樓市調(diào)控繼續(xù)收緊 房企資金壓力凸顯忙“自救”

　　全國率先取消“限購”的呼和浩特市，又成為這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中首個喊出“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”的城市。對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。在因城施策的背景下，或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)退出去庫存政策。

　　如今，房地產(chǎn)市場已正式踏入“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季。但自今年下半年以來，從中央到地方，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直在不斷收緊。受此影響，近段時間以來，全國土地流拍頻現(xiàn)，房企資金壓力凸顯，紛紛通過“裁員”“降負(fù)債率”等措施來“自救”。

　　調(diào)控再現(xiàn)新提法

　　來自呼和浩特市房管局的消息顯示，近期，呼和浩特市多次召開市長辦公會，把“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”作為房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)，擬采取多項措施調(diào)控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。其中，“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”的表述是自2016年開始的本輪調(diào)控中首次見于地方的公開表述，因而受到了廣泛關(guān)注。

　　除了上述措施外，其他措施還包括加快解決房地產(chǎn)項目遺留問題、加大房地產(chǎn)供應(yīng)量和加大整治房地產(chǎn)市場秩序力度三個方面。

　　“很多城市實質(zhì)上都已經(jīng)進(jìn)入了補(bǔ)庫存階段，呼和浩特是其中的一個典型。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，像東北、山西、四川、寧夏等?。▍^(qū)、市）未來房價也會上漲，部分去庫存的政策會減少，相對應(yīng)的則會增加很多補(bǔ)庫存的政策，包括積極供地和進(jìn)行限購等措施都會出臺。

　　“實際上，呼和浩特市的調(diào)控措施已在醞釀。”一位當(dāng)?shù)胤科笕耸勘硎?，雖然呼和浩特市內(nèi)尚未有統(tǒng)一的限購、限價等措施出臺，但當(dāng)?shù)氐牟糠猪椖恳呀?jīng)被政府部門要求售價必須限制在萬元以內(nèi)。

　　早在2016年5月，呼和浩特市便出臺了房地產(chǎn)去庫存工作實施方案，推出了實行購房補(bǔ)貼、推動回遷安置貨幣化以及放寬落戶和戶口遷移限制等多個優(yōu)惠政策。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)是呼和浩特市此次提出“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”的最主要原因，上述實施方案的優(yōu)惠措施也即將終結(jié)。

　　據(jù)悉，在去庫存政策利好的推動下，呼和浩特市去庫存得以加速，尤其是自去年下半年以來，樓市持續(xù)火爆。今年1至7月，呼和浩特市商品房累計銷售面積達(dá)167.1萬平方米，同比增長了40.4%；商品房累計銷售額為121.9億元，同比增長了86.9%。從銷售價格來看，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲2.4%，同比上漲11.8%，環(huán)、同比漲幅均在70城中位列前十。

　　短期難現(xiàn)銷售高峰

　　進(jìn)入9月，也意味著房地產(chǎn)市場正式步入了傳統(tǒng)的旺季，但業(yè)內(nèi)人士卻對今年的“金九銀十”持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　事實上，自今年下半年以來，從中央到地方，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策一直在不斷收緊。例如，6月底住建部等七部門對北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，行動將持續(xù)到今年12月；7月31日召開的中共中央政治局會議明確提出，堅決遏制房價上漲；此外，今年下半年以來，已有上海、重慶、廈門、海口、寧波等多地發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次住建部等七部門實施的專項行動意在形成高壓態(tài)勢、建立長效監(jiān)管機(jī)制。同時，客觀上將短期目標(biāo)對準(zhǔn)了今年的“金九銀十”，再加上房地產(chǎn)市場經(jīng)過一年多以來的調(diào)整，預(yù)計年內(nèi)“金九銀十”行情將很難出現(xiàn)。

　　如是金融研究院高級研究員楊芹芹此前也表示，種種跡象表明，未來政策層面對于房地產(chǎn)市場的收緊有進(jìn)一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約。

　　房企開始“自救”

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)，尤其是今年下半年以來，全國土地流拍明顯增加，土地溢價率也隨之下行，調(diào)控政策顯現(xiàn)出了成效。受此影響，房地產(chǎn)市場的集中度進(jìn)一步提升。在密集發(fā)債的同時，部分房企甚至開始“裁員瘦身”，并主動降低負(fù)債率，行業(yè)步入“調(diào)整進(jìn)行時”。

