房子不僅是容身之所，更蘊(yùn)含著“家”的寓意。中國(guó)改革開(kāi)放走過(guò)了風(fēng)雨砥礪的40年，從上世紀(jì)60年代的平房，70年代的筒子樓，80年代的單元樓，到現(xiàn)在的高層復(fù)式等，從福利分房，到實(shí)現(xiàn)商品房轉(zhuǎn)化，國(guó)人的住房條件和質(zhì)量都發(fā)生了翻天覆地的變化。這種轉(zhuǎn)化過(guò)程也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的過(guò)程。深刻地體現(xiàn)了時(shí)代的進(jìn)步。
從醞釀、探索到正式啟動(dòng)，從分期分批推進(jìn)到不斷深化，再?gòu)母＠址恐贫冉K結(jié)到住房保障時(shí)代開(kāi)啟，我國(guó)關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見(jiàn)。中國(guó)城市的面貌在房改政策下發(fā)生了翻天覆地的變化，高樓林立、道路寬敞，房地產(chǎn)也成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)動(dòng)力。
大幕拉開(kāi)住房改革初探索
改革開(kāi)放之前，我國(guó)采取福利分房制度，絕大部分城鎮(zhèn)居民的住房是租賃單位或房屋管理部門(mén)的房屋，僅少數(shù)居民擁有自己的房子。筒子樓是最典型的代表，一條長(zhǎng)走廊串連許多單間，人口多、住房面積小、三代同居一室是當(dāng)時(shí)住房條件的真實(shí)寫(xiě)照。
改革開(kāi)放初期，中國(guó)人口增長(zhǎng)迅速，人口與住房的矛盾日益加大。1978年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬(wàn)，占城市總戶數(shù)的近一半。
1978年是中國(guó)改革開(kāi)放的起步之年，黨的十一屆三中全會(huì)召開(kāi)，中國(guó)從此進(jìn)入了改革開(kāi)放的嶄新時(shí)代。鄧小平首次提出允許私人建房或者私建公助，中國(guó)開(kāi)始試水住房制度改革。從此，中國(guó)的住房開(kāi)始了從瓦房、平房到樓房、公寓、別墅的全新發(fā)展階段。
1979年，中央資助西安、柳州、梧州、南寧等城市的房屋建設(shè)，并以土建成本價(jià)向居民出售。同年，福州在全國(guó)率先撤銷“私人建房”的禁令。在1979年的秋交會(huì)上，穗港雙方簽訂了引進(jìn)外資建房的合同，我國(guó)第一批商品房由此誕生。
深圳作為中國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)是鄧小平“畫(huà)的一個(gè)圈”，那1980年他發(fā)表的《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》，則是畫(huà)下了另一個(gè)“圈”。1980年1月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立了第一家房地產(chǎn)公司，也是我國(guó)有史以來(lái)第一家房地產(chǎn)公司。
鄧小平指出，住房改革要走商品化的路子，由此拉開(kāi)了住房制度改革的大幕。從1980年至1988年，是房改準(zhǔn)備階段。這一階段仍執(zhí)行福利分房制度，只是住房形態(tài)發(fā)生了變化。由筒子樓轉(zhuǎn)變成了設(shè)施相對(duì)完備的單元房，居住條件上了一個(gè)臺(tái)階。
1980年6月，《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中提出：準(zhǔn)許職工私人建房、私人買(mǎi)房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅。1981年，國(guó)家建筑工程總局和中國(guó)建設(shè)銀行聯(lián)合組建了中國(guó)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，成為我國(guó)第一家全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
1982年中國(guó)宣布土地國(guó)有化，而且還限于城市范圍。同年，國(guó)家有關(guān)部門(mén)設(shè)計(jì)了“三三制”補(bǔ)貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個(gè)人各承擔(dān)三分之一，并在鄭州、常州、四平、沙市試點(diǎn)。不過(guò)由于在試點(diǎn)中暴露出住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)等問(wèn)題，國(guó)家和企業(yè)難以長(zhǎng)期承受這種負(fù)擔(dān)，因而于1985年停止了這種做法。
從1956年到1986年30年間，全國(guó)城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬(wàn)套，平均每年47萬(wàn)套。1985年國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米。
1986年1月國(guó)務(wù)院召開(kāi)了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，標(biāo)志著我國(guó)住房制度改革進(jìn)入整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。
此后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1988年2月25日發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，拉開(kāi)了中國(guó)住房體制改革的序幕。從此，住房逐漸變成了個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，此前沿襲多年的福利房逐漸被個(gè)人消費(fèi)的商品房所取代。
1991年10月召開(kāi)了全國(guó)第二次房改工作會(huì)議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點(diǎn)，“多提少補(bǔ)”或“小步提租不補(bǔ)貼”的租金改革原則。通過(guò)提高租金，促進(jìn)售房，回收資金，促進(jìn)建房，形成住宅建設(shè)、流通的良性循環(huán)。
1993年11月，國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組在北京召開(kāi)了第三次房改工作會(huì)議，改變了第二次房改會(huì)議確定的思路，代之以“以出售公房為重點(diǎn)，售、租、建并舉”的新方案。
1994年7月18日，國(guó)務(wù)院作出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標(biāo)志著初步探索建立中低收入階層為主的經(jīng)濟(jì)適用房和高收入階層為主的商品房供應(yīng)體系來(lái)提高我國(guó)住房保障水平的萌芽?！稕Q定》的出臺(tái)，開(kāi)啟了我國(guó)城鎮(zhèn)住房商品化的大門(mén)。各地紛紛制定本地區(qū)房改實(shí)施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面快速發(fā)展。
