上半年,融資政策的收緊,使得房企海外融資的規(guī)模大增,并潛移默化地影響著企業(yè)的資金狀況。
中原地產的統(tǒng)計顯示,今年上半年,房地產企業(yè)在內地通過私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權融資)的融資規(guī)模為1771.8億,與去年同期相比,降幅達74%。同期,房企海外發(fā)債規(guī)模達到148.75億美元,同比上漲97%。
但在這一債務轉化的過程中,房企的融資總規(guī)模仍然有所減少,且無論境內還是境外,融資成本都明顯上升。盡管當前并無資金鏈的憂慮,但業(yè)界普遍認為,在銷售不暢的情況下,未來房企的資金壓力將逐漸增大。
廣發(fā)證券的一份研報指出,明后兩年將是房企債務兌付的高點,其中,中小型房企的風險尤其值得注意。
融資成本普遍提高
作為房地產調控的一部分,信貸、融資政策一直在收緊。據(jù)不完全統(tǒng)計,去年10月以來,央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會共發(fā)布了不下十份相關文件。
這些文件的監(jiān)管內容包括“首付貸”、土地貸款、企業(yè)債等各個環(huán)節(jié),涉及銀行貸款、夾層融資、信托、基金、理財資金、私募等多個融資渠道。
上述政策導致國內房企融資規(guī)模驟減。中原地產的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房地產企業(yè)在內地通過私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權融資)的融資規(guī)模為1771.8億,而去年同期的融資額度高達6735.94億。
與此同時,融資成本明顯提高。泰禾在6月30日發(fā)行的一筆15億元公司債,利率達到7.5%。南京棲霞建設上月初的一筆10億元融資,成本在6.5%的水平。云南城投在5月的一筆融資,利率為7%。榮盛發(fā)展的一筆融資,成本也達到6.8%。
盡管也有低成本融資的案例,但在資金面緊縮的情況下,房企的平均融資成本明顯提高。中原地產指出,2017年來,房企發(fā)債利率多在5%-6%以上,到6月,多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。相比之下,2016年的平均融資成本在4%左右的水平。
由于境內融資渠道收窄,房企紛紛轉向海外。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2016年1-5月,房企利用外資42億元,同比下降72.1%。到今年同期,房企利用外資的規(guī)模就升至90億元,同比增長115.1%。短短一年間,變化趨勢陡然反轉。
在我國房地產發(fā)展史上,因政策因素導致的境內和境外融資轉換十分常見。2009年,房地產企業(yè)利用外資規(guī)模為470億元,同比下降35.5%。由于調控樓市的“國十條”和“新五條”陸續(xù)出臺,到2010年,利用外資的規(guī)模就轉而增長了66.0%,達到796億元。其間,國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款的增速均大幅下降。
中原地產還指出,除了政策因素外,其中還有“美元走強后,熱錢向境外流出”的大背景。
但值得注意的是,由于美國進入加息通道,現(xiàn)階段,境外融資的成本也不遑多讓。龍光地產5月在新加坡發(fā)行的一筆永續(xù)資本證券,利率為7%;明發(fā)集團在新加坡發(fā)行的一筆債券,成本則達到11%。4月,景瑞控股和億達中國分別在香港聯(lián)交所發(fā)行企業(yè)債,利率分別為7.75%和6.95%。與內地融資的成本幾乎持平。
債務兌付高峰期將至
雖然海外融資規(guī)模大增,但由于境內融資縮水規(guī)模過大,上半年房企的融資總規(guī)模仍然明顯減少。
而作為另一項主要資金來源的銷售端,同樣出現(xiàn)大幅縮水。“我們今年上半年一個新盤都沒開,賣的都是之前項目的尾盤,而且量很少。”某上市房企蘇州公司負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示,這一方面是因為存貨量不足,另一方面也有“不愿降價”的因素。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為,融資、銷售雙雙降溫,說明房企的資金狀況將逐漸轉向嚴峻。
他向21世紀經(jīng)濟報道表示,當前國內仍處于低利率環(huán)境,仍有加息的可能,這意味著房企的融資成本可能繼續(xù)提高。至于銷售,隨著三四線城市紅利釋放殆盡,下半年的情況不會好于上半年。
事實上,由于去年錄得較好的銷售業(yè)績,企業(yè)也紛紛借助窗口期進行了大量低息融資,現(xiàn)階段房企的資金狀況相對良好。在近期機構做的例行評估中,大部分上市房企的債務評級并未下調。恒大甚至在此期間贖回了全部的永續(xù)債。
但按照廣發(fā)證券此前的一份報告,實際情況并不樂觀。該機構認為,盡管前期有房企公司債獲準注冊,但審批期限明顯拉長,并且據(jù)交易所的窗口指導意見,對新發(fā)債公司的營業(yè)收入結構以及資金用途均有嚴格限制。這將導致“未來房企新增融資規(guī)模將持續(xù)受到抑制”。
與此同時,房企杠桿水平存在被低估的現(xiàn)象,因為“去年大量銀行表外資金借道非標流入房地產領域”。
本輪周期中,在開發(fā)貸、公司債、再融資等受到監(jiān)管后,房企相應地尋求中票、信托以及其他創(chuàng)新融資等。其中,中票受到資產比例的限制要求,信托則被銀監(jiān)會列入檢查要點。按照嚴躍進的觀點,房企還會尋求其它創(chuàng)新的融資手段,但這并不能給企業(yè)帶來根本性的幫助。
廣發(fā)證券指出,從房企的債務端看,樣本上市房企存量債務的期限大多在2-3年。因此,過去兩年大規(guī)模的債務融資或將在未來幾年集中兌付。據(jù)統(tǒng)計,明后兩年樣本房企債務兌付數(shù)量將達到高點,兌付規(guī)模將分別高達3375億、4474億。
該機構還認為,相比大型房企具備更強的銷售回款能力和更加穩(wěn)健的財務水平,中小型房企的兌付風險尤其值得警惕。
轉自:21世紀經(jīng)濟報道
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