降價(jià)潮蔓延，以價(jià)換量成為樓市“主流”走勢(shì)

繼在一線城市打出降價(jià)旗號(hào)以后，近日萬科、中海等龍頭房企又在杭州、南京等二線城市高調(diào)促銷。而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與上月相比，10月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了17個(gè)。在行業(yè)龍頭的示范效應(yīng)下，越來越多的開發(fā)商加入降價(jià)促銷的行列，以價(jià)換量?jī)叭怀蔀闃鞘械摹爸髁鳌弊邉?shì)。

　　業(yè)界人士分析，盡管許多城市樓盤的折扣和議價(jià)空間都有所增加，但是仍然與購房者的心理預(yù)期價(jià)位存在差距。價(jià)格回落僅僅是調(diào)控取得的初步效果，讓房?jī)r(jià)與購買力契合才是調(diào)控的最終目的。

　　我們看到，由于需求被釜底抽薪，成交量走低造成供應(yīng)量大量積壓，供需形勢(shì)正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，樓市緩慢向買方市場(chǎng)過渡。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，滬深兩市上市房企存貨總量達(dá)到1.22萬億元，同比增長(zhǎng)了37.99%。隨著存貨逐漸積壓，銷售回款困難對(duì)房地產(chǎn)這一典型的資金密集型行業(yè)的掣肘作用逐漸顯現(xiàn)。

　　在銀行貸款、資本市場(chǎng)、信托等融資渠道被全面限制的情況下，萬通、上實(shí)發(fā)展等房企試圖通過私募股權(quán)來曲線融資。但業(yè)界專家提醒，如果銷售不能回暖，僅靠外部融資難以本質(zhì)上解決開發(fā)商的現(xiàn)金流問題。開發(fā)商應(yīng)避免走進(jìn)這樣的誤區(qū)，就是單純依靠外部融資來支撐脆弱的資金鏈，而把降價(jià)視作洪水猛獸?；鼗\資金的根本途徑還得通過銷售，實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商應(yīng)嘗試在新的市場(chǎng)環(huán)境下打開銷路。

　　這是因?yàn)椋诟鞯貒?yán)格執(zhí)行限購令的前提下，樓市已經(jīng)沒有了投資者的空間，而剛性需求的購買力相對(duì)有限，都有一個(gè)預(yù)期的心理價(jià)位。這個(gè)心理價(jià)位是與購房者的收入水平和支付能力相對(duì)應(yīng)的。房?jī)r(jià)只有降到這個(gè)心理價(jià)位以下，才會(huì)有大量剛性需求集中入市，這是成交能夠反彈的唯一條件。

　　眾所周知，剛性需求只能支撐起房?jī)r(jià)的合理價(jià)位，投資性需求支撐的則是房?jī)r(jià)里的泡沫部分。購房者深度觀望表明一線城市房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期已基本確立，只有部分迫切購房的剛性需求才會(huì)在目前這一時(shí)點(diǎn)入市，換言之，就是畸高的房?jī)r(jià)已經(jīng)失去了投資泡沫的支撐。

　　龍頭開發(fā)商花樣頻出的促銷策略也表明，爭(zhēng)搶客戶的時(shí)代已經(jīng)到來。隨著投資者被擠出市場(chǎng)，有效需求大為減少，住房投資的盛宴已經(jīng)結(jié)束，在盛宴中曾賺得盆滿缽滿的開發(fā)商們必須適應(yīng)新環(huán)境才能生存，堅(jiān)持不降價(jià)的開發(fā)商或者樓盤可能最終房?jī)r(jià)大幅跳水才能獲得購房者的認(rèn)可，比如北京通州的京貿(mào)國際城，眼下降價(jià)幅度最大的多是此前定價(jià)泡沫較大的高價(jià)樓盤。

　　房?jī)r(jià)回調(diào)一方面反映在老樓盤的不斷調(diào)價(jià)上，另一方面也影響著新盤的定價(jià)。據(jù)了解，目前一線城市的新開樓盤大多定位中低端客戶。不過，盡管開發(fā)商促銷力度越來越大，跳水樓盤此起彼伏，但購房者的觀望情緒空前堅(jiān)定，成交量仍未明顯回暖。而土地市場(chǎng)頻頻流拍、底價(jià)成交，也已釋放出樓市已經(jīng)“入冬”的信號(hào)。

　　不僅如此，不少開發(fā)商手里仍儲(chǔ)備著大量土地。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月，未開工的房地產(chǎn)用地中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產(chǎn)用地中住宅用地35.5萬公頃。用地供應(yīng)將陸續(xù)轉(zhuǎn)化為住房供應(yīng)，同時(shí)二手房市場(chǎng)上投資客拋房形成的潛在供應(yīng)也將浮出水面，開發(fā)商面臨的銷售壓力仍將繼續(xù)加大。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，在樓市去庫存化過程中，購房者的話語權(quán)將會(huì)逐漸增加，銷售信息的透明性也讓購房者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有了理性的判斷，理性的住房消費(fèi)觀念正在培育中，剛性需求很難再出現(xiàn)爆發(fā)式的集中入市。在房?jī)r(jià)回調(diào)難以逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)形勢(shì)下，以價(jià)換量將被越來越多的開發(fā)商所接受。

　　事實(shí)上，在這輪樓市調(diào)控中，不僅供需格局被打破，需求中投資者被剔除，供給中增加了保障性住房這一平衡市場(chǎng)的主要品種。房企的開發(fā)模式也發(fā)生了改變，以往依靠預(yù)售款、貸款等資金杠桿滾動(dòng)開發(fā)的模式難以為繼，依靠土地和住房升值賺取超額利潤的空間也不復(fù)存在，“現(xiàn)金為王”成了開發(fā)商未來的生存法則。

　　但隨著樓市調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，大量資金正撤離房地產(chǎn)轉(zhuǎn)投其它行業(yè)，樓市的資金聚集效應(yīng)也將減弱，一些資質(zhì)不高、實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商難免會(huì)在大浪滔滔的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中泥沙俱下，從而迎來一次全面的真正意義上的調(diào)整。盡管長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整會(huì)帶來陣痛，卻是我國樓市健康穩(wěn)健發(fā)展繞不過去的必由之路。（李文龍）

來源：金融時(shí)報(bào)

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