四月新政初顯成效，房地產(chǎn)將臨宏觀大考

　　“國(guó)十條”的出臺(tái)讓中國(guó)樓市驟然降溫，4月房?jī)r(jià)漲幅再攀新高，但已是強(qiáng)弩之末。

　　5月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%%，創(chuàng)下自2005年房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來的新高。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、新開工面積同比增長(zhǎng)均超過30%%。成交量的環(huán)比下滑則成為房?jī)r(jià)高企的另一個(gè)注腳。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)表示，“國(guó)十條”于4月中旬出臺(tái)，后半月樓市進(jìn)入觀望狀態(tài)，價(jià)格沒怎么跌，但成交量下滑。隨著政策進(jìn)一步落實(shí)，“我們相信房地產(chǎn)價(jià)格，包括大家購(gòu)房的預(yù)期都會(huì)有很大的變化”。顯然，遏制房?jī)r(jià)過快上漲的“國(guó)十條”正在逐步顯現(xiàn)出其強(qiáng)大威力。但宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)為房地產(chǎn)增添了更多的復(fù)雜性。CPI、PPI均創(chuàng)下新高，加息預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，這對(duì)于已經(jīng)通過差別化信貸政策收縮流動(dòng)性的房地產(chǎn)而言無疑是“利空”消息。而同期公布的工業(yè)增加值和中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力或在放緩，這也預(yù)示著未來我國(guó)房地產(chǎn)將面臨來自更多方面的考驗(yàn)。

四月房?jī)r(jià)的翹尾效應(yīng)

　　“因?yàn)樾抡窃?月中旬出臺(tái)的，所以4月的樓市數(shù)據(jù)應(yīng)該分開來看。上半月房?jī)r(jià)延續(xù)了今年年初以來的高漲之勢(shì)，并且局部區(qū)域漲得異常兇猛。新政一出，市場(chǎng)降溫，但首先反映在成交量上，然后才是價(jià)格的調(diào)整?！币晃毁Y深業(yè)內(nèi)人士如此分析。

　　4月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)更多地體現(xiàn)了新政出臺(tái)的根本原因。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲創(chuàng)12.8%的新高，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價(jià)格上漲17.3%。在新建住宅銷售價(jià)格70個(gè)樣本城市中，?？冢?4.3%）、三亞（58.2%）、溫州（26.1%）、金華（23.8%）、北京（21.5%）漲幅位列前五。

　　更值得注意的是銷售面積與銷售金額的變化。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份我國(guó)商品住宅的銷售面積7249萬平方米，環(huán)比3月減少180萬平方米；銷售額3846億元，環(huán)比3月增加553億元。一方面，銷售面積減少而銷售額增加，意味著單價(jià)提高；另一方面，銷售面積的減少，也初步顯現(xiàn)出新政的效應(yīng)。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，“國(guó)十條”對(duì)于樓市無異于是一劑強(qiáng)力的退燒針，會(huì)導(dǎo)致將來，尤其是二三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯調(diào)整。事實(shí)上，進(jìn)入5月以來，新政的效果正在進(jìn)一步顯現(xiàn)。據(jù)深圳本地中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，5月3日~5月9日，深圳新房、二手房成交量均下降三成左右。北京5月上旬日均二手房成交量環(huán)比下跌超過五成。易居中國(guó)人士透露，目前京、滬、穗、深等一線城市的新盤成交量較新政前下降了60%以上。

　　“由于市場(chǎng)會(huì)存在一個(gè)博弈階段，所以樓市的調(diào)整素來遵守先成交量后價(jià)格、先二手房再新盤，先一線城市后二三線城市的蔓延規(guī)律。但是本次新政較以往都更為嚴(yán)厲，我相信本輪調(diào)整蔓延的速度會(huì)更快?！鄙鲜鲆拙又袊?guó)人士說。

加息預(yù)期放大樓市“利空”

　　有業(yè)內(nèi)人士將本次差別化信貸等“縮銀根”的措施，比喻為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次“加息”，但現(xiàn)在來看，真正的加息似乎正在快步逼近。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份CPI延續(xù)一季度以來的穩(wěn)步回升趨勢(shì)，同比上漲2.8%%，比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；PPI則繼續(xù)大幅攀升，同比上漲6.8%%，比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，盛來運(yùn)表示，目前CPI是結(jié)構(gòu)性的上漲，全年漲幅控制在3%%以內(nèi)是可能的，全年走勢(shì)很可能前高后低。

