調(diào)控博弈持續(xù)加劇，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“兩極分化”

　　“國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確今年要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但具體城市名單、方案還不清楚，落地還取決于地方政府配合。”日前，住建部政策研究中心主任秦虹透露說，國(guó)家對(duì)控制投資投機(jī)性需求的決心很大，雖然在短時(shí)間內(nèi)有些地方出現(xiàn)需求增加的情況，但房?jī)r(jià)上漲在政策上是得不到允許的?！翱刂仆顿Y投機(jī)、滿足剛性需求的調(diào)控方向短期不會(huì)變，‘限購(gòu)’還會(huì)繼續(xù)，‘國(guó)八條’不會(huì)輕易改變?！?/p>

　　事實(shí)上，2012年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就曾指出，今年將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。年初時(shí)已有消息稱，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局已被明確要求，結(jié)合住建部的個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，總結(jié)評(píng)估重慶、上海兩地征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，盡快給出一個(gè)向全國(guó)推廣的試點(diǎn)方案時(shí)間表。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅不會(huì)馬上推廣至全國(guó)，但是試點(diǎn)城市會(huì)逐年增加，今年有可能會(huì)增加三到五個(gè)城市。

　　擴(kuò)圍已經(jīng)是“板上釘釘”，關(guān)鍵在于哪些城市會(huì)成為下一個(gè)目標(biāo)？日前，有媒體爆出北京正準(zhǔn)備試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策的消息。對(duì)此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)作出明確回應(yīng)：北京尚無(wú)試點(diǎn)房產(chǎn)稅的安排?！氨本┓慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜，既有商品房，也有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、高校產(chǎn)權(quán)的房子。產(chǎn)權(quán)過多對(duì)于征收房地產(chǎn)稅來說比較不方便，從這個(gè)角度講，北京入圍第二批房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的可能性比較小。”根據(jù)國(guó)務(wù)院參事劉桓的預(yù)測(cè)，今年增加的試點(diǎn)城市很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一些城市。“這些城市商品房投資價(jià)值高，房?jī)r(jià)漲幅依然較快，需要房產(chǎn)稅配合限購(gòu)政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的試點(diǎn)大范圍推開，房產(chǎn)限購(gòu)的政策又同步淡出，或者是將高中檔商品房購(gòu)買放開，那么房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的成效將會(huì)迅速體現(xiàn)出來。”

　　作為一項(xiàng)長(zhǎng)效政策，房產(chǎn)稅無(wú)疑是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前在接受媒體采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)使之更健康、少泡沫、長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的配套制度，它可以憑借經(jīng)濟(jì)手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制肆無(wú)忌憚瘋炒，同時(shí)它也成為地方稅體系中的主力、支柱型財(cái)源，使地方政府的內(nèi)在動(dòng)機(jī)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的政府職能契合。另一位市場(chǎng)人士也表示，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)提法與以往樓市“階段性”調(diào)控特征不同，房產(chǎn)稅的征收將成為未來常態(tài)化制度，并成為“后限購(gòu)時(shí)代”的重要調(diào)控方向。房產(chǎn)稅主要是增加了房屋保有環(huán)節(jié)的成本，從而抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求；同時(shí)，通過提高持有住房成本，使閑置住房回歸市場(chǎng)，有利于增加市場(chǎng)供應(yīng)，平抑住房?jī)r(jià)格。

　　一方面，中央層面對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)沒有改變；另一方面，自去年四季度開始，地方政府的救市政策頻繁推出，顯示出地方政府對(duì)樓市成交狀況回暖的迫切期望。據(jù)了解，就在監(jiān)管層再次重申推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的前一天，揚(yáng)州財(cái)政局、房管局聯(lián)合出臺(tái)通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì)合同價(jià)款千分之六，7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。在不到一天的時(shí)間里，該通知從揚(yáng)州房管局官網(wǎng)刪除，隨后不久又再次出現(xiàn)，可謂“一波三折”。重新刊登的同時(shí)，網(wǎng)站上還發(fā)布了一條關(guān)于個(gè)人購(gòu)買成品住房獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)問題的說明，解釋主要支持成品房,是已具備基本使用功能的住房，俗稱“精裝修房”。

