樓市“金九銀十”面臨落空 部分城市開(kāi)啟“因城施策”

　　在中央“房住不炒”定位不變、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼、房地產(chǎn)金融政策縮緊等多因素作用下，樓市平穩(wěn)仍將是主基調(diào)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年的“金九銀十”恐將成空，對(duì)此部分城市已有松綁調(diào)控舉動(dòng)，以小幅提振市場(chǎng)信心。全國(guó)樓市一片秋意，唯深圳“暖意洋洋”。雖然近期一系列政策利好深圳，但考慮到國(guó)家在控制資金流向房地產(chǎn)，深圳的房?jī)r(jià)上漲空間仍有限。

　　8月28日，湖南省臨澧縣首屆房產(chǎn)交易博覽會(huì)組委會(huì)舉行新聞發(fā)布會(huì)，該發(fā)布會(huì)推出了一份《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》明確，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)在縣城區(qū)購(gòu)買符合條件的商品房可享受購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼，其子女入學(xué)可就近申請(qǐng)學(xué)位，享受優(yōu)質(zhì)教育資源等。

　　臨澧并不是唯一松綁調(diào)控的三四線城市。9月初，浙江嘉興調(diào)整了公積金貸款額度。緊接著河南宣布，對(duì)全省農(nóng)村教師購(gòu)房給予優(yōu)惠。

　　此外，上海、珠海、天津、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)一二線城市，也出臺(tái)了相關(guān)的措施。

　　近期，國(guó)家層面的樓市政策不斷出臺(tái)。既有個(gè)人住房貸款定價(jià)新規(guī)，又有對(duì)“房住不炒”的多次重申。這些措施大多被市場(chǎng)解讀為利空，并大大稀釋了降準(zhǔn)帶來(lái)的樂(lè)觀情緒?？紤]到下半年以來(lái)多地市場(chǎng)已經(jīng)降溫，樓市進(jìn)入下行通道已不可避免。地方政府的穩(wěn)定市場(chǎng)布局能起到效果嗎？

　　“金九銀十”預(yù)期走低

　　與往年類似，出于年中報(bào)表的考量，房企在6月加大銷售力度，并使得當(dāng)月的市場(chǎng)交易量明顯增長(zhǎng)。但此后的7月和8月，營(yíng)銷手段告一段落，再疊加政策調(diào)控的施壓，樓市的季節(jié)性下滑再度出現(xiàn)。

　　上海易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2019年8月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。下半年以來(lái)，新建住宅成交量已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下降。

　　這輪下滑覆蓋了各個(gè)城市層級(jí)。4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)6%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。

　　二手房方面，今年8月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手房成交量環(huán)比下降8.5%，成交量仍處于5月以來(lái)的下行通道之中。

　　從今年5月底開(kāi)始，多家房企被列入暫停公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。同時(shí)，住建部針對(duì)“地王”現(xiàn)象點(diǎn)名部分開(kāi)發(fā)商。7月初，部分信托公司接到銀保監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。國(guó)家發(fā)改委也于此后要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

　　7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。此后，央行就房地產(chǎn)占用信貸資源，消費(fèi)貸、銀行理財(cái)?shù)荣Y金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等問(wèn)題進(jìn)一步探討解決方案。

　　由于房企的融資渠道被大大限制，房企對(duì)外投資也變得謹(jǐn)慎起來(lái)，這也直接影響到土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　上海易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示，8月40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4383.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.9%，為今年3月以來(lái)首次下降；40個(gè)城市土地成交均價(jià)為5259.5元/平方米，環(huán)比下跌1.8%，為今年2月以來(lái)首次下跌。

　　與住宅交易類似，三類城市的土地交易面積均出現(xiàn)下降：一線城市環(huán)比下降4成，二線城市下降17.1%，三線城市下降5.7%。

　　機(jī)構(gòu)普遍警示，考慮到政策環(huán)境仍然嚴(yán)厲，今年的“金九銀十”面臨落空。

　　因城施策非救市

　　部分地方政府對(duì)政策的微調(diào)，正是在此背景下展開(kāi)。實(shí)際上，由于政策從出臺(tái)到執(zhí)行有一個(gè)時(shí)間周期，未來(lái)的市場(chǎng)下行幅度可能更大。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2BP。

　　在該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，8月共有17個(gè)城市的首套房貸利率平均水平有所上漲。一線城市中，廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲了4BP；二線城市中，蘇州、無(wú)錫、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙四城已連續(xù)三個(gè)月上漲。

　　8月末，央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。有銀行業(yè)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，在房住不炒的大背景下，此輪“換錨”后，熱點(diǎn)城市的房貸利率將會(huì)穩(wěn)中有漲。

　　這也意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨的后續(xù)壓力并不小。

　　在近期的各類“因城施策”舉措中，并無(wú)類似人才新政的“大手筆”，但從政策內(nèi)容看，仍可在一定程度上提振市場(chǎng)信心。

　　浙江嘉興規(guī)定，已還清公積金貸款，再次購(gòu)買自住住房的，仍可享受60萬(wàn)元的額度；貴陽(yáng)將二手房住房公積金貸款最低首付款比例由25%下調(diào)至20%；河南對(duì)符合條件的農(nóng)村教師實(shí)施購(gòu)房?jī)?yōu)惠，幅度不低于20%；無(wú)錫、長(zhǎng)沙調(diào)低落戶門檻；上海、珠海在部分區(qū)域放松限購(gòu)。

　　“不能簡(jiǎn)單理解為‘救市’。”上海某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，目前出臺(tái)的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一定程度上釋放合理的需求，同時(shí)有助于維持市場(chǎng)穩(wěn)定，避免大起大落。

　　他認(rèn)為，未來(lái)還會(huì)有城市出臺(tái)“因城施策”措施，其中，三四線城市的動(dòng)力相對(duì)較足。同時(shí)，在房住不炒的背景下，也不排除部分熱點(diǎn)城市繼續(xù)收緊的可能。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，地方“因城施策、一城一策”主基調(diào)未變，考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)壓力較大的城市，可能先進(jìn)行調(diào)整。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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