二手房五月交易量走低 市場(chǎng)日趨理性

　　作為歷來(lái)成交旺季的"紅五月"，在2019年樓市卻并未顯現(xiàn)。

　　從3月"小陽(yáng)春"到4月高點(diǎn)，隨后5月份至端午期間，整體市場(chǎng)出現(xiàn)退燒跡象。

　　2019年5月，北上廣深四個(gè)一線城市商品房成交面積環(huán)比僅深圳上漲，上海、廣州、北京環(huán)比均下跌。二手房更是遭遇寒流，一線城市和熱門(mén)二線城市的二手房成交量出現(xiàn)全面下滑。

　　廣州中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月廣州二手住房成交4025套，較2018年5月的8846套，下滑54%。

　　北京方面，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅網(wǎng)簽量13764套，較4月環(huán)比下降4.7%，同比下降24%。這也是自4月以來(lái)，連續(xù)第二個(gè)月網(wǎng)簽量下滑。

　　除一線城市外，多個(gè)熱點(diǎn)二線城市也降幅明顯。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市中，5月僅無(wú)錫和蘇州出現(xiàn)二手房成交量環(huán)比上升態(tài)勢(shì)。其中，廈門(mén)雖然二手住房成交同比上漲高達(dá)196.5%，但環(huán)比下降20.3%，市場(chǎng)已現(xiàn)明顯調(diào)整。青島方面，二手住宅成交與廈門(mén)類似，5月環(huán)比下調(diào)6.1%，但同比仍高達(dá)33.7%。南京方面，5月二手住房成交7616套，環(huán)比下降13.3%，同比下降1.1%；杭州方面，5月二手住房成交環(huán)比下調(diào)1.3%，同比下調(diào)23.9%；金華方面，5月二手住房成交環(huán)比下調(diào)4.3%，同比下調(diào)44.2%。

　　二手房市場(chǎng)遭遇寒流

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，春節(jié)后一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，帶動(dòng)成交量持續(xù)走高。5月份開(kāi)始政策預(yù)期發(fā)生變化，部分城市出臺(tái)調(diào)控措施；此外，住建部又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。各方面政策的加碼及收緊，使得購(gòu)房者入市積極性下滑，觀望情緒逐漸濃厚。一線城市及熱點(diǎn)二線城市在春節(jié)后，大量需求入市拉動(dòng)成交量走高，在市場(chǎng)調(diào)控下，5月份部分城市成交量環(huán)比有所下滑，但部分城市成交量同比仍上漲，環(huán)比下降的根本原因在于之前需求釋放拉動(dòng)成交，市場(chǎng)調(diào)控下回歸理性。

　　中研普華研究員姜開(kāi)玉告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，"房子是用來(lái)住的，而不是炒的"概念逐漸加強(qiáng)，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。另一方面，二手房交易成本太高，導(dǎo)致更多的人傾向于購(gòu)買(mǎi)新房。此外，二手房相對(duì)于現(xiàn)在的新房還有一些不足，例如，新房有最新的房屋格局，設(shè)計(jì)風(fēng)格，周邊配套及住宅綠化環(huán)境，而二手房基本沒(méi)有。新時(shí)代更多的消費(fèi)者崇尚個(gè)性化，希望購(gòu)買(mǎi)新房進(jìn)行個(gè)性化的裝修，或者選擇獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，滿足自己不一樣的需求。

　　另外房地產(chǎn)企業(yè)資金或愈加緊張，融資難度更大。2019年5月樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)布，房企和購(gòu)房者的資金端均有收緊，全國(guó)各地銀保監(jiān)局針對(duì)違規(guī)向房地產(chǎn)放貸開(kāi)出了罰單，南京等部分二三線城市首套房房貸利率上調(diào)。都影響著二手房市場(chǎng)交易。

　　未來(lái)或保持企穩(wěn)走向

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了41次調(diào)控。

　　從調(diào)控政策層面看，在"房住不炒"的基調(diào)下，"一城一策"正在成為各地房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵詞。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，至少已有福建、河南、杭州、寧波、濟(jì)南等地宣布，將研究、制定或?qū)嵤?quot;一城一策"樓市調(diào)控方案。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)"一城一策"，含義在于各地的調(diào)控自主權(quán)更大。各類調(diào)控會(huì)有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔(dān)調(diào)控的責(zé)任。

　　"一城一策"之下，有些城市"放松"，有些城市卻在"收緊"。姜開(kāi)玉表示，一城一策本是根據(jù)每個(gè)城市的特點(diǎn)來(lái)制定的針對(duì)性政策，必然是對(duì)房地產(chǎn)有很好的調(diào)控作用的。有的城市新房建設(shè)偏少，房?jī)r(jià)偏高，那二手房市場(chǎng)相對(duì)需求就旺。有的城市新建住房規(guī)劃正在大力進(jìn)行，保障性住宅規(guī)劃較多，那二手房市場(chǎng)成交肯定會(huì)受到影響。

　　"此前二手房漲幅較大，實(shí)際上是因?yàn)橘?gòu)房需求比較大，而且很多二手房有較好的學(xué)區(qū)。比如說(shuō)蘇州之所以二手房漲幅大，就是因?yàn)閳@區(qū)沒(méi)有太多的新房項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者會(huì)看重此類園區(qū)的二手房，這樣此類房源的價(jià)格也會(huì)有較快的上漲。"嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

　　對(duì)于二手房走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)還會(huì)反彈。實(shí)際上潛在的購(gòu)房需求還是很大的，若是金融政策跟進(jìn)，貸款積極，那么實(shí)際上二手房的貸款節(jié)奏會(huì)加快，這對(duì)于市場(chǎng)交易影響很大。從實(shí)際觀察看，一手房的價(jià)格若還是上升，那么二手房的交易也會(huì)反彈。但有一點(diǎn)需要注意，部分學(xué)區(qū)房反而是會(huì)降溫了，今年預(yù)計(jì)部分學(xué)區(qū)房也會(huì)有很多管控，虛高價(jià)格的二手學(xué)區(qū)房的價(jià)格明顯會(huì)降低。

　　國(guó)仕英認(rèn)為，住建部堅(jiān)持三"穩(wěn)"目標(biāo)，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在政策方向不變的前提下，預(yù)計(jì)下半年各城市二手房市場(chǎng)將會(huì)趨于穩(wěn)定，量?jī)r(jià)均不會(huì)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)。

　　姜開(kāi)玉表示，2019年下半年，中國(guó)貿(mào)易環(huán)境不會(huì)快速轉(zhuǎn)好，資金緊張的情況仍存在。而房地產(chǎn)政府調(diào)控更加成熟，各項(xiàng)制度更加完善，樓市發(fā)展趨于"房子是用來(lái)住的"最終目標(biāo)。所以，下半年二手房交易市場(chǎng)不會(huì)太火暴。（記者 趙琳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)
 

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