　　“政策的幅度小，而意義大?！痹谧钚掳l(fā)布的策略報(bào)告中，光大證券的研究人員表示：“相較于近期上調(diào)普通住房標(biāo)準(zhǔn)減免契稅和調(diào)高公積金貸款額度等間接放松限購(gòu)的政策，本次揚(yáng)州的新政，著力于鼓勵(lì)成品房的銷售。這個(gè)政策更為直接，顯示出地方政府的救市比以往更為迫切?！痹撗芯咳藛T進(jìn)一步表示，目前樓市成交狀況有所轉(zhuǎn)好，回暖趨勢(shì)明顯，救市有被叫停的風(fēng)險(xiǎn)。但隨著未來經(jīng)濟(jì)下滑后，這一風(fēng)險(xiǎn)在逐步減小，地方政府救市過關(guān)的可能性將大增。另一位分析人員也表示，鑒于目前投資和新開工持續(xù)下滑已經(jīng)影響到地方政府的財(cái)政收入，未來地方政府政策微調(diào)的動(dòng)力依然較強(qiáng)，救市政策的陸續(xù)出臺(tái)將有效推動(dòng)剛需的進(jìn)一步釋放?！霸谫Y金、庫(kù)存、政策微調(diào)三大因素作用下，一線城市的新建商品住宅成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)的情況,以價(jià)換量的定價(jià)策略仍將是主旋律?！?/br>

　　調(diào)控已不是一天兩天，放松的預(yù)期也不是一天兩天，在現(xiàn)實(shí)與期望的博弈中，上市房企也正在由“閉眼撈錢”向“苦苦掙扎”轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入4728.20億元，同比增長(zhǎng)17.47%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)650.54億元，同比增長(zhǎng)16.27%。增速同比分別下滑12.7個(gè)和12.5個(gè)百分點(diǎn)。而2012年一季度，上述數(shù)據(jù)則更為慘淡——營(yíng)業(yè)收入同比只增長(zhǎng)了7.36%，凈利潤(rùn)甚至下降了94.42億元?！澳壳胺康禺a(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)并不樂觀，與歷史水平相比，房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)了銷售毛利率的提升，但未來提高空間有限；凈現(xiàn)金流出較大，存貨繼續(xù)攀升，供應(yīng)量將進(jìn)一步增大，整個(gè)行業(yè)仍面臨比較大的銷售壓力?！币晃环治鋈耸繉?duì)記者表示。

　　在經(jīng)歷了十幾年的高速成長(zhǎng)后，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的階段已經(jīng)一去不復(fù)返。多位研究人員在研究報(bào)告中均表示，隨著宏觀調(diào)控的深入，上市房企將面臨去杠桿化、利潤(rùn)率下滑等現(xiàn)象，進(jìn)入集中度提升階段的條件已經(jīng)生成，因此，大企業(yè)的市場(chǎng)占有率將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。“一方面，大企業(yè)財(cái)務(wù)控制能力較強(qiáng)，能以較低的成本融通資金，在市場(chǎng)不景氣的時(shí)節(jié)尋找優(yōu)質(zhì)資源；另一方面，從資金鏈來看，大企業(yè)的自有資金償債能力也遠(yuǎn)強(qiáng)于中小企業(yè)，有能力渡過市場(chǎng)流動(dòng)性不足的困難。此外，一線開發(fā)商已經(jīng)深入二三線城市，均衡區(qū)域布局，通過風(fēng)險(xiǎn)分散以及享受區(qū)域發(fā)展的紅利，有望進(jìn)一步提高其市場(chǎng)份額?！遍L(zhǎng)江證券的研究人員認(rèn)為，市場(chǎng)集中度的進(jìn)一步提升，將使大型房企成為資金重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

來源：金融時(shí)報(bào)

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