1998年之前，我國(guó)住房保障政策處于萌芽探索階段。從1998年開(kāi)始，我國(guó)房改進(jìn)入建立住房保障制度階段。這一階段對(duì)住房制度不斷實(shí)行修改、完善，也可稱為不斷深化房改的階段。
1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》具有里程碑式意義，該文件宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。這意味著取消福利分房，住房資源全面市場(chǎng)化，房子從分配型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
中國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)面積得到飛速發(fā)展，1997年才剛剛跨過(guò)4億平方米大關(guān)，然而，僅僅過(guò)了兩年時(shí)間，1999年就越過(guò)5億平方米門(mén)坎，2001年突破6億平方米新紀(jì)錄。
住房資源的市場(chǎng)化拉動(dòng)了內(nèi)需，刺激投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的房地產(chǎn)投資規(guī)模從1998年房改前的3580億元，一路增長(zhǎng)到2017年的14萬(wàn)億元，20年間增幅達(dá)到40倍。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)還不僅限于自身行業(yè)，它對(duì)建筑及建材行業(yè)，家電、家具、汽車等制造行業(yè)，金融行業(yè)，家裝行業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流及交通運(yùn)輸行業(yè)，都有不同程度的拉動(dòng)。
精準(zhǔn)定位宏觀調(diào)控
一路走來(lái)，我國(guó)住房保障體系也在逐步構(gòu)建成型，公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房等惠民政策漸漸完善并構(gòu)成了制度體系。
從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公積金制度在支持解決低收入家庭住房方面發(fā)揮著巨大作用。住房公積金制度的實(shí)施，不僅本身滿足和改善了部分低收入家庭住房條件，同時(shí)，住房公積金的增值收益也成為了廉租住房建設(shè)資金的主要來(lái)源，有力地支持了廉租住房的建設(shè)。1994年住房公積金制度在我國(guó)城鎮(zhèn)全面推行。
1996年8月國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見(jiàn)》，進(jìn)一步明確了住房公積金是職工個(gè)人住房基金，不屬于財(cái)政預(yù)算資金，按“房委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的原則進(jìn)行管理，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進(jìn)一步推動(dòng)了公積金制度的發(fā)展。
從1994年到1997年，全國(guó)住房公積金累計(jì)歸集額增長(zhǎng)速度顯而易見(jiàn)，四年的數(shù)值分別為110億、210億、393億、797億，年均漲幅將近一倍。
1999年我國(guó)頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》，并于2002年重新發(fā)布，使住房公積金制度逐步納入法制化和規(guī)范化軌道。截至2004年底，全國(guó)住房公積金覆蓋率達(dá)58%，我國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)達(dá)6138萬(wàn)人，累計(jì)歸集公積金7400億元，累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款3404億元，共支持434萬(wàn)戶職工家庭購(gòu)建了住房。
經(jīng)濟(jì)適用住房是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房政策并給予各方面的優(yōu)惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住權(quán)的政策體現(xiàn)。中國(guó)確定發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房始于1998年，建設(shè)部2004年發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房指的是“政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從1997年至2004年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的投資額累計(jì)達(dá)到了3852.85億元，其占同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的11.1%。1999年至2003年5年間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的竣工套數(shù)達(dá)26.8萬(wàn)套，占同期住宅竣工套數(shù)的22.1%。1999年至2004年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積達(dá)2.18億平方米，占同期住宅銷售面積的15.9%。經(jīng)濟(jì)適用住房制度為廣大中低收入家庭實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。
中國(guó)政府積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，不斷完善廉租住房保障政策。1999年建設(shè)部曾出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，2004年3月在此基礎(chǔ)上多部委共同頒布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。截至2006年底，全國(guó)有512個(gè)城市建立了廉租住房制度，累計(jì)用于廉租住房制度建設(shè)資金70.8億元，累計(jì)已有54.7萬(wàn)戶低收入家庭，通過(guò)廉租住房制度改善了住房條件。
2005年的關(guān)鍵詞是調(diào)控。此后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入漫長(zhǎng)的宏觀調(diào)控期。調(diào)控政策接踵而至，2005年3月至2006年間，“國(guó)八條”(《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》)、“國(guó)六條”(《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》)、“國(guó)十五條”(《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》)以及二套房首付比例提高、“限外令”、加息等政策紛紛出臺(tái)。
