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增量市場變存量市場流通將成房地產主角

中國產業(yè)經濟信息網時間：2017-01-16

　　2017年1月13日，由鏈家研究院舉辦的“存量時代，流通為王”鏈家思享會年會在北京舉辦，現(xiàn)場發(fā)布了《存量時代，流通為王》行業(yè)研究報告。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，目前中國房地產已進入存量市場時代，流通將成為這一市場的關鍵。

　　報告顯示，新房將進入中低速發(fā)展階段，未來房地產將由以購為主向購租并舉轉變，由房地產開發(fā)向服務運營轉變。據(jù)其統(tǒng)計，2016年通過租房解決居住問題的人數(shù)已超過1億人。

　　事實上，近年來政府也逐步開始重視和規(guī)范房地產流通市場，鼓勵租售并舉。楊現(xiàn)領認為，在存量房時代，房地產經紀行業(yè)和流通機構將發(fā)揮關鍵作用，鏈家作為這一行業(yè)的代表，希望能對行業(yè)的規(guī)范起到一定的帶動作用。

　　增量市場變存量市場

　　據(jù)了解，鏈家思享會2016年已在北京、上海等一線城市召開8次，鏈接房地產產業(yè)鏈從業(yè)人士超過2000人次，成為存量房領域的品牌論壇。此次年會以“存量時代，流通為王”為主題，圍繞存量時代市場的運營機制、市場價值以及各個市場角色如何應對挑戰(zhàn)等問題進行了探討。

　　《存量時代，流通為王》行業(yè)報告數(shù)據(jù)顯示，2016年我國商品房銷售額達到11萬億新高點，而在此光鮮的業(yè)績背后，卻是開發(fā)商不斷下降的利潤率。從2009年開始，房企營業(yè)利潤率不斷下滑，從最高峰21.7%下降到2015年的13.4%，2016年又進一步下降。

　　這一現(xiàn)狀短期內很難改變，從近幾年一線城市的土地供應情況來看，其均呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢。北京已連續(xù)6年下調土地供應，且2016年的土地供應明顯呈現(xiàn)“遠郊化”的趨勢，中心城區(qū)供地量繼續(xù)減少、土地集中供應向遠郊區(qū)轉移。

　　與此同時，三四線城市的土地供應也將逐漸減少。2017年1月12日，國土部門在全國國土資源會議上明確表示，對庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

　　對城市開發(fā)邊界的劃定更是促成了土地供應減少的趨勢。為限制城市的無節(jié)制擴張，守住耕地紅線，2014年國家相關部門配合修訂了相關規(guī)劃，給城市劃定邊界。

　　業(yè)內專家認為，這一局面隨之帶來的則是新建商品房供應量不足。而與之相比，二手房交易卻成了房地產市場的“主角”。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，我國2016年約有10個城市二手房交易額超過新房，其中北京、上海和深圳最為明顯，二手房交易額分別是新房交易額的1.5倍、2.4倍、2.5倍，二手房成交已經占主導地位。其分析指出，隨著城市化水平的提高，未來更多的城市將進入存量房時代。

　　并且，房地產市場也正在由以購為主向購租并舉轉變。

　　同時，政府也正在對房地產租賃市場進行引導和培育。2016年6月，國家發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出要改善租房市場有效供給，擴大租房市場有效需求，并明確市場主體權利義務，規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的要求，促進住房市場由以售為主向租售并舉轉變。

　　流通將成房地產市場主角

　　《存量時代，流通為王》報告指出，房地產由增量市場轉向存量市場，也給開發(fā)商帶來了轉型機遇，促進其由房地產開發(fā)向房地產服務轉變。在存量房時代，開發(fā)商的作用日益下降，主動或被動轉型是開發(fā)商的可能出路，建造并持有公寓、城市更新、主題地產將成為下一階段的轉型方向。

　　不少開發(fā)商表示，目前在一線城市通過招拍掛的方式拿地十分困難。中糧地產相關人士曾表示，在深圳通過招拍掛流出的土地已經少之又少，他們不得不開發(fā)城市更新項目。業(yè)內人士認為，隨著土地供應減少，開發(fā)商只能選擇開發(fā)城市更新項目，迫使其轉型。

　　鏈家研究院分析稱，存量房時代不再是開發(fā)的時代，而是服務的時代，包括二手房流通、租賃等交易服務，裝修、維護、搬家、保潔等維護服務，租金、貨幣化等金融服務。

　　事實上，存量房不僅包含狹義的二手房交易，還包括在建項目、待售項目以及租賃市場，與存量房交易相關的服務業(yè)，如青年公寓、信息服務、資產管理、房屋美化改造、房地產金融等發(fā)展勢頭迅猛。這些新興行業(yè)與傳統(tǒng)的房地產開發(fā)、經紀行業(yè)加快滲透融合，逐漸成為產業(yè)升級的主要驅動力。

　　報告指出，未來的企業(yè)競爭不在于搶奪到優(yōu)質的土地或開發(fā)出好的樓盤，而在于用服務創(chuàng)造價值，其表示這是一個主體廣泛多元的住房供給服務生態(tài)體系，是不同于新房時代開發(fā)主導的市場。

　　在這一服務體系中，流通至關重要，德晟資本REITs事業(yè)部總經理車陽表示，增量開發(fā)解決去化問題是關鍵，而存量地產解決流動性問題最為重要。鏈家研究院《存量時代，流通為王》報告分析指出，存量房市場的供給即取決于房屋的流通速度，中介、代理等流通機構會對交易雙方預期形成和變動產生重要影響。楊現(xiàn)領表示，作為存量房流通的關鍵，經紀行業(yè)有較高的滲透率和更廣泛的服務范圍，在此背景下產生的新中介成為促成流通的中堅力量，而鏈家等房地產經紀企業(yè)作為流通市場的重要載體，將扮演著重要角色。

　　據(jù)了解，鏈家自2001年在北京開設第一家門店，十幾年來有較好發(fā)展勢頭，實現(xiàn)了線上、線下融合，拓展二手房、新房等多方面業(yè)務，目前已進駐28個城市及地區(qū)，擁有8000多家直營門店，旗下經紀人數(shù)量達到13萬人，并且著力建立自身數(shù)據(jù)庫“樓盤字典”，目前已管理有7000余萬套房屋數(shù)據(jù)。

　　楊現(xiàn)領表示，作為經紀行業(yè)的探索者，鏈家在存量房時代還將有更快的發(fā)展，并且對存量房市場的流通服務作出更多更大的貢獻。

　　事實上，政府也逐步開始重視和規(guī)范房地產流通市場。2016年8月，國家相關部門發(fā)布《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，從中介服務行為、行業(yè)管理制度、市場監(jiān)管等方面對房地產流通市場進行規(guī)范。北京“930新政”不僅提高了限購門檻，也表示要對房地產經紀行業(yè)加強管理，在其發(fā)布的“京八條”中，其中一條即為“加強對房地產經紀機構及其經紀活動的管理”，對房地產經紀機構及房地產經紀人員的行為進行規(guī)范。

　　業(yè)內人士指出，進入存量房時代后，相關體系也應隨之建立，企業(yè)要順應存量房發(fā)展規(guī)律，通過更好的信息匹配、金融服務，建立覆蓋用戶從租房到首次買房再到換房全生命周期的服務體系，提高用戶交易的安全、效率和體驗，只有這樣，企業(yè)才能享受到存量流通帶來的市場紅利。

　　轉自：中國經營報

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