調(diào)控政策下房企嚴(yán)重分化 整合大戲?qū)⒊掷m(xù)上演


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)   時間:2017-12-09





  自去年9月30日全國主要城市收緊房地產(chǎn)政策以來,據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,至今已有超過百城發(fā)布過200余次樓市調(diào)控政策。
fangdichan
(圖片來源:互聯(lián)網(wǎng))
  調(diào)控高壓態(tài)勢不減,房地產(chǎn)銷售趨弱、融資渠道持續(xù)收緊,這令房企的資金鏈深度承壓,尤其是中小房企的資金鏈面臨著生死大考。在“房子是用來住的,不是用來炒的”的政策指引下,樓市將加速回歸居住屬性,而“購租并舉”住房制度的建立也將重構(gòu)樓市格局。資金充足的龍頭房企在行業(yè)格局的重構(gòu)中將掌握主動權(quán),而眾多的中小房企則危大于機(jī),房企之間的整合大戲?qū)掷m(xù)上演。
 
  調(diào)控高壓態(tài)勢不減
 
  目前,“調(diào)控”依舊是全國樓市的關(guān)鍵詞。從政策的內(nèi)容來看,從限購、限貸、限價、限售再到限商,熱點(diǎn)城市組合執(zhí)行著“五限”的措施。
 
  而調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力,也使投資投機(jī)性需求受到遏制,房價開始持續(xù)退燒。繼今年9月底各地連續(xù)收緊樓市調(diào)控政策后,進(jìn)入10月以來,全國多地調(diào)控措施再度以“限售”為主進(jìn)行擴(kuò)圍升級。截至目前,已經(jīng)有近50個城市采取了限售措施。而深圳、武漢、南京等地先后通過提高公積金貸款門檻、強(qiáng)化限購等措施給樓市進(jìn)一步降溫。而即使是沒有推出樓市新政的城市,其調(diào)控手段也趨于嚴(yán)厲。
 
  10月,隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷深入,70個大中城市中的15個熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。從環(huán)比上看,9個城市新建商品住宅價格有所下降,降幅在0.1至0.3個百分點(diǎn)之間。從同比上看,13個城市漲幅繼續(xù)回落,回落幅度在0.1至3.7個百分點(diǎn)之間。正是因為如此,業(yè)內(nèi)相信隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入,房企之間的分化將會進(jìn)一步加劇,出現(xiàn)“大魚吃小魚”的現(xiàn)象在所難免。
 
  此外,房地產(chǎn)金融端口也在持續(xù)收緊。一方面,房企融資渠道全面受限,不僅是銀行信貸,房企再融資的管控也趨于嚴(yán)格,包括不能在境內(nèi)發(fā)債,禁止到H股上市融資,基金業(yè)協(xié)會叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項目等。另一方面,監(jiān)管部門還嚴(yán)禁個人消費(fèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。除此以外,銀行收緊房貸額度與提高房貸利率等舉措,也進(jìn)一步加速了樓市的“降溫”。
 
  事實(shí)上,此前消費(fèi)貸的違規(guī)流入降低了樓市的調(diào)控效果,由于消費(fèi)貸期限短、利率高,若房價回落會很容易出現(xiàn)資金鏈的斷裂,更進(jìn)一步斷供則會將風(fēng)險引至銀行體系。據(jù)房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示,今年3月以來全國短期消費(fèi)貸款同比大幅攀升,新增異常短期消費(fèi)貸款金額約為3700億元,估計其中至少有3000億元流向樓市。近一個月以來,南京、北京、廣州、深圳等六省市監(jiān)管層先后發(fā)文,強(qiáng)化對消費(fèi)貸的檢查和監(jiān)管,嚴(yán)控消費(fèi)貸流向了樓市。這使得房企的融資規(guī)模受到抑制,融資成本大幅抬升,致使部分中小房企的資金鏈條持續(xù)緊繃。
 
  此外,據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示,10月重點(diǎn)房企融資規(guī)模顯著下滑,銀行信貸已成為行業(yè)的主流融資方式。10月重點(diǎn)監(jiān)測房企發(fā)生融資38筆,累計融資金額合計達(dá)982.84億元,較上月減少了28.76%。海通證券報告也指出,今年前三季度地產(chǎn)債凈融資額為2067億元,僅為去年同期的兩成,這主要是源于地產(chǎn)公司債發(fā)行的銳減。
 
  值得一提的是,銷售的持續(xù)下滑進(jìn)一步加劇了房企的資金壓力,致使房企內(nèi)部的現(xiàn)金流趨降。數(shù)據(jù)顯示,全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到了1月至10月的8.2%,其中商品住宅銷售面積更是從23.7%回落到了5.6%。
 
  業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,經(jīng)過了一年的連續(xù)調(diào)控,房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫,市場逐漸進(jìn)入低谷徘徊,預(yù)計后續(xù)市場將進(jìn)入降溫周期。
 
  房企整合大戲?qū)⒊掷m(xù)上演
 
  而在房地產(chǎn)調(diào)控未見絲毫放松之際,龍頭房企的銷售額卻持續(xù)刷新著歷史紀(jì)錄。在今年前10月銷售業(yè)績位列前20強(qiáng)的企業(yè)中,碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等15家房企的業(yè)績已超過了去年全年。而在龍頭房企的強(qiáng)大業(yè)績之下,房企的整合大戲也將持續(xù)上演。
 
  業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,龍頭房企轉(zhuǎn)型加速、布局合理,其背后除了消息面的刺激因素外,還有龍頭房企在資源儲備、轉(zhuǎn)型潛力上的深厚積累。此外,住房租賃鼓勵政策的出臺也加快了部分房企的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,這也受到市場的關(guān)注。
 