住房保障是重要的民生問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視城市低收入群體的住房保障問(wèn)題。2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱24號(hào)文)，這一文件被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控重心的轉(zhuǎn)移，標(biāo)志著從“重市場(chǎng)、輕保障”向著1998年房改政策“市場(chǎng)、保障并重”的方向回歸。這些政策的出臺(tái)表明國(guó)家始終將改善國(guó)民的住房問(wèn)題作為我國(guó)住房保障制度的根本目的。
不得不提及中國(guó)的棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)是“一個(gè)世界奇跡”，到2018年，我國(guó)啟動(dòng)以棚戶區(qū)改造為重要內(nèi)容的保障性安居工程已經(jīng)10年。10年間，全國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工3896萬(wàn)套，圓了1億人的“安居夢(mèng)”。2018年至2020年，“三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”要再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米，6000多萬(wàn)棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。
我國(guó)住房保障政策體系總體上發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。圍繞“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”“解決低收入家庭住房困難”“經(jīng)濟(jì)適用房”“廉租住房保障”“監(jiān)督管理”等方面初步建立起住房保障政策體系。
2007年10月，財(cái)政部印發(fā)了《廉租住房保障資金管理辦法》。當(dāng)年11月，建設(shè)部等九部門(mén)發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，建設(shè)部等七部門(mén)還發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。緊隨其后的中共十七大報(bào)告和總理政府工作報(bào)告中，也對(duì)這一話題再次定調(diào)，至此，一個(gè)住房保障時(shí)代全面開(kāi)啟。
在國(guó)家“組合拳”政策效應(yīng)下，樓市開(kāi)始出現(xiàn)積極變化。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房保障政策出臺(tái)數(shù)量呈現(xiàn)出持續(xù)性的平穩(wěn)上升趨勢(shì)，1998年以前共出臺(tái)有21項(xiàng)政策文本涉及住房保障政策，1999-2009年間涉及住房保障的政策文本共22項(xiàng)。
2011年《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》為今后完善住房保障機(jī)制指明了重要的方向。“十二五”(2011年-2015年)中后期，中國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房已超過(guò)1.0套，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從1998年的18.66平方米，增加到2016年的36.6平方米。中國(guó)告別住房絕對(duì)短缺時(shí)代。
住房問(wèn)題關(guān)乎民生，住房政策是一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策，黨中央、國(guó)務(wù)院歷來(lái)高度重視國(guó)民的住房問(wèn)題，并根據(jù)形勢(shì)的變化出臺(tái)了眾多政策，對(duì)解決國(guó)民的住房問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。截至2017年共計(jì)31項(xiàng)，平均每年出臺(tái)5項(xiàng)。
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。讓房子回歸居住屬性，也表達(dá)出政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。
2017年后，中國(guó)樓市調(diào)控節(jié)奏明顯加快。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1998年至2017年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成85萬(wàn)億元。我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展極大地改善了民眾居住環(huán)境。
中共十九大召開(kāi)，標(biāo)志著中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)邁入新時(shí)代，住房制度改革也進(jìn)入了一個(gè)新的階段。十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。報(bào)告從住房定位、住房制度改革的路徑以及住房制度改革的目標(biāo)等三個(gè)方面對(duì)中國(guó)未來(lái)住房制度進(jìn)行了全面構(gòu)想，明確住房定位是進(jìn)一步深化住房制度改革。
中國(guó)官方提出加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。2018年7月31日，中央政治局會(huì)議更是強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。隨著一系列長(zhǎng)期性和基礎(chǔ)性制度的真正落地，中國(guó)此次住房制度改革的效應(yīng)和影響將不亞于啟動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金十年”的1998年“房改”。
40年來(lái)，中國(guó)住房形勢(shì)發(fā)生了翻天覆地的變化，《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》顯示，中國(guó)居民已基本告別“蝸居”時(shí)代，進(jìn)入“適居”時(shí)代，人均住房面積達(dá)40.8平方米。中國(guó)居住條件的變化也是中國(guó)40年來(lái)改革開(kāi)放的縮影之一，未來(lái)的幾十年，中國(guó)的房改之路仍會(huì)伴隨著中國(guó)夢(mèng)砥礪前行。（劉一慶）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)
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