　　但是，對(duì)于CPI、PPI分別創(chuàng)下近18個(gè)月、19個(gè)月的新高，專家學(xué)者普遍對(duì)于未來的通脹形勢(shì)表示擔(dān)憂。他們認(rèn)為，目前來看，央行加大公開市場(chǎng)操作、三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、對(duì)信貸投放進(jìn)行窗口指導(dǎo)等措施的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，下半年除了繼續(xù)動(dòng)用數(shù)量型工具外，價(jià)格工具——匯率和利率的調(diào)整很可能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出現(xiàn)。

　　“預(yù)計(jì)央行將在6月份開始加息。”趙曉也認(rèn)為未來通脹壓力的確很大。

　　從宏觀面來看，政府顯然希望緊縮政策來拉長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)上升的周期。而無論是國(guó)際形勢(shì)還是國(guó)內(nèi)形勢(shì)，都讓加息變得更為迫切。一位分析人士表示，目前市場(chǎng)正處于膠著狀態(tài)，一旦我國(guó)進(jìn)入加息通道，樓市的資金使用成本將再度提高，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)起到進(jìn)一步調(diào)整的作用。

投資走勢(shì)考驗(yàn)調(diào)控智慧

　　5月12日，4月宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布的第二天，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘便表示，隨著房地產(chǎn)新政以及歐洲債務(wù)危機(jī)的持續(xù)作用，相比通脹失控，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的風(fēng)險(xiǎn)更大”。事實(shí)上，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其市場(chǎng)的調(diào)控往往受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，而這也成為在當(dāng)前“利空”預(yù)期下，房地產(chǎn)商眼中的“救命稻草”。

　　今年前4個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%。這背后除了當(dāng)時(shí)對(duì)后市普遍的樂觀預(yù)期外，還有銀行資金的大力助推。今年前4個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)貸款為4552億元，同比增長(zhǎng)39.9%；個(gè)人按揭貸款為2955億元，同比增長(zhǎng)102.1%。

　　“國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，一些開發(fā)商則聲稱房?jī)r(jià)不會(huì)降，是因?yàn)樗麄兊馁Y金很充裕?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。他認(rèn)為，如果開發(fā)商縮減投資量，以目前的資金狀況來說，堅(jiān)持一年沒有問題。

　　但現(xiàn)實(shí)問題是，目前房地產(chǎn)投資再度成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的巨大引擎。今年前4個(gè)月，全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為46743億元，同比增長(zhǎng)26.1%，相較3月份的26.4%有所收窄。而房地產(chǎn)投資增速超過固定資產(chǎn)投資10.1個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果扣除固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資增速加快的部分，基礎(chǔ)設(shè)施投資的放緩速度更大。

　　由于對(duì)新政作用的預(yù)期，中金公司將今年的房地產(chǎn)投資增速預(yù)測(cè)從原先的22%下調(diào)至15%。事實(shí)上，4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為105.66，較3月回落0.23個(gè)百分點(diǎn)，雖然仍然處于景氣區(qū)間，但這是自去年4月以來的首次回落，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的調(diào)整信號(hào)。

　　興業(yè)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董先安測(cè)算，房地產(chǎn)投資下降1%%，會(huì)拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資下降約0.24%%。這對(duì)于維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)回暖態(tài)勢(shì)任務(wù)較為艱巨的下半年而言，房地產(chǎn)的調(diào)控智慧將面臨更為復(fù)雜的考驗(yàn)。

　　對(duì)此，業(yè)界并不乏樂觀態(tài)度。央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵指出，這一輪的經(jīng)濟(jì)上升在很大程度上是獨(dú)立于房地產(chǎn)投資的，主要是“鐵、公、基”項(xiàng)目的拉動(dòng)，因此“即便房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大調(diào)整，對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的影響也不會(huì)太過嚴(yán)重”。

　　“如果未來經(jīng)濟(jì)放緩，一種可能是，政府將放松或部分放松現(xiàn)有的房地產(chǎn)緊縮政策，需求和成交量回升帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)可能又會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期。另外一種可能是，在房地產(chǎn)之外尋找其他投資增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資的不足，鞏固房地產(chǎn)政策緊縮的成果。”花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高公開撰文表示。

　　“本次房地產(chǎn)調(diào)控政策成功的關(guān)鍵，不僅僅在于房?jī)r(jià)是否能夠回歸到合理水平，還在于政府能否培育房地產(chǎn)之外的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這樣調(diào)控房?jī)r(jià)的措施才能具有持久效力。”一位業(yè)內(nèi)人士如此說道。

來源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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