銀行謹(jǐn)慎面對保障房億萬融資，難點(diǎn)在于公租房

　　隨著1000萬套保障房今年開建，保障房供應(yīng)量將首超商品房，國內(nèi)住房供應(yīng)格局將發(fā)生顯著變化，逐步向“雙軌制”過渡。

　　與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)金融格局將發(fā)生重大變革。1000萬套保障房總投資1.3萬億，至少需要向金融機(jī)構(gòu)融資1萬億元?！敖槿氡Ｕ戏咳谫Y，不再僅僅是銀行履行社會(huì)責(zé)任的問題，而是必須抓住的市場機(jī)會(huì)。”一位股份制銀行行長對本報(bào)表示。

　　保險(xiǎn)、信托資金也躍躍欲試。兩大保險(xiǎn)巨頭——中國人壽總裁楊超和中國平安董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲2011年“兩會(huì)”提案都包括利用保險(xiǎn)資金支持保障房建設(shè)。一家信托公司總經(jīng)理則對本報(bào)稱，“如果被銀行、保險(xiǎn)搶占了先機(jī)，信托業(yè)將錯(cuò)失形成核心盈利模式的機(jī)遇?！?/p>

　　不過，保障房融資仍然障礙重重，特別是受制于地方融資平臺(tái)過高的負(fù)債率，銀行既朦朧地感覺到了市場機(jī)會(huì)，又徘徊不前。1月12日，銀監(jiān)會(huì)曾召開新聞發(fā)布會(huì)，工農(nóng)中建交和國開行集體表態(tài)支持保障房建設(shè)，但僅國開行稱計(jì)劃貸款1000億元，其它銀行都沒有公布信貸指標(biāo)。

　　銀行“徘徊”不前的原因在于，保障房建設(shè)主要靠地方財(cái)政投入。而目前全國地方融資平臺(tái)貸款余額已高達(dá)9萬億元，地方政府已透支了未來若干年財(cái)政收入。并且，銀監(jiān)會(huì)2010年統(tǒng)一部署對地方融資平臺(tái)貸款實(shí)行“解包還原”，重新落實(shí)抵押擔(dān)保物。時(shí)至今日，“大多數(shù)地方，能抵押的資產(chǎn)都悉數(shù)抵押給了銀行，拿什么來為新的融資抵押？”一家國有大行公司部人士稱。

　　同時(shí)，公租房將是今后保障房建設(shè)的重點(diǎn)，而各類金融機(jī)構(gòu)對公租房融資都沒有經(jīng)驗(yàn)。公租房投資回報(bào)周期長，至少需要20-30年，除國開行、建行等少數(shù)大銀行，大多數(shù)銀行根本沒有期限如此之長的貸款品種，且銀行資金來源多為短期負(fù)債，發(fā)放長期貸款，期限高度不匹配，也無法對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　難在公租房

　　保障房1.3萬億元總投資，從地方政府投融資的實(shí)踐來看，一般僅能籌集到項(xiàng)目資本金。目前保障房項(xiàng)目的最低資本金比例要求為20%，需要項(xiàng)目資本金0.26萬億，剩下1.04萬億需要外部融資。

　　住建部提供的數(shù)據(jù)稱，1.3萬億投資中，有8000多億要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。剩余的5000多億的資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

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