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,雖然今年樓市受到調(diào)控的重壓,但市場表現(xiàn)依然樂觀。從全國的情況來看,預(yù)計今年房地產(chǎn)銷售金額與面積將再次刷新歷史紀(jì)錄。
 
  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企銷售業(yè)績和樓市調(diào)控的預(yù)期效果略有差異實(shí)際上是一種很正常的現(xiàn)象。從實(shí)際情況來看,雖然調(diào)控逐漸收緊,但調(diào)控城市主要集中于大城市。而對于中小城市來說,今年市場的表現(xiàn)反而不錯。更為關(guān)鍵的是,當(dāng)前地產(chǎn)領(lǐng)域真正的降溫還沒開始,預(yù)計到明年會有類似降溫的表現(xiàn)。但根據(jù)現(xiàn)在金額衡量的銷售業(yè)績來看,很難說明年一定會出現(xiàn)同比下跌的情況。
 
  不可否認(rèn)的是,調(diào)控、融資、銷售已成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的“三座大山”,在行業(yè)競爭日益激烈的態(tài)勢下,尤其是從證券市場到銀行間市場,房企融資渠道被全面收緊,這將加劇房企的分化,龍頭房企將更加重視多元化產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展,而中小房企則由于資金鏈深度承壓而使生存空間越來越小。
 
  強(qiáng)者恒強(qiáng),小型房企生存之艱,通過數(shù)據(jù)即可略見一斑:今年上半年,房企金額集中度的增速整體高于面積集中度。在金額上,TOP100和TOP200房企的集中度達(dá)到了58.1%和64.8%。在面積上,TOP100和TOP200房企的集中度達(dá)到了33.2%和36.9%。
 
  以房企中并購能力最強(qiáng)的融創(chuàng)為例,在今年融創(chuàng)的新增儲備開發(fā)建筑面積中,并購所得占比已達(dá)97%。另外,融創(chuàng)還以438.44億元收購了萬達(dá)13個文旅項目,創(chuàng)下行業(yè)并購金額的新高。
 
  另一并購大鱷陽光城的總裁張海民曾這樣笑談自己:“一共坐了113次飛機(jī),而且過去一年,不是在并購,就是在并購的路上。”
 
  在這場并購的饕餮盛宴中,大快朵頤的并不限于少數(shù)幾家房企。去年,房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗,涉及金額為4014.83億元,同比上升了43%。今年上半年房地產(chǎn)并購交易金額同比增加78.5%,數(shù)量增加了24.7%。
 
  而到了11月,僅14、15日兩天就發(fā)生了多起并購案例,涉及華僑城、中航地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、億達(dá)股份等,并購金額超150億元。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月,公開的房地產(chǎn)股權(quán)變動總額已經(jīng)超過500億元,而類似的事件還會頻繁發(fā)生,房企并購整合大戲?qū)⒊掷m(xù)上演。
 
  不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然整合并購是行業(yè)的趨勢,但是小型房企船小好調(diào)頭,在這波被大鱷們裹挾的時代熱潮中,依然會有小型房企生存發(fā)展的路徑。市場的需求是多元的,未來的發(fā)展充滿了各種可能性。(李佳鵬 吳家明)
 
  轉(zhuǎn)自:中國商報
 

  【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品,轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”,違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊,僅代表作者個人觀點(diǎn),不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系:010-65363056。

延伸閱讀

  • 在線教育等或迎政策紅包 2020年信息消費(fèi)將達(dá)6萬億

    在線教育等或迎政策紅包 2020年信息消費(fèi)將達(dá)6萬億

    記者日前獲悉,為了促進(jìn)居民消費(fèi)擴(kuò)大和升級,我國今年將圍繞促進(jìn)信息消費(fèi)出臺一系列措施。數(shù)字家庭、在線教育、虛擬現(xiàn)實(shí)等產(chǎn)業(yè)有望迎來政策紅包
    2017-03-30
  • 我國食品出口或因澳政策調(diào)整難度增加

    據(jù)深圳檢驗檢疫局日前消息稱,鑒于澳大利亞農(nóng)業(yè)水力資源部通告“進(jìn)口食品改革—立法草案”出臺,澳大利亞進(jìn)口食品政策面臨重大改革,深圳相關(guān)企業(yè)應(yīng)積極了解政策動向,采取有效措施予以應(yīng)對。
    2017-04-17
  • 通用航空跨越發(fā)展還需加快政策細(xì)化

    繼在東北地區(qū)正式開展通用航空管理改革試點(diǎn)后,民航局近日相繼下發(fā)了在華東、西北、新疆三個地區(qū)開展通用航空管理服務(wù)平臺和無人機(jī)研發(fā)試飛基地建設(shè)試點(diǎn)、低空空域監(jiān)視與服務(wù)試點(diǎn)
    2017-04-17
  • 我國信息安全產(chǎn)業(yè)形勢嚴(yán)峻 政策加碼

    信息安全產(chǎn)業(yè)也是我國信息化建設(shè)進(jìn)程中的新興產(chǎn)業(yè),隨著信息化的深入和信息系統(tǒng)的普及,網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的信息安全問題日益突出,不僅關(guān)系企業(yè)的數(shù)據(jù)安全和業(yè)務(wù)安全,甚至關(guān)系到社會安全和國家安全。
    2017-04-28
?

微信公眾號

版權(quán)所有:中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)京ICP備11041399號-2京公網(wǎng)安備11010502035964