成交量仍然低迷庫存壓頂，樓市拐點仍未到

　　支離破碎的沙盤、混亂不堪的售樓處……一些項目的降價給10月的樓市留下了如此的印記。而降價并沒有換來成交的回暖，全國主要城市的樓市成交量仍然低迷，今年，“金九銀十”已成為各地樓市一個“破碎的夢想”。

　　“由于目前樓市庫存尚未達到歷史最高水平，因此開發(fā)商與購房者的博弈仍將繼續(xù)?！北本┲性治鰩煆埓髠ヮA計，如果本輪調控能夠持續(xù)到明年，則明確的拐點可能出現在明年3月左右，但是調整的幅度并不會很大。

　　成交量腰斬 消化庫存需近兩年

　　北京市房地產交易管理網的數據顯示，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面積54.92萬平方米，套數環(huán)比上漲16.8%，面積環(huán)比上漲8.1%；相比期房住宅成交的上漲，現房的成交套數環(huán)比則有所下降，824套的成交套數環(huán)比下降33%，成交面積10.46萬平方米，環(huán)比下跌23%。期房與現房商品住宅共成交5498套，成交面積為65.37萬平方米，環(huán)比均有小幅上漲。雖然如此，同去年10月相比，成交套數仍然減少了2182套，跌幅達28.4%。

　　9~10月，北京樓市共實現商品住宅成交10734套，相比去年同期19895套的成交數量，下跌幅度達到46%。

　　同樣的情形也出現在上海、廣州、深圳等一線城市。

　　21世紀微博不動產上海區(qū)域市場中心對上海房地產交易中心“網上房地產”網站的最新統(tǒng)計數據剔除保障房后得出，10月全市新建商品住宅成交3823套，約為45.7萬平方米。漢宇地產市場研究部指出，這是今年月度成交第二個低位。與去年同期相比，同比縮幅超過60%，市場幾乎再現2008年淡季情形。

　　根據新浪樂居對廣州房地產交易網站陽光家緣的監(jiān)控，截至10月30日，10月廣州全市一手住宅網簽5603套，銷售面積628079m2，成交均價11035元/m2。環(huán)比量價齊跌，成交量下降290套，環(huán)跌4.92%，成交均價跌801元/m2，環(huán)跌6.77%。去年同期，廣州市十區(qū)二市共簽約成交住宅16541套，成交面積1781794萬平方米。成交量同比暴跌10938套，跌幅達到66.13%。

　　事實上，10月的成交量延續(xù)了9月的同比跌幅，從而使得整個“金九銀十”完全“泡湯”。數據顯示，9月1日至28日，廣州十區(qū)二市一手住宅成交量為5646套，雖然環(huán)比微升2.9%，但是同比下降幅度高達49.2%，將近五成。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產信息系統(tǒng)的數據則顯示，2011年10月，深圳新建商品住宅市場共成交2211套，成交面積為18.35萬平方米，較2011年9月份的16.26萬平方米環(huán)比下跌17%，較2010年10月份的45.68萬平方米同比下跌60%。

　　成交量的下降直接導致了樓市庫存的增加。

　　北京中原地產的統(tǒng)計數據顯示，僅9、10兩個月時間，北京包含期房和現房在內的商品住宅積壓就超過了8800套。截至目前，樓市庫存已經達到了11.8萬套，相比限購前陡增了2.5萬余套，創(chuàng)下自2009年6月8日以來的最高點。按照目前的市場去庫存化速度，即使不再新增供應，消耗全部庫存也需要超過22個月時間。

　　漢宇地產分析師跟蹤即時數據也發(fā)現，目前上海新房住宅的庫存實際已達972萬平方米，較網上房地產統(tǒng)計數據還要高出近100萬平方米，達到史上最高庫存量。按照10月的成交量粗略估算，上述新房住宅庫存量全部去庫存化，需要長達21個月的時間。

　　同樣地，統(tǒng)計顯示，10月廣州累計未售的套數高達78629套，而在去年10月底，廣州全市的累計未售套數為6.7萬套，今年比去年同期多出了1.1萬套。

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