在今年不斷加碼的樓市調控浪潮下，樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。在多方調控力量的“圍剿”下，曾經瘋狂的樓市開始逐漸回歸了平靜。6月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2017年5月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，樓市調控政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩(wěn)定。而在樓市調控政策的持續(xù)作用下，房地產市場開始呈現(xiàn)出新的特點。
（資料圖片 來源于網絡） 樓市降溫愈發(fā)明顯
5月，全國樓市的整體降溫跡象愈發(fā)明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份
70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29個和18個。
“其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀中表示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)8個月回落；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續(xù)6個月與4個月回落。
環(huán)比方面，在70個大中城市中，房價環(huán)比下降及漲幅回落的城市個數(shù)有所增加。新建商品住宅價格環(huán)比漲幅回落的城市有26個，比4月增加了3個；二手住宅價格環(huán)比漲幅回落的城市有30個，比上月增加了8個。
從細節(jié)來看，5月144平方米以上的戶型成交降幅最為突出，調控之下剛需和改善型需求釋放，投資性需求進一步得到抑制。中原地產分析師表示，目前看來，消費者的心理預期發(fā)生了明顯變化，在調控之后，價格上漲的趨勢放緩，信貸大環(huán)境收緊之后，因為很多人的貸款不夠而放棄了交易，市場上的購房需求相應有所減少。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，目前的數(shù)據(jù)釋放出積極信號，充分說明此前過快上漲的房價得到了遏制。隨著房價環(huán)比持續(xù)攀升態(tài)勢的終結，同比漲幅數(shù)據(jù)也會逐步體現(xiàn)出調控的效果。
房地產市場呈現(xiàn)新特點
隨著樓市調控政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，如今的房地產市場已經出現(xiàn)了新特點。嚴躍進認為，當前樓市的特點是：一線城市總體降溫，二線城市市場有分化，弱房價和熱房價城市相互牽制，三四線城市總體升溫。
中原地產首席分析師張大偉也認為，兩年前房價領漲的一二線城市從上個月開始進入到調整期，從2015年初的一線城市拉動房價上漲到2016年的二線城市拉動樓市上行，直至現(xiàn)在市場出現(xiàn)逆轉，一二線城市整體熄火退燒，而三四線城市去庫存明顯提速，同時也接下了一二線城市房價上漲的接力棒。
事實上，與4月的情況類似，由于一二線城市房價步入到了調控降溫期，三四線城市房價的漲幅逐漸處于領先位置。
據(jù)悉，在70城新房價格指數(shù)中，房價環(huán)比漲幅前三位的城市是蚌埠、北海和湛江，漲幅分別為3.4%、3.2%和2.6%。而哈爾濱、沈陽、西安、九江等三四線城市的新房價格環(huán)比漲幅同樣居前。
此外，從開發(fā)商的銷售業(yè)績也可見一斑。近日，在綠城中國的股東會上，綠城中國執(zhí)行總裁李青岸表示，上半年，三四線城市的銷售額差不多占到了整個銷售額的一半以上。
李青岸稱，對于三四線城市來說，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會走量，以綠城中國在海南的藍灣小鎮(zhèn)為例，其春節(jié)后就賣出了30億元，目前三四線的庫存量已經降至40%。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，這是因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果的顯現(xiàn)。
但三四線城市房價的上漲同樣需要警惕。嚴躍進指出，熱點三線城市市場交易相對活躍，價格有所抬頭，近期一些中小城市的新房價格出現(xiàn)了一房多價、變相加價等炒房現(xiàn)象。
