2018年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控,“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上保持平穩(wěn)運(yùn)行,逐步回歸理性,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。
房?jī)r(jià):一線城市持續(xù)趨穩(wěn),二三線城市回歸理性
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,11月份,一二三線城市新房?jī)r(jià)格同比累計(jì)平均漲幅均比去年同期回落,前期熱度不減的二三線城市房?jī)r(jià)漲幅也趨于穩(wěn)定。深圳和廈門2個(gè)城市新房?jī)r(jià)格已低于去年同期,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)在2018年底基本被遏制。
記者近期在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少房企出于沖刺業(yè)績(jī)和融資成本壓力,正陸續(xù)申領(lǐng)預(yù)售證,大量新盤集中入市,價(jià)格基本較年初計(jì)劃售價(jià)打了八折。多地二手房的議價(jià)空間也逐漸增大,但真正出手的購(gòu)房者較少,成交量下滑。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至11月,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格平均同比微漲0.3%,漲幅比去年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)。11月份,北上廣深四城二手房連續(xù)2個(gè)月下跌,且價(jià)格跌幅持續(xù)擴(kuò)大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月份,70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市增至65個(gè),比2月份的44個(gè)增長(zhǎng)近五成。“‘人才新政’降低了限購(gòu)門檻,使部分城市樓市供給更為緊張,帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。
樓市升溫讓各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。7月31日,中央政治局會(huì)議指出,下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為,各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市幾乎均出臺(tái)了遏制投機(jī)需求的相關(guān)措施,房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)得到遏制,房?jī)r(jià)預(yù)期也開始扭轉(zhuǎn)。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體上保持平穩(wěn)運(yùn)行。
租賃:租購(gòu)并舉進(jìn)行時(shí),長(zhǎng)租公寓遭遇“成長(zhǎng)的煩惱”
作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場(chǎng),在2018年實(shí)現(xiàn)重要突破,租購(gòu)并舉格局加快建立。
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,2018年我國(guó)加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng),在12個(gè)大中城市開展住房租賃試點(diǎn),在13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。中央加快研究和制定住房租賃和住房銷售管理?xiàng)l例,規(guī)范住房租賃和銷售行為,維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。
自去年上海首推純租賃用地開始,今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續(xù)推出“只租不售”地塊,北京計(jì)劃在未來(lái)5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計(jì)約50萬(wàn)套。
住房租賃市場(chǎng)的參與主體更加多元。開發(fā)商、專業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)等各類企業(yè)紛紛搶灘“新風(fēng)口”,打造自有租賃公寓品牌。
多地政府打造的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)投入使用。截至目前,全國(guó)已有10余個(gè)城市搭建官方平臺(tái)。
然而,在大量社會(huì)資本涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的背后,由于欠缺準(zhǔn)入門檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及法律法規(guī),市場(chǎng)發(fā)展良莠不齊的問(wèn)題日漸突出。例如,一些不具規(guī)模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作,過(guò)度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風(fēng)險(xiǎn)。
此外,長(zhǎng)租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,一些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,為了擴(kuò)大規(guī)模,以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%惡性爭(zhēng)搶房源,人為抬高收房?jī)r(jià)格,讓長(zhǎng)租公寓的租金也呈現(xiàn)高端化趨勢(shì)。
針對(duì)租房市場(chǎng)出現(xiàn)的亂象,多地監(jiān)管部門采取了行動(dòng)。7月份以來(lái),已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余個(gè)城市出臺(tái)住房租賃新政,通過(guò)用地保障、增加房源投入、規(guī)范“租金貸”及其他住房租賃交易服務(wù)等舉措,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為,我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還不夠成熟,政府應(yīng)從制度建設(shè)、金融支持、服務(wù)保障等多方面入手,實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路。
地價(jià):溢價(jià)率持續(xù)走低,土地市場(chǎng)降溫
樓市的嚴(yán)格調(diào)控效應(yīng)已傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。住房銷售市場(chǎng)遇冷讓高價(jià)拿地的開發(fā)商“套牢”,房企在拿地方面變得謹(jǐn)慎理性,土拍市場(chǎng)熱度也隨之退卻。
去年年初,中海地產(chǎn)以總價(jià)50.9億元、溢價(jià)率超過(guò)71%拍得松江三幅宅地,這一位于上海遠(yuǎn)郊的區(qū)域樓板價(jià)創(chuàng)出新高,突破3萬(wàn)元/平方米。近期,該地塊所建項(xiàng)目“中海九峯里”推出的500余套房源卻幾乎無(wú)人問(wèn)津,樓盤首開僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮(zhèn)江等地所拿多幅高價(jià)地塊也在調(diào)控之下,銷售承壓無(wú)法入市。
一位房企高管表示,在樓市調(diào)控高壓不減的態(tài)勢(shì)之下,商品房銷售價(jià)格無(wú)法再現(xiàn)快速增長(zhǎng)甚至還要下調(diào),房企利潤(rùn)空間難以把握。因此,不少房企盡量不通過(guò)招拍掛的形式拿高價(jià)地。
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,下半年以來(lái),隨著土地供應(yīng)增多,低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài),土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月,全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率為7%,較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)。其中,上海、寧波、天津、成都和南京等重點(diǎn)城市的土地成交平均溢價(jià)率同比降幅超過(guò)70%。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年上海成交地塊大部分以底價(jià)成交。除溢價(jià)率下行外,上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點(diǎn)城市的地價(jià)與去年同期相比也出現(xiàn)下降。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示,流拍地增多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)。“過(guò)去20多年,地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房?jī)r(jià),進(jìn)而影響周邊二手房?jī)r(jià)格,構(gòu)成了房?jī)r(jià)不斷上漲的邏輯鏈條。地價(jià)不斷下行將引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期,促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性。”(“新華視點(diǎn)”記者 鄭鈞天、董建國(guó)、王優(yōu)玲)
轉(zhuǎn)自:新華社
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