商業(yè)地產布局三四線城市機會與風險并存

　　近年來，商業(yè)地產的供大于求和同質化已是業(yè)內共識。同策咨詢研究部在2014年35個大中城市商業(yè)地產投資價值研究報告中就曾指出，在國內35個大中城市中，包括廈門、成都等19個城市人均商業(yè)面積已面臨飽和或過剩狀態(tài)。但不少發(fā)力商業(yè)地產的開發(fā)商，將目光投向了三四線城市。

　　據有關消息稱，萬達2016年將在全國建56個萬達廣場，比2015年的26家增加一倍多，并將深入布局三四線城市。萬達的這一舉措或許將成為2016年商業(yè)地產的風向標。想必三四線城市的商業(yè)市場會吸引眾多房企尤其是中小房企的視線當中。

　　2015年底，由正榮集團開發(fā)的位于福建省莆田市的莆田正榮財富中心總體量超過40萬平方米的大型綜合體項目正式開業(yè)，數據顯示，當天吸引了46.8萬人流量，截至當天閉店，全天營業(yè)額突破3800萬元。正榮集團商業(yè)管理總公司總經理張子玉表示：“很多在外打拼賺錢的莆田人回鄉(xiāng)消費都沒有合適的場所，只能將消費需求釋放到福州、廈門等城市，我們要把這部分消費需求留在本地?！?/br>

　　從三四線城市人口情況及商業(yè)格局來看，對于商業(yè)地產的發(fā)展來說，的確是一個重大的機遇。三四線城市的人口占到全國城市人口的53%，但購物中心只占到全國的16.5%。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口數量還在增加，且隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，居民的收入、消費水平以及對生活品質的要求都會隨之增高。這無疑令三四線的商業(yè)地產擁有了廣闊的發(fā)展前景。

　　新城控股集團副總裁歐陽捷也曾公開表示，三四線城市存在非常好的商業(yè)地產的機會，特別是以購物中心為主的新型商業(yè)地產。三四線城市購物中心數量少、成規(guī)模的商業(yè)項目少、品牌店鋪少、有影響力的商業(yè)地標少，消費模式急需升級換代，消費者的體驗感受也亟待提升。

　　如歐陽捷所說，針對三四線城市開發(fā)的優(yōu)勢，新城控股近年來加快了商業(yè)地產的擴張步伐，并將商業(yè)地產重點布局在三四線城市。新城控股明確對外表示，每年新增商業(yè)項目至少10-15個，2017年累計開發(fā)40個商業(yè)項目，到2020年，商業(yè)綜合體開業(yè)及在建項目達到80個以上。在商業(yè)項目的開發(fā)中更注重體驗式消費的融入。而正榮集團也公開表示，預計3年內將開業(yè)10個購物中心，未來5-10年可達30-50個購物中心。

　　誠然，三四線城市商業(yè)地產發(fā)展的廣闊空間，讓眾多房企紛紛進場，但面臨機遇的同時仍不能忽視其存在的風險與挑戰(zhàn)，如果不能避免商業(yè)地產的發(fā)展短板，仍無法避免倒閉的命運。

　　一些業(yè)內人士認為，對于三四線城市的新城商圈很難再有春天，隨著城鎮(zhèn)化增速的放緩，大體量的商業(yè)在三四線城市很難做好，滿鋪開業(yè)是非常困難的，甚至招商都非常困難。

　　同時，投資回報低也是三四線城市商業(yè)地產的困擾所在?？硕鹧芯恐行耐ㄟ^比對發(fā)現(xiàn)，同樣的品牌，在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。

　　也有業(yè)內人士認為，商業(yè)地產過剩只是相對的，商業(yè)地產更重要的一點是它到了一個轉型期。無論一二線城市，還是三四線城市，傳統(tǒng)商業(yè)隨著時代的發(fā)展都已經同質化并面臨淘汰，當下以及未來的商業(yè)地產，更注重的是服務、是體驗，集購物休閑娛樂為一體的場景體驗式商業(yè)、綜合全能型商場成為發(fā)展的側重點。

　　在此看來，對于商業(yè)地產開發(fā)商而言，如選擇進軍三四線城市，還要對當地的環(huán)境、人口結構、生活水平等進行分析。中國三四線城市數量繁多，發(fā)展水平的差距也非常大，對新型商業(yè)的接受程度也各不相同，這就需要因地制宜來選擇布局的城市以及適宜發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，并充分進行風險評估。（本報記者陳晴）

　　轉自：中國商報

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