中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)首現(xiàn)回落

　　近日，盈石集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2016年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報告》揭示了商業(yè)地產(chǎn)最新的行業(yè)發(fā)展變化，統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果顯示，2016年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)較上一年下降了5個點(diǎn)。雖然中國商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)持續(xù)領(lǐng)先于寫字樓信心指數(shù)，但較去年有所下降，而寫字樓信心指數(shù)則連續(xù)三年保持上升態(tài)勢。2016年中國商業(yè)地產(chǎn)投資指數(shù)市場總體表現(xiàn)樂觀。

　　實(shí)體零售壓力較大

　　報告顯示，跟去年相比，2016年中國商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)下降了8個點(diǎn)至116.5，顯示市場信心雖然有所回落，但總體保持樂觀。從商業(yè)物業(yè)市場各參與方的角度來看，服務(wù)商超越品牌商位居第一，品牌商信心指數(shù)出現(xiàn)較大幅度下降。從城市級別來看，雖然各城市級別的信心指數(shù)均較去年出現(xiàn)了一定回落，一線城市依然保持領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平認(rèn)為，消費(fèi)者的購買決定往往取決于其收入是否增加。面臨著全國工業(yè)利潤連續(xù)三年下降的局面，大部分以第二產(chǎn)業(yè)為支柱的三線城市居民收入受到一定影響，消費(fèi)力的萎縮動搖了部分受訪者的信心。然而，在國家加大力度推出各類促進(jìn)消費(fèi)政策的刺激下，預(yù)計(jì)三線城市居民收入水平將得以提高，消費(fèi)需求將被進(jìn)一步激發(fā)。同時城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，三線城市基礎(chǔ)建設(shè)的加大投入也將提高其商業(yè)氛圍，最終為服務(wù)業(yè)營造提升空間，有利于激活商業(yè)地產(chǎn)需求。

　　根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心提供的行業(yè)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2015年最終消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到了66.4%，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長的第一驅(qū)動力。在居民消費(fèi)能力不斷提高、消費(fèi)條件不斷改善的推動下，母嬰童消費(fèi)、娛樂消費(fèi)、健康消費(fèi)等新的消費(fèi)增長點(diǎn)紛紛涌入市場，滿足消費(fèi)者的個性化需求。

　　但是整體經(jīng)濟(jì)增速的放緩依然給實(shí)體零售帶來較大壓力，今年的品牌商信心指數(shù)出現(xiàn)較大回落。這主要是因?yàn)槲磥黹_店成本，將近一半的品牌商認(rèn)為一線城市開店成本將出現(xiàn)上漲。分類別來看，非零售品牌商中，休閑娛樂及配套服務(wù)類品牌商信心指數(shù)最高，餐飲類品牌商則同比下降了近26個點(diǎn)。

　　目前國內(nèi)持續(xù)上升的開店成本不斷加大品牌商的經(jīng)營壓力，面對業(yè)績的連年下滑，近幾年選擇關(guān)店止損、停止擴(kuò)張的品牌商不在少數(shù)。中國商業(yè)市場的收縮現(xiàn)象是由于國內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在向享受型調(diào)整，面對更細(xì)化的消費(fèi)需求，傳統(tǒng)品牌卻難以及時調(diào)整。整個商業(yè)市場正在迎來重新洗牌，品牌商需要改變傳統(tǒng)的商業(yè)模式以抵擋業(yè)績下滑。

　　張平認(rèn)為，中國的商業(yè)市場已經(jīng)逐步邁進(jìn)人文和商業(yè)理念為王的大消費(fèi)時代。這將引領(lǐng)并促使更多行業(yè)的品牌商在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，細(xì)化產(chǎn)品，精準(zhǔn)定位客群，加大力度向精細(xì)化方向發(fā)展，特別是兒童、母嬰、醫(yī)療保健有廣大市場空間的行業(yè)。

　　寫字樓市場繼續(xù)上升

　　2016年中國寫字樓信心指數(shù)為108.4，整體市場依然保持樂觀向上的態(tài)勢。張平指出，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)未來將會有更多扶持新興產(chǎn)業(yè)的政策配套出臺，為相關(guān)企業(yè)松綁減負(fù)，刺激企業(yè)對辦公物業(yè)的需求。對于寫字樓開發(fā)商來說，可以充分利用政策優(yōu)勢，適時引進(jìn)政策扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，有利于緩解項(xiàng)目入駐率較低的壓力。

　　據(jù)悉，寫字樓正面臨著巨大的供應(yīng)壓力，其需求有待進(jìn)一步挖掘。張平表示，在房地產(chǎn)供需失衡的節(jié)點(diǎn)，中央政府往往通過出臺利好政策，直接刺激需求達(dá)到救市的目的。而在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的趨勢之下，目前商業(yè)地產(chǎn)的庫存不僅需要通過市場自動調(diào)節(jié)出清，開發(fā)商則更加需要通過創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營模式，并進(jìn)一步通過差異化服務(wù)，迎合新需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高租賃率以及謀求轉(zhuǎn)型獲取高估值。

　　在本次中國商業(yè)地產(chǎn)投資信心指數(shù)調(diào)查中，寫字樓投資方信心指數(shù)高于商業(yè)物業(yè)投資方。雖然寫字樓市場存在供需失衡存量較高等情況，反映出市場正處于低迷期，但對于投資機(jī)構(gòu)而言，意味著投資對象的可選擇范圍及談判空間有所擴(kuò)展，交易方式亦將愈發(fā)靈活，許多二線城市的寫字樓都處于價值洼地。

　　有調(diào)查結(jié)果顯示，中國投資方在海外的商業(yè)地產(chǎn)大宗交易數(shù)量明顯增加。投資方基于對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的判斷，加上國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報下滑和人民幣貶值的預(yù)期，紛紛進(jìn)駐海外商業(yè)地產(chǎn)市場。在2015年下半年，中國人壽就以58.5億港元購入紅勘O(jiān)neHarbourGate西座商廈及商鋪，而恒大地產(chǎn)以125億港元買下灣仔美國萬通大廈，同時創(chuàng)下當(dāng)?shù)厥飞蠁蝺r及總價最貴寫字樓交易。而今年，中國光大集團(tuán)斥資100億港元購入位于香港灣仔的大新金融中心，達(dá)成了香港史上第二貴的寫字樓成交記錄。

　　張平說：“近些年來，越來越多的中國企業(yè)走向國際市場，成長為真正意義上的全球戰(zhàn)略投資者，這意味著中國正日益崛起為全球投資市場的重要力量。在此輪海外投資熱潮中，中國投資方勢必會面對各國法律稅收等制度限制、人民幣匯率的大幅波動、加劇的海外競爭等投資風(fēng)險，謹(jǐn)慎權(quán)衡收益和風(fēng)險將是優(yōu)化全球資產(chǎn)配置的重中之重?！保ū緢笥浾咄醮T）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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