房地產市場進入供給與需求雙向調控

　　距4月份樓市調控不足半年，9月末，新的政策配套又撲面而來。業(yè)內觀察人士認為，4月樓市新政藥效未顯，或至少是藥效未達預期，當是“9·29”新政突降的主要背景。

　　據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市全樣本調查數據，今年9月，全國100個城市住宅均價為8363元/平方米，環(huán)比上漲0.70％，其中86個城市價格環(huán)比上漲，14個城市環(huán)比下跌。

　　而根據國家統(tǒng)計局早先公布的數據，8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3％，15個大城市中，13個城市成交量環(huán)比上漲。整體平均漲幅達26.8％。而從房價細分表現來看，6個房價一線城市的同比整體平均漲幅為32.7％。顯然，這份成績單很難令決策層滿意。

　　國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所研究員廖英敏告訴記者，應該說，今年4月份的第一次房地產調控一度遏制房價較快上漲的勢頭，取得了初步的效果。但進入8月份，隨著房價漲幅的回落、及商品房促銷，積累的潛在需求陸續(xù)釋放，加之貨幣流動性充足和通脹預期加強，部分投資者試探入市，房地產市場再度回暖。

　　9月末，中央有關部委分別出臺措施，對房地產市場進行再次調控，并加大了力度。主要表現在：一是對地方政府嚴格實行問責制。二是多個房價上漲過快的一線城市出臺了“限購令”。三是加大信貸政策的力度。四是督促加快住房供給的進度。更為重要的是，央行啟動了利率調控的手段，提高了存貸款利率水平，增加了消費者購房和開發(fā)商建房成本。

　　廖英敏說，房地產調控政策總體上分為調控供給與調控需求兩類。在以前的幾次抑制性房地產調控過程中，都是從抑制需求入手。比如，對普通住宅和非普通住宅實行有差別的稅收政策和房地產金融政策等，但在抑制需求的同時也控制供給的增加，通常的手段是控制土地和信貸“兩個閘門”。在供不應求的格局下，壓縮供給的結果當然是價格的繼續(xù)上漲了。這就是2005年至2007年間房價越調越高的重要原因之一。當然，在2005年至2007年間的房地產調控要控制住房供給的增長，有其特定的宏觀經濟環(huán)境，當時的背景是經濟過熱，必須控制房地產投資增長速度，壓縮房地產投資是宏觀調控的總體要求。

　　廖英敏表示，以前的調控主要注重抑制住房需求，今年連續(xù)兩次的調控，與前幾年有較大的差異，宏觀經濟不存在過熱的問題，政府在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調節(jié)，手段和方法比以前更加豐富。兩次房地產調控，力度不斷加大，將使房地產市場各主體的心理預期和行為發(fā)生變化，進而改變房地產市場的運行趨勢。

　　廖英敏預計，今年四季度房地產市場將出現需求萎縮、市場清淡、供給逐步增加的局面，房地產市場將進入調整期，隨著住房供求形勢的改善，房價將逐步回落。但也應該看到，目前我國所處的發(fā)展階段，自住性需求比較旺盛，一旦房價回落到這些需求可承受的水平，需求將逐步釋放。（顧克非）

來源：消費日報

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