社科院報告：9月核心城市房價總體由漲轉(zhuǎn)跌 應(yīng)堅持調(diào)控避免出臺刺激購房政策

　　在一片市場喊冷聲中，“金九銀十”來了。

　　10月23日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布了2019年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示，2019年9月，核心城市房價環(huán)比下降了0.12%。這是2019年以來，核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月，核心城市房價的變動主要表現(xiàn)為漲速的下降。

　　而從成交量上看，2019年9月，北京、上海、成都、大連等10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為155.60，比8月下降了7.41%。從一般性規(guī)律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續(xù)下降，表明房價走勢短期難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

　　“經(jīng)濟前景預(yù)期不樂觀，導(dǎo)致市場出現(xiàn)觀望。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華向《華夏時報》分析指出，短期房地產(chǎn)市場趨降的主要原因在于經(jīng)濟預(yù)期并不樂觀，也使得主流房價預(yù)期由謹慎樂觀向有限悲觀轉(zhuǎn)變。不過他同時指出，考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢，9月核心城市房價由漲轉(zhuǎn)跌尚不具有特殊的周期拐點意義。

　　房價穩(wěn)中趨降

　　報告指出，預(yù)計2019年底前住房市場總體穩(wěn)中趨降，少部分城市可能降速加快。

　　分城市等級來看，四個一線城市房價整體穩(wěn)中微跌，房價平均環(huán)比下跌0.002%，跌速比上月減緩0.153個百分點。北京環(huán)比下跌1.01%，在一線城市中跌速相對較快，跌幅比上月也略有擴大；上海、廣州房價相對平穩(wěn)，其中廣州環(huán)比微跌0.33%，上海環(huán)比上漲0.53%；深圳房價環(huán)比上漲0.80%，漲速與上月基本持平。不過，近1年當(dāng)中，廣州、北京、上海房價相對低迷，分別累計下跌6.55%、4.46%和1.02%，僅深圳房價微漲2.52%。

　　樣本監(jiān)測的蘇州、杭州、天津、重慶四個準(zhǔn)一線城市的房價跌幅較上月擴大，平均環(huán)比下跌0.678%，比上月擴大0.598個百分點，僅蘇州環(huán)比仍上漲。其中天津環(huán)比下降1.57%，重慶環(huán)比下跌1.29%，杭州環(huán)比下降0.41%，都比上月有所擴大。

　　覆蓋22個城市的二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年9月，二線城市房價平均環(huán)比上漲0.139%，漲速比上月收窄0.29個百分點。二線城市中，房價上漲、停滯和下跌的城市均有存在。上海周邊的寧波、南通、無錫，以及東北沈陽、大連等仍有上漲，青島、廈門、鄭州等繼續(xù)下跌，西安、長沙、成都、武漢、南昌等短期市場走勢暫處于停滯狀態(tài)。

　　112個樣本三四線城市短期房價總體也由上漲轉(zhuǎn)為微跌。三四線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年9月，三四線城市房價平均環(huán)比下跌0.203%，跌幅比上月擴大0.163個百分點。不過，受行情啟動時間差、貨幣化棚改余熱等因素的影響，唐山、南陽、臨沂、洛陽等在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲。

　　建議保持調(diào)控定力

　　報告指出，短期市場趨降的主要原因包括：經(jīng)濟增長速度下滑，導(dǎo)致部分居民對房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變；二手住房成交量下降較快，市場基本面不支持短期房價反轉(zhuǎn)；對房地產(chǎn)開發(fā)信貸的管控仍將延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍較為緊張，部分企業(yè)銷售打折力度加大；房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會出現(xiàn)邊際性、局部性放松，但難以出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向。而在市場下行預(yù)期下，即使房地產(chǎn)調(diào)控政策有邊際放松，短時間內(nèi)也難以對房價產(chǎn)生提振作用。

　　因此，報告預(yù)測未來一線房價可能延續(xù)下跌態(tài)勢，二線城市房價總體以小跌為主，部分城市仍可能上漲。由于需求刺激因素的消退，多數(shù)三四線城市短期房價可能下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市，借助于貨幣化棚改余熱，房價仍可能上漲。

　　市場偏冷，房價下跌，就意味著放松即將到來嗎？報告建議，歷史經(jīng)驗證明，即便房價可能已經(jīng)進入下跌通道，出臺刺激購房政策也必然導(dǎo)致短期房價的異常上漲。房地產(chǎn)政策的制訂應(yīng)堅守“房住不炒”的底線，避免刺激需求引發(fā)房價大起大落和房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。

　　同時，從各地市場實際出發(fā)，在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩(wěn)定的前提下，可進一步增強政策針對性，減少“一刀切”式管控，避免誤傷剛性需求及合理購房需求，適度支持改善性住房需求。在條件許可的前提下，可以根據(jù)實際需要作對住房限購政策作一些邊際性調(diào)整，以適應(yīng)市場形勢的新變化。但在短期內(nèi)，住房限購政策不宜全面撤銷。（記者劉詩萌）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時報

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