所復(fù)蘇，但是在限購依然不放松的情況下，庫存及潛在供應(yīng)量依然比較大，市場可能會延續(xù)量漲價滯的局面?！睆埓髠フf。

　　在房價出現(xiàn)震蕩的同時，5月份陸續(xù)公布的其他涉房宏觀數(shù)據(jù)再次向人們展現(xiàn)出目前房地產(chǎn)市場深度回調(diào)的現(xiàn)狀。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.7%，增速比1~3月份回落4.8個百分點(diǎn)。這已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)第八個月同比增速回落，且回落的幅度進(jìn)一步增大。張大偉認(rèn)為，在保障房大量建設(shè)的背景下，如果剔除保障房增建影響，實際目前商品房住宅投資已經(jīng)出現(xiàn)明顯衰退。

　　與此同時，4月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.62，比上月回落1.3點(diǎn)。創(chuàng)2009年5月95.94以來連續(xù)3年的最低點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)回落已經(jīng)將近一年的時間，體現(xiàn)出在2011年宏觀調(diào)控以來，對于房企的影響持續(xù)深化。當(dāng)前有所好轉(zhuǎn)的成交態(tài)勢，仍然難以企及調(diào)控前的水平，房企銷售壓力仍然較大，同時5月份仍然有不少樓盤推新，對房企的去庫存也會再添壓力?！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部研究員陳雪說。

　　此外，5月的數(shù)據(jù)還顯示，1~4月份，全國房地產(chǎn)資金來源26667億元，同比增長5.1%，增速比1~3月份回落了3.1個百分點(diǎn)。從單月情況看，4月國內(nèi)貸款、自籌資金均為環(huán)比下降，只有其他資金出現(xiàn)小幅上漲。表明目前房企資金仍然需要更多地依賴于銷售的回款，尤其是對于更多中小房企來說，對貸款和信托融資都很難寄予希望。

　　張大偉分析認(rèn)為，限購等調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，在市場方面，由于開發(fā)商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應(yīng)仍處于較高水平，樓市尚不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

來源：第一財經(jīng)日報

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