　　在行業(yè)壓力面前，多家房企先后被曝光了裁員事件。近日，包括泰禾集團(tuán)、綠地集團(tuán)、華夏幸福、長江實業(yè)上海公司等接連推出了部分地區(qū)的“瘦身”計劃。而這場“名義上不會大張旗鼓，實際上數(shù)量可觀”的“人才調(diào)整”正在逐漸蔓延且持續(xù)深入。

　　“我們的裁員比例可能都不止30%，據(jù)說我們（投資拓展）中心會裁掉2/3。”某房企內(nèi)部人士何晴表示。自公司透露了裁員的消息后，何晴近日來異常焦慮。因為她發(fā)現(xiàn)，在裁員的大背景之下，房地產(chǎn)全行業(yè)均面臨人才過剩的現(xiàn)象。

　　新城控股副總裁歐陽捷對此表示：“在市場擴(kuò)張時，企業(yè)拓展區(qū)域擴(kuò)張、人員擴(kuò)張、財務(wù)擴(kuò)張；市場受限時，企業(yè)收縮項目拓展、人員規(guī)模、債務(wù)負(fù)擔(dān)。目前市場分化極為嚴(yán)重，在一些較好的區(qū)域市場，企業(yè)可能還在繼續(xù)擴(kuò)張，但在調(diào)控嚴(yán)格的一二線城市及周邊地區(qū)，量縮價穩(wěn)，固守在這樣的區(qū)域只能采取收縮戰(zhàn)略。”

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉表示：“裁員只是初步表現(xiàn)，接下來就是市場深度調(diào)整了，市場會出現(xiàn)大范圍的降價。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然后蔓延到全國一二線城市。”

　　在人事調(diào)整的同時，面對整體環(huán)境的變化，不少地產(chǎn)企業(yè)也開始主動降低負(fù)債率。

　　近日，中國恒大發(fā)布的半年報中提出，今年上半年，公司凈負(fù)債率從去年年末的184%大幅下降到130%以下，降幅達(dá)三成。據(jù)悉，恒大今年年初公布了新戰(zhàn)略——要堅定不移地實施低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式，核心是大幅降低負(fù)債率。此外，據(jù)融信中國、中駿置業(yè)最新發(fā)布的半年報顯示，兩家公司的凈負(fù)債率均有所下降。其中，融信中國凈負(fù)債率下降了19%、中駿置業(yè)凈負(fù)債率下降了2%。

　　泰禾集團(tuán)日前公布的半年報也顯示，公司短期債務(wù)與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之和為556.4億元，占全部有息負(fù)債的37.84%，債務(wù)融資期間結(jié)構(gòu)安排較為合理。截至上半年，凈負(fù)債率為371.1%，較去年末降低了102.3個百分點。

　　不過，上半年也有不少龍頭房企的凈負(fù)債率出現(xiàn)了上揚。例如，一向穩(wěn)健經(jīng)營的萬科凈負(fù)債率為32.7%，較去年底的8.8%有大幅上升，但仍處于行業(yè)低位。同時，碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等均出現(xiàn)了凈負(fù)債率上升的情況。其中，碧桂園上半年凈負(fù)債率為59%，相較2017年的56.9%有微升；保利地產(chǎn)凈負(fù)債率為93.26%，較去年末擴(kuò)大了7個百分點。

　　對于上述現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示，凈負(fù)債率上升、經(jīng)營性現(xiàn)金流下降說明企業(yè)的支出變多、回款變慢，融資惡化，負(fù)債壓力增加了。

　　香港地產(chǎn)基金研究人士黃立沖表示，限售、限價、限購等政策導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的流動性大幅下滑。同時，融資端持續(xù)收緊，比如順應(yīng)上半年降杠桿的趨勢，銀行對房地產(chǎn)的貸款持續(xù)收緊，停止了許多房企發(fā)債，行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流急速惡化是普遍趨勢。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還表示，在當(dāng)前資金面收緊的情況下，房企應(yīng)適當(dāng)壓縮債務(wù)，通過聯(lián)合開發(fā)或者入股等方式降低負(fù)債的壓力。（宋興國杜雨萌）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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