百城住宅庫(kù)存緊俏 樓市政策或持續(xù)收緊

　　來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模已回落至5年前的水平。這一情況說明，潛在的購(gòu)房需求仍然強(qiáng)烈。在這種市場(chǎng)供求不平衡的局面下，有媒體報(bào)道，杭州等核心二線城市出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象。對(duì)此，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年第二季度百城購(gòu)房政策收緊的概率將繼續(xù)加大。

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　截至目前，全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的效果較為明顯。易居研究院4月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模已回落到了5年前的水平。專家提醒，庫(kù)存下降說明潛在的購(gòu)房需求仍然強(qiáng)烈，政策層面如果不加以關(guān)注，有限的房源可能會(huì)引發(fā)搶購(gòu)，形成看漲的市場(chǎng)印象。對(duì)此，易居研究院預(yù)測(cè)，今年第二季度，全國(guó)100城購(gòu)房政策收緊的概率將加大，這將有助于緩解庫(kù)存不足的矛盾。

　　百城庫(kù)存緊俏

　　易居研究院4月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國(guó)范圍內(nèi)受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少了1.0%，同比減少了8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平。

　　截至3月底，一二三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當(dāng)前三類城市均呈現(xiàn)出環(huán)比和同比下滑的態(tài)勢(shì)。

　　從具體城市來看，今年3月，在100個(gè)城市中，有25個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)的現(xiàn)象。其中，合肥、珠海和惠州3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到了139%、82%和49%。同時(shí)，在100個(gè)城市中，有75個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%的城市出現(xiàn)了庫(kù)存同比下跌的現(xiàn)象，進(jìn)而促使百城庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

　　另一方面，上述報(bào)告還顯示，今年3月，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為3643萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了51.0%，同比減少了16.5%。

　　易居研究院報(bào)告還指出，3月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為10.5個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需10.5個(gè)月的時(shí)間就能消化完當(dāng)前的庫(kù)存，該數(shù)值相比2月的10.6個(gè)月有所下滑。觀察歷史數(shù)據(jù)可知，目前存銷比在低位水平的基礎(chǔ)上正呈現(xiàn)出震蕩上行的態(tài)勢(shì)。

　　這種趨勢(shì)可與官方的數(shù)據(jù)互相印證。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，全國(guó)商品房待售面積為58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當(dāng)。這同樣意味著全國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)降至3年前的水平。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年一季度，全國(guó)100城住宅庫(kù)存的特征很明顯，即繼續(xù)表現(xiàn)出住宅庫(kù)存不足的特征。當(dāng)然，此類城市主要是規(guī)模較大的城市，其市場(chǎng)基本面較好、房屋買賣相對(duì)活躍，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模“跌易增難”的現(xiàn)象。

　　警惕“搶房”再現(xiàn)

　　在這種市場(chǎng)供求不平衡的態(tài)勢(shì)局面下，有媒體報(bào)道，由于有個(gè)別項(xiàng)目的最高預(yù)售價(jià)格大大低于項(xiàng)目周邊樓盤售價(jià)，出現(xiàn)了幾百套房源入市銷售時(shí)有數(shù)千人排號(hào)“搶房”的現(xiàn)象。

　　“從上周開始，每天都有人找我買房，不求價(jià)格優(yōu)惠，只要能預(yù)留一套就行。”西安市某房企的工作人員表示，自3月中下旬以來，西安樓市出現(xiàn)了“一房難求”的局面，購(gòu)房人數(shù)增多，但房源卻明顯不足。

　　而需求端的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)也加劇了供需關(guān)系的緊張。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受氣候轉(zhuǎn)暖等因素影響，每年3月至5月被稱為樓市的“小陽春”。其間，除非出現(xiàn)重大利空政策，市場(chǎng)需求往往都會(huì)復(fù)蘇。“尤其是在兩會(huì)結(jié)束后，全年的房地產(chǎn)政策基本定了調(diào)，預(yù)期穩(wěn)定，也會(huì)加速需求的釋放。”嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱。