“特別是很多三線城市在執(zhí)行樓市調控政策的情況下，房價依然在上漲，擾亂了市場秩序。”嚴躍進表示，若因相對寬松的政策導向引發(fā)了房價上漲，對購房者來說也是不利的。所以，后續(xù)要重點管制三四線樓市，為此類城市的去庫存保駕護航。
房企下半年或降價
分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，多地房產市場出現(xiàn)了不同程度的降溫，對此張大偉表示，各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，表明各地限購政策已對市場行情產生了影響。
以上海為例，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，上海商品住宅市場上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的，此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大范圍降價難以出現(xiàn)，因此整體表現(xiàn)為“量跌價穩(wěn)”。不過，進入下半年后，由于上半年“量跌”有了銷售業(yè)績的損失，開發(fā)商必然會啟動“保量”的策略。因此，在“保量”及沖刺年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，下半年的市場表現(xiàn)特征將是開發(fā)商“以價換量”沖業(yè)績。
事實上，房地產市場的降溫讓房企們很“受傷”。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，受到多城市調控升級的影響，在監(jiān)測的31家企業(yè)中，24家房企實現(xiàn)了銷售額的同比增長，但漲幅有所放緩，16家房企環(huán)比呈負增長，其中包括碧桂園、萬科、保利地產、中海、綠城等大型房企。
在銷售額超300億元的房企隊列中，碧桂園5月銷售額400.6億元，環(huán)比下跌了25.1%，下降幅度最大。萬科5月銷售額358.9億元，銷售額環(huán)比下跌了14.3%，位列其次。
據(jù)相關分析顯示，今年5月，樓市調控政策依然維持收緊的態(tài)勢，熱點城市嚴控預售證的發(fā)放，新增供應量持續(xù)處于低位運行，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，這已對上市房企的銷售業(yè)績產生了影響。
6月5日，萬科董事會秘書朱旭在萬科的5月銷售業(yè)績電話會議上表示：“公司對下半年房地產市場的發(fā)展保持謹慎態(tài)度，未來的形勢可能會比想象中更嚴峻。”而面對銷量的不斷下滑，張宏偉進一步透露，從目前上海樓市反映出的情況來看，盡管還有部分房企堅守著符合自己心理預期的定價線，但已經有部分房企開始主動放棄“底線”，開始主動按政府的指導價格措施積極跑量。他認為，到了下半年，出于回款目標壓力、資金兌付壓力等因素，更多房企會放棄價格“底線”，甚至有的企業(yè)會因為資金兌付壓力而主動降價。
更重要的是，另有業(yè)內人士認為，2015年和2016年的土地市場曾拍出過多個地王和多幅高價地，這些地王和高價地的摘得者多數(shù)是中型或者小型企業(yè)，其缺乏面對下行市場的應對能力，為求自保，不乏向全國龍頭房企拋橄欖枝的動作。事實上，今年以來，房地產市場并購談判暗潮洶涌，大型房企紛紛發(fā)起并購，以尋求低價土地儲備，從而在已經開始降溫的房產市場上為自己博得一絲價格競爭力。
張宏偉也稱，今年以來，為了剝離不良資產，或者因為資金兌付壓力加大，或者出于調整市場布局戰(zhàn)略的需要，并購的市場運作劇增。鑒于此，今年下半年，在資本市場融資環(huán)境依舊大幅收緊的預期下，通過銷售渠道回籠資金若遭遇瓶頸，房企的資金兌付壓力將越來越大，降價銷售意愿將增強，這意味著下半年的樓市將進入深度調整階段。
在多重壓力下，第四季度房地產市場或面臨調整。張大偉說，從全國的數(shù)據(jù)來看，市場整體漲幅開始加速放緩，雖然三四線城市的房價繼續(xù)高位運行，但整體漲幅將出現(xiàn)下行。預計2017年第四季度房地產銷售漲幅很可能會降至個位數(shù)。整體市場平穩(wěn)，一二線城市將進入調控政策抑制下的“降溫周期”。
有業(yè)內人士表示：“雖然調控政策效果已有所顯現(xiàn)，但由于部分地區(qū)政策執(zhí)行得不嚴通過將周圍區(qū)縣納入統(tǒng)計數(shù)據(jù)的方法改變了表面數(shù)據(jù)，因此，泡沫依然存在，未來政策嚴控勢頭難以改變。”（付依珞）
轉自：中國商報
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