部分城樓市“加速回暖”兩極分化依舊

　　連日來，一線城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”，成了市場熱門話題。有分析認(rèn)為，對于眼下多地樓市火爆局面，不宜采取過多行政性干預(yù)措施，而應(yīng)根據(jù)土地價格溢價率，適時將競投商品房轉(zhuǎn)向競投配建保障性住房建設(shè)，保障公租房等保障性住房的供應(yīng)并完善其政策設(shè)計，同時對壟斷抬價的房產(chǎn)商和相關(guān)中介加強(qiáng)約束。

　　裹被子徹夜排號、開發(fā)商及房主坐地漲價、日光盤……連日來，一線城市和部分二線城市樓市“發(fā)燒”，成了市場熱門話題。據(jù)報道，在上海，春節(jié)過后，突然上升的成交量讓各大房產(chǎn)交易中心不堪重負(fù)；深圳官方則三天內(nèi)兩度對房價領(lǐng)漲全國問題作出回應(yīng)；而南京房價沖破每平方米4萬元大關(guān)后，還緊急出臺政策降溫，加大土地供應(yīng)、調(diào)整拍地方式、嚴(yán)控捂盤惜售等“大招”密集“上線”。多地樓市“發(fā)燒”，是否意味著房地產(chǎn)業(yè)瘋狂模式再次開啟？

　　據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，1月份房價同比上漲城市數(shù)量增至25個，占比超30%。其中，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，春節(jié)后樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情。

　　而在此背景下，深圳方面已連續(xù)三次表示，正研究有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。此前深圳市市長許勤在深圳市六屆人大二次會議記者會上表示，深圳去年房價上漲過快，和全國二線城市的房價方向不太一致，因此，深圳正在研究調(diào)控政策，確保房價在合理區(qū)間運(yùn)行。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期多地樓市火爆、房價上漲的原因有三點(diǎn)：一是寬松的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進(jìn)入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲；二是局部優(yōu)質(zhì)供給開始出現(xiàn)庫存規(guī)模不足，進(jìn)一步刺激一二手房價格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢；三是受心理預(yù)期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態(tài)下，會有一部分“恐慌心理”存在，進(jìn)而推高房價的非理性上漲。

　　雖然短期內(nèi)存在一定程度的非理性因素，但在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前諸多樓市火爆城市從中長期看普遍存在較強(qiáng)需求支持。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，像京滬深等一線城市，因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對外地居民具有強(qiáng)烈吸引力，人口凈流入量長期處于高位，這種基本面對樓市構(gòu)成顯著支撐。

　　另據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續(xù)走強(qiáng)的合肥、南京為4，這些去庫存周期較短、局部供應(yīng)出現(xiàn)緊缺的城市，樓市延續(xù)火爆態(tài)勢、價格逐步上行屬于正常現(xiàn)象。

　　同樣，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和貨幣政策，甚至在去庫存政策優(yōu)勢更傾向于三四線城市的情況下，但一線城市和二線發(fā)達(dá)城市房價能夠?qū)覄?chuàng)新高，而三四線城市卻難以止跌回升，關(guān)鍵原因就在于人口流動風(fēng)向，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷則是導(dǎo)致人口流動的關(guān)鍵推手。由此不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下樓市的兩極分化其實(shí)是種必然，而且將來或成為一種常態(tài)，短期內(nèi)很難消弭。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前監(jiān)測的一二三線35個城市新建商品住宅庫存同比增幅分別為-12.9%、-3.9%和-0.8%，這說明三四線城市去庫存效果遠(yuǎn)不及一二線城市?！皩τ谝痪€城市來說，后續(xù)補(bǔ)庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲節(jié)奏，而三線城市去庫存任務(wù)依然艱巨?！?/br>

　　專業(yè)人士認(rèn)為，這些均構(gòu)不成導(dǎo)致房價漲跌的核心因素，也難以解釋當(dāng)下樓市日趨擴(kuò)大的分化態(tài)勢。在2012年之前，普遍性的房價兩極分化現(xiàn)象之所以未形成，說到底是因?yàn)樵谛屡d產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的一線和二線發(fā)達(dá)城市持續(xù)高速發(fā)展的同時，以傳統(tǒng)低端制造業(yè)為主體的三四線城市也能在人口紅利助推下保持增長。而這也保證了其一定基數(shù)的就業(yè)人口。當(dāng)下，伴隨我國經(jīng)濟(jì)增速放緩及人口紅利逐步消失，很多三四線城市正處在落后產(chǎn)能加速被淘汰的轉(zhuǎn)型期。相比之下，擁有更多科研、高校和金融等資源，創(chuàng)新拉動和內(nèi)需提振更容易得以實(shí)現(xiàn)的大城市，對人才的吸納能力依舊強(qiáng)勁。

　　有分析認(rèn)為，本質(zhì)上當(dāng)下國內(nèi)的樓市分化，是人口流動趨勢的反射，也是基于復(fù)雜發(fā)展格局的必然。這也構(gòu)成了房地產(chǎn)去庫存面臨的“基本面”，對此社會也應(yīng)有理性預(yù)期。對三四線城市而言，降價消化房地產(chǎn)“存量”外，顯然有必要加速轉(zhuǎn)型，并更加徹底地打破城鄉(xiāng)間的壁壘、為人口流動提供完善公共服務(wù)。

　　業(yè)界認(rèn)為，即使“樓市紅包”持續(xù)給出，“在分化加劇中去庫存”依然是2016年樓市“主旋律”。而對于眼下多地樓市火爆局面，也不宜采取過多行政性干預(yù)措施。要做的，是根據(jù)土地價格溢價率，適時將競投商品房轉(zhuǎn)向競投配建保障性住房建設(shè)，保障公租房等保障性住房的供應(yīng)并完善其政策設(shè)計，同時對壟斷抬價的房產(chǎn)商和相關(guān)中介加強(qiáng)約束。（陳荷西）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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