　　易居研究院報(bào)告分析稱，總體上3月房企推盤的節(jié)奏并沒有明顯加快，這和當(dāng)前各地繼續(xù)限價(jià)的做法有關(guān)。地方政府對(duì)于高價(jià)樓盤的預(yù)售證發(fā)放有較為嚴(yán)厲的政策，進(jìn)而也希望通過對(duì)預(yù)售證的管控倒逼房企主動(dòng)降價(jià)。另外則是房企自身的原因，嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房企存在推盤方面的惰性，因?yàn)橄迌r(jià)，所以不主動(dòng)去推盤。

　　“（上述需求復(fù)蘇城市）絕大多數(shù)都是市場(chǎng)交易活躍、基本面看好的城市，此類城市庫(kù)存不足，說明潛在的購(gòu)房需求依然強(qiáng)烈。此時(shí)如果政策層面不加以關(guān)注，那么有限的房源可能會(huì)被搶購(gòu)，進(jìn)而形成‘價(jià)格要上漲’的市場(chǎng)印象。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

　　樓市政策或?qū)⑹站o

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年第一季度，全國(guó)100城住宅庫(kù)存繼續(xù)表現(xiàn)出不足的特征。預(yù)計(jì)第二季度全國(guó)100城購(gòu)房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫(kù)存不足的矛盾。當(dāng)然，預(yù)計(jì)一二線和三四線城市的政策會(huì)有所差異。而對(duì)于其他三四線城市尤其是地級(jí)市來說，倘若市場(chǎng)過熱、庫(kù)存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺(tái)或升級(jí)限售等政策的概率也會(huì)加大。

　　對(duì)于上述現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示，政府層面應(yīng)該督促房企積極推盤，對(duì)于捂盤的做法要加以管控。同時(shí)，“要督促房企積極拿地、積極開工，甚至于各地需要在放寬預(yù)售證以及加快存量土地盤活方面做文章。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從長(zhǎng)效機(jī)制的角度看，積極供地和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)已成為中長(zhǎng)期對(duì)沖庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措。

　　事實(shí)上，進(jìn)入3月中下旬，已有全國(guó)多地樓市政策再度收緊——西安、成都、杭州先后出臺(tái)搖號(hào)新規(guī)；長(zhǎng)沙、武漢要求保障剛需人群優(yōu)先選房；深圳推行“三價(jià)合一”政策；廣州提高外地戶籍購(gòu)房者的公積金貸款門檻；海南省則推出“5年限售+5年社保+70%首付”的條款。

　　此外，在今年全國(guó)兩會(huì)后，大連、阜陽等地也出臺(tái)了樓市調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)新一輪的短缺，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的概率仍然很大，未來或?qū)⑦M(jìn)一步落地到“因縣施策”“因區(qū)施策”層面。

　　對(duì)于今年的樓市形勢(shì)，張大偉表示，調(diào)控政策力度會(huì)持續(xù)，但調(diào)控會(huì)從過去的以限購(gòu)限售為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，調(diào)控政策內(nèi)容主要是繼續(xù)建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并將推出人才吸引與租賃鼓勵(lì)政策。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)調(diào)控將依然保持高壓狀態(tài)，將會(huì)出現(xiàn)更多熱點(diǎn)城市從多角度加大調(diào)控力度、圍堵投機(jī)行為，而庫(kù)存高企的三四線城市則依然會(huì)處于去庫(kù)存階段。

　　在調(diào)控預(yù)期不斷增強(qiáng)的背景下，對(duì)于未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，在如今調(diào)控越來越精準(zhǔn)的情況下，不同區(qū)域的房?jī)r(jià)也注定告別或向上或向下的單邊模式。因此，如何看待今年房?jī)r(jià)也要因地制宜。在他看來，今年將呈現(xiàn)“一線城市價(jià)穩(wěn)、二線城市分化、三四線城市看棚改的態(tài)勢(shì)。”（高偉 